一、案例：
甲公司為承包工程需要資金周轉(zhuǎn)，從乙公司處借款，為保證債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，甲公司與乙公司簽訂了15套房屋的《商品房買賣合同》，并在相關(guān)部門(mén)辦理了預(yù)告登記。甲公司并未收到乙公司的購(gòu)房款。后甲公司將乙公司訴至法院請(qǐng)求確認(rèn)甲公司與乙公司簽訂的房屋買賣合同無(wú)效。
二、本案焦點(diǎn)問(wèn)題
1、本案中雙方真實(shí)的意思表示是民間借貸還是房屋買賣；
2、案涉房屋買賣合同是否有效。
三、法院裁判觀點(diǎn)
經(jīng)核實(shí)甲公司與乙公司之間不存在真實(shí)的房屋買賣合同關(guān)系，雙方當(dāng)事人簽訂案涉《商品房買賣合同》系對(duì)借款的擔(dān)保?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》第24條規(guī)定：“當(dāng)事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，出借人請(qǐng)求履行買賣合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當(dāng)事人釋明變更訴訟請(qǐng)求。當(dāng)事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。按照民間借貸法律關(guān)系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢債務(wù)，出借人可以申請(qǐng)拍賣買賣合同標(biāo)的物，以償還債務(wù)。就拍賣所得的價(jià)款與應(yīng)償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權(quán)主張返還或補(bǔ)償。”依前規(guī)定，案涉《商品房買賣合同》存在二個(gè)層面的法律關(guān)系。一個(gè)是在房屋買賣層面的非真實(shí)意思表示，一個(gè)是用房屋予以擔(dān)保的真實(shí)意思表示。法院對(duì)當(dāng)事人訴求的考量，應(yīng)結(jié)合當(dāng)事人請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)、訴的目的、訴的利益及以上二個(gè)層面法律關(guān)系的關(guān)聯(lián)、立法宗旨等因素進(jìn)行綜合分析。
首先，在房屋買賣層面雙方均認(rèn)可非真實(shí)意思表示，應(yīng)歸于無(wú)效。在此層面上雙方無(wú)請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)上的對(duì)抗，無(wú)訴的利益，法院對(duì)此層面確認(rèn)無(wú)效沒(méi)有法律意義。其次，在雙方均認(rèn)可爭(zhēng)議在房屋擔(dān)保層面情況下，如不考慮此層面因素徑行確認(rèn)合同無(wú)效，會(huì)使《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》第24條第2款被架空，縱容一方濫用無(wú)訴的利益判決，實(shí)現(xiàn)其他訴的目的。
其次，《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》第24條第2款立法宗旨表明雙方在民間借貸進(jìn)行清結(jié)前，以房屋進(jìn)行擔(dān)保是有其存在法律意義的，法院在對(duì)合同效力評(píng)判時(shí)必須對(duì)該層面的法律價(jià)值予以維護(hù)。綜合以上情況，在本案雙方訴辯對(duì)抗不同于其他已生效判決、甲公司未舉證證明案涉民間借貸已經(jīng)清結(jié)前提下，本案應(yīng)駁回甲公司起訴。
1、從該案例中我們看到法院并未支持甲公司要求確認(rèn)雙方簽訂的《房屋買賣合同》無(wú)效的請(qǐng)求。也就是說(shuō)在借款人以簽訂《房屋買賣合同》的方式為借款提供抵押擔(dān)保的，借款人不能通過(guò)訴訟途徑請(qǐng)求確認(rèn)《房屋買賣合同》無(wú)效。
2、那么在借款人不能還本付息時(shí)，出借人能否要求借款人將抵押的房屋進(jìn)行過(guò)戶以抵償借款呢？答案是不能。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》第24條第2款之規(guī)定，出借人只能通過(guò)訴訟途徑確定其與借款人之間的債權(quán)，然后通過(guò)對(duì)房屋折價(jià)或者以拍賣、變賣該房屋所得價(jià)款的方式償還債務(wù)，也就是說(shuō)出借人僅取得形式上的所有權(quán)，房屋真正的所有權(quán)依然屬于借款人所有。法律這樣規(guī)定目的在于防止出借人利用借款人的危困地位謀取暴利，損害借款人或第三人的合法權(quán)益，因此才需要清算程序來(lái)實(shí)現(xiàn)擔(dān)保標(biāo)的物的真實(shí)價(jià)值從而更好的橫平當(dāng)事人之間的利益。
3、實(shí)踐中用房屋擔(dān)保借款或者以房屋抵償債權(quán)的情形較多，在債務(wù)人提供擔(dān)保時(shí)建議按照房屋當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格確定擔(dān)保金額，避免在對(duì)房屋折價(jià)或者以拍賣、變賣時(shí)價(jià)格出現(xiàn)不合理的低價(jià)。在房屋拍賣變賣時(shí)一般情況下房屋都會(huì)升值，此時(shí)債務(wù)人往往不想將房屋拍賣、變賣，債權(quán)人往往也想取得房屋，雙方之間很容易產(chǎn)經(jīng)糾紛，因此，不建議用房屋擔(dān)保債權(quán)。