3月29日，萬科召開年報業(yè)績會，受到廣泛關(guān)注。對于近期市場高度關(guān)切的問題，萬科坦誠回應(yīng)，將全力行動，有充分信心戰(zhàn)勝階段性挑戰(zhàn)。董事會主席郁亮于會上表示，萬科管理團隊堅決不躺平，一定會跨過這個階段性關(guān)口，公司將加大盤活存量、不動產(chǎn)變動產(chǎn)等工作的力度，保障更厚的安全墊。通過這些工作，未來兩年削減付息債務(wù)1000億元以上，以確保公司安全。他也相信公司過去多年在開發(fā)經(jīng)營服務(wù)所建立的能力，有助于萬科在行業(yè)新發(fā)展階段成為優(yōu)秀的企業(yè)。
業(yè)內(nèi)人士分析，從業(yè)績會管理的表態(tài)和年報情況來看，市場大可不必再過度擔心萬科的安全。首先，萬科的基本面仍是安全的，盡管部分數(shù)據(jù)短期呈現(xiàn)壓力，但仍實現(xiàn)了正向現(xiàn)金流，融資結(jié)構(gòu)和成本也在進一步優(yōu)化；其次，萬科堅決不躺平的意愿很強烈，自身也正在全力以赴，從全力銷售到積極推動大宗資產(chǎn)交易，再到REITs和經(jīng)營貸置換，再到承諾兩年降杠桿1000億元，可以看到萬科在全方位采取行動。
有信心和能力應(yīng)對挑戰(zhàn)，強化底線思維提高安全墊
今年1—2月，全國房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)大幅下滑，百強房企銷售同比腰斬，疊加境外評級機構(gòu)接連看空，市場擔憂情緒顯著升級，就連業(yè)內(nèi)以穩(wěn)健知名的萬科也在市場恐慌的放大作用下，面臨階段性挑戰(zhàn)。外界普遍關(guān)注，萬科是否能戰(zhàn)勝當前階段性的挑戰(zhàn)？是否能繼續(xù)穿越周期，進入房地產(chǎn)新發(fā)展模式？從現(xiàn)金流安全、業(yè)務(wù)基本面、未來增長點來看，答案是肯定的。
現(xiàn)金流安全是第一要務(wù)。事實上，從年報財報數(shù)據(jù)來看，萬科在這一輪前所未有的多重挑戰(zhàn)下，依然是比較安全的。銷售承壓之下，萬科已連續(xù)15年經(jīng)營性現(xiàn)金流為正，剔除預收房款的資產(chǎn)負債率為65.5%，從2018年的76%的高點連續(xù)5年下降。
關(guān)于近期外界普遍關(guān)注的金融機構(gòu)對萬科的支持力度問題，萬科總裁祝九勝于業(yè)績會上表示，金融機構(gòu)對萬科的支持態(tài)度是肯定的，力度是足夠的。2023年，萬科新獲融資約900億元，融資總量基本穩(wěn)定，為了增加融資端的安全墊，公司正在與金融機構(gòu)積極商談各種融資方案，銀團貸款代表了一種合作的可能。
祝九勝也坦承，目前挑戰(zhàn)主要來自三方面，一是行業(yè)大幅下行階段開發(fā)業(yè)務(wù)收支不平衡帶來的挑戰(zhàn)，過去幾年開發(fā)收入與工程支出之間存在較大的剪刀差，隨著交付高峰的過去，這個剪刀差壓力2024年將全面下降。二是融資模式改變，由于萬科信用優(yōu)勢強，過去是行業(yè)內(nèi)唯獨兩家以總對總模式融資為主的企業(yè)，因此從過去總對總轉(zhuǎn)向項目制，比其他企業(yè)更需要適應(yīng)時間，目前金融機構(gòu)非常支持，會給1到3年的適應(yīng)期。三是部分經(jīng)營性業(yè)務(wù)的EBITDA率和NOI收益率仍處于爬坡狀態(tài)，與銀行的貸款利率之間也存在剪刀差，公司將努力提升經(jīng)營業(yè)務(wù)的EBITDA、NOI。近期公司有望成為行業(yè)內(nèi)唯一一家實現(xiàn)三種經(jīng)營性REITs的企業(yè)，也說明了公司在經(jīng)營性業(yè)務(wù)的能力優(yōu)勢，相信未來經(jīng)營貸會以百億級芝麻開花節(jié)節(jié)高，給公司提供新的資金來源。祝九勝用“兩岸援聲啼不住，輕舟將過三重山”，表達了對各方大力支持的感謝和跨過階段性挑戰(zhàn)的信心。
對于后續(xù)的償債安排，萬科也給市場吃下“定心丸”。祝九勝表示，今年公司年末在手資金998億元，是一年內(nèi)到期剛性有息負債的1.6倍，整體安全墊相對充足。境外待還款的部分已經(jīng)做好了充足的安排，目前境外僅二季度還有到期債券，到期金額折合人民幣約56億元左右，公司已提前啟動了相關(guān)置換和還款準備工作。
