在鏈家買(mǎi)完房才發(fā)現(xiàn)房屋名下有抵押貸款，好不容易解除查封卻又要將父母的房產(chǎn)作抵押。購(gòu)房者在買(mǎi)房時(shí)有哪些事情是堅(jiān)決不能做的。
【案例事件回放】
定好了房屋名下還有按揭
去年8月，黃先生通過(guò)德佑鏈家購(gòu)買(mǎi)一套標(biāo)價(jià)400萬(wàn)元的二手房作為婚房。當(dāng)時(shí)雙方簽訂了一份居間協(xié)議,并支付了定金。
然而在簽訂合同前,鏈家中介人員告知黃先生該房屋名下有按揭貸款,但房東的信用狀況很好,他們賣(mài)房子是因?yàn)樗麄円匦沦?gòu)置更大的房產(chǎn)。只要個(gè)人首付能達(dá)到7成280萬(wàn)元,交易不會(huì)有任何問(wèn)題。
用于償還銀行的7成首付被挪作他用
由于定金已經(jīng)付出,黃先生只能被牽著鼻子繼續(xù)走下去。但令黃先生沒(méi)有想到的是,直到簽訂合同時(shí)才發(fā)現(xiàn)所謂“按揭”竟是總價(jià)340萬(wàn)元的抵押。
此時(shí)為保險(xiǎn)起見(jiàn),黃先生要求鏈家能提供基金監(jiān)管,但鏈家說(shuō)沒(méi)有這種說(shuō)法,只能是買(mǎi)賣(mài)雙方自己協(xié)商交易,他們沒(méi)有這個(gè)義務(wù)做這件事情。無(wú)奈之下,黃先生只得同意將購(gòu)房款打到房東的個(gè)人賬號(hào),為防止風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生,他特別在合同中明文規(guī)定280萬(wàn)元必須用于先償還銀行和個(gè)人抵押。
但當(dāng)黃先生把錢(qián)分兩批打到房東的賬號(hào)后,房東卻沒(méi)有把這個(gè)錢(qián)還抵押,而是挪作他用。黃先生在與債權(quán)銀行取得聯(lián)系后,債權(quán)銀行稱(chēng)房屋抵押已于2015年的3月份逾期,房東根本沒(méi)有能力償還貸款,這個(gè)房屋正處在被查封的過(guò)程中。
為繼續(xù)交易 鏈家以高利息墊資
鏈家表示可以借錢(qián)給黃先生,把這個(gè)房產(chǎn)繼續(xù)交易下去。由他們墊資110萬(wàn)元,月利息1.6%,盡管利息高于銀行數(shù)倍,但黃先生別無(wú)選擇,只能繼續(xù)走下去,跟鏈家簽訂了三方協(xié)議。
然而,11月2號(hào),11月10號(hào),12月10號(hào),該房產(chǎn)分別被浦東法院、虹口法院和二中院三家法院查封。原因是房東夫婦公司經(jīng)營(yíng)失敗,欠了相關(guān)銀行1.5億元。
而黃先生找到鏈家時(shí)，卻被告知，這些問(wèn)題不歸鏈家管，銀行貸款無(wú)法發(fā)放他們也沒(méi)辦法。經(jīng)過(guò)個(gè)人多方努力，黃先生在今年2月解除了法院的查封。
交易過(guò)戶(hù)時(shí) 被迫抵押父母房產(chǎn)
然而，當(dāng)黃先生要求鏈家完成交易過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí),鏈家卻稱(chēng)因過(guò)戶(hù)手續(xù)需20天流程,存在重新查封的風(fēng)險(xiǎn),不承擔(dān)此風(fēng)險(xiǎn),要求黃先生將其父母名下資產(chǎn)作為抵押資產(chǎn)交給鏈家方面作信用擔(dān)保,待過(guò)戶(hù)手續(xù)完成后再解除抵押操作。
“我的父母一個(gè)65歲,一個(gè)70歲,為了幫助我完成110萬(wàn)元的墊資款,上周四在公證處門(mén)口,等了鏈家工作人員一整天時(shí)間。整個(gè)交易過(guò)程,鏈家提出的貸款利率遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)銀行的月息利率達(dá)1.6%,是同期同檔銀行固定資產(chǎn)貸款利率4倍。我就想知道,那些鏈家的承諾到底在哪里?”說(shuō)到此處,黃先生情緒激動(dòng)聲淚俱下。
為了讓廣大購(gòu)房者不至于再遇到黃先生類(lèi)似的問(wèn)題，購(gòu)房指南特整理了幾項(xiàng)
【購(gòu)房時(shí)絕對(duì)不能犯的錯(cuò)誤】
第一，不去核實(shí)房屋真實(shí)信息
購(gòu)房者在交定金之前，一定要先到當(dāng)?shù)胤抗懿块T(mén)查冊(cè)，核實(shí)房屋的抵押狀況和查封狀況等。千萬(wàn)不能相信中介的一面之詞，僅僅只是與房主簡(jiǎn)單溝通也不可以，要掌握方法，獲得正確的信息來(lái)源。
購(gòu)房者可以去房管局查冊(cè)，了解一下該房子名下是否有存在未還清的抵押。具體而言，就是以房地產(chǎn)的地址、地號(hào)、房地產(chǎn)證登記案號(hào)、房地產(chǎn)證號(hào)之中的任一條件為索引，來(lái)查證房地產(chǎn)的權(quán)屬狀況，通過(guò)查冊(cè)可獲取房地產(chǎn)的權(quán)屬人、面積、結(jié)構(gòu)、是否違章、是否被抵押、是否被查封等情況的書(shū)面證明材料。
另外，可以去問(wèn)一下住了房子周邊的鄰居，了解下房主為什么要賣(mài)掉這套房子，是否真如房主自述的，為了換大房，還是為了套現(xiàn)等其他原因。
第二，發(fā)現(xiàn)房屋被抵押仍繼續(xù)交易
根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十五條對(duì)定金問(wèn)題規(guī)定：
給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。
由此可見(jiàn)，將抵押中的房子賣(mài)給購(gòu)房人，屬于房東違約，購(gòu)房者有權(quán)要求雙倍退還定金。事件中黃先生就是因?yàn)槎ń鸩疟粻恐亲幼?，簽訂了?gòu)房合同。
其實(shí)，根據(jù)相關(guān)法律，如果在交了訂金以后，才發(fā)現(xiàn)房子被抵押出去的，可以以協(xié)議要求房東退還定金。如果黃先生知道自己的情況屬于房主違約，就采取主動(dòng)，及時(shí)退房，也不至于最后被動(dòng)到要將父母的房子作抵押。
第三，房子沒(méi)過(guò)戶(hù)就把錢(qián)直接交給賣(mài)家
不要用自己的錢(qián)墊資幫贖契；贖契是賣(mài)家的事，賣(mài)家應(yīng)該想辦法跟人借錢(qián)。沒(méi)過(guò)戶(hù)前，資金要進(jìn)入第三方監(jiān)管賬戶(hù)，而不是進(jìn)入賣(mài)家的個(gè)人賬戶(hù)。
如果賣(mài)家非常強(qiáng)硬，非要買(mǎi)家?guī)蛪|資，那就寧可花錢(qián)找第三方公司來(lái)墊資，第三方公司會(huì)去調(diào)查和評(píng)估業(yè)主靠不靠譜，這樣花點(diǎn)錢(qián)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。如果業(yè)主非常強(qiáng)硬怕麻煩不肯做資金監(jiān)管，那沒(méi)過(guò)戶(hù)前也不能給全款，首筆款也不要超過(guò)30%。