除了嚴守財務(wù)安全，為了提高安全墊，萬科也將采取全力以赴的行動，在銷售端繼續(xù)堅持跑贏大勢目標外，還將繼續(xù)通過大宗資產(chǎn)、股權(quán)交易兌現(xiàn)“蓄水池”，大規(guī)模增厚安全墊。通過這些行動，堅定降杠桿，未來兩年削減付息債務(wù)1000億元以上。郁亮在業(yè)績會上坦言，目前市場比較脆弱，一些過往習慣的東西會發(fā)生改變。比如，萬科一貫堅持穩(wěn)健的財務(wù)策略，和金融機構(gòu)的合作一直比較穩(wěn)定。但是，一旦市場出現(xiàn)恐慌情緒、超預期下跌，過去穩(wěn)健的標準未必能完全保障公司安全。因此公司需要更強化底線思維，做好極限情況下的壓力測試，對超預期下跌做出更充分的準備。因此不得不打破31年的慣例，做出不分紅的艱難決策，為降杠桿、保極限情況下安全創(chuàng)造條件。董事會秘書朱旭也提到，當前行業(yè)正在經(jīng)歷深度調(diào)整，顯著增加了公司經(jīng)營的不確定性，投資者對分紅的看法發(fā)生了較大分歧，為了更好維護公司經(jīng)營安全，董事會經(jīng)過綜合權(quán)衡，建議今年不再進行現(xiàn)金分紅。
自助者天助，萬科并不是在孤軍奮戰(zhàn)，除了自身全力以赴，也獲得了國資大股東的大力支持。2023年11月，在萬科遭遇做空危機時，深圳市國資委的積極表態(tài)，對穩(wěn)定市場信心起到關(guān)鍵作用。之后深圳市國資委協(xié)調(diào)多家國企與萬科對接，以市場化、法治化方式，推動各項具體支持措施落地。2024年3月，深鐵集團擬通過戰(zhàn)略配售方式認購中金印力消費REIT，認購份額為該基金募集份額總額的29.8%，認購金額約10億元；2024年1月，深國資旗下投資平臺深投控斥資，向萬科子公司收購深圳高新投6.16%的股權(quán)。
構(gòu)建面向房地產(chǎn)新發(fā)展模式的核心競爭力，立足可持續(xù)健康發(fā)展
僅靠御寒，不足以過冬。僅僅是保障現(xiàn)金流安全活下去，也并不足以穿越周期。伴隨房地產(chǎn)新發(fā)展模式到來，對房地產(chǎn)行業(yè)的能力提出了全新的要求。好產(chǎn)品、好服務(wù)，已成為房地產(chǎn)新發(fā)展模式的核心競爭力。
萬科作為最早意識到行業(yè)轉(zhuǎn)型的企業(yè)之一，已逐漸建立起面向房地產(chǎn)新發(fā)展模式的核心能力。在傳統(tǒng)住宅產(chǎn)品上，萬科不斷提升產(chǎn)品品質(zhì)和交付服務(wù)，高質(zhì)量交付28.9萬套，交付即時滿意度97%，客戶售后滿意度97%，年內(nèi)多個項目榮獲魯班獎、詹天佑獎等中國建筑行業(yè)大獎，并在交付階段推進“交付即辦證”，年內(nèi)191個項目的客戶在收房現(xiàn)場拿到房產(chǎn)證。同時，租購并舉大趨勢下，萬科長租公寓的規(guī)模和效率持續(xù)保持行業(yè)第一，并在成本法的會計計量方式下實現(xiàn)了整體盈利，共運營管理租賃住房23萬間，累計開業(yè)18萬間，布局全國31個城市，服務(wù)客戶超過80萬人，客戶滿意度95%，全年出租率達96%，超過60%客戶選擇續(xù)租。此外，萬科的居住服務(wù)也持續(xù)保持業(yè)內(nèi)領(lǐng)先。年報顯示，萬科物業(yè)2023年榮獲“中國住宅物業(yè)服務(wù)力TOP1企業(yè)”“中國物業(yè)服務(wù)質(zhì)量領(lǐng)先企業(yè)”等多項行業(yè)榮譽，并成為第三方機構(gòu)發(fā)布的物業(yè)行業(yè)首份《物業(yè)管家發(fā)展白皮書》中的主要正面樣本。
更重要的是，在鞏固開發(fā)業(yè)務(wù)韌性的同時，萬科還有新的價值點可以期待。伴隨公募REITs試點持續(xù)深入，將有效解決經(jīng)營性業(yè)務(wù)資產(chǎn)過重，投資回收周期過長的難題。而萬科則有望成為業(yè)內(nèi)唯一一家實現(xiàn)三種經(jīng)營性REITs突破的企業(yè)。此前，萬科旗下印力集團發(fā)布的中金印力REIT已正式進入詢價階段，萬緯物流REIT已于交易所正式發(fā)布，長租公寓REIT目前也在積極申報中。REITs突破將助力萬科打通經(jīng)營性不動產(chǎn)“投、融、管、退”的商業(yè)模式閉環(huán)，實現(xiàn)資產(chǎn)和資金更高效、更良性的運轉(zhuǎn)，保障經(jīng)營性業(yè)務(wù)的可持續(xù)發(fā)展。
對于房地產(chǎn)市場的長期發(fā)展，萬科保持了其一貫的信心。郁亮于業(yè)績會上表示，萬科始終認為住房需求需要動態(tài)去看，未來空間依然廣闊，目前存在超跌。一方面，住房需求無論是人均居住面積還是住房設(shè)施、小區(qū)環(huán)境等都存在改善空間。另一方面，城鎮(zhèn)化的進程沒有結(jié)束，目前正在恢復，新增住房需求依然存在。綜合來看，未來住宅建設(shè)的中樞值是10億平方米左右。2023年住宅新開工面積不足7億平方米，顯然是超跌了，隨著政策力度不斷加大和效果的逐步體現(xiàn)，相信市場會逐漸恢復。此外，“三大工程”將促進經(jīng)濟回升向好，也為房地產(chǎn)企業(yè)提供更多發(fā)展空間，萬科將會積極參與。郁亮還提到，今年兩會期間住建部倪虹部長曾表達了對房地產(chǎn)企業(yè)的寄語，“誰能抓住機遇、轉(zhuǎn)型發(fā)展，誰能為群眾建設(shè)好房子、提供好服務(wù)，誰就能有市場，誰就能有發(fā)展，誰就能有未來”。對此，郁亮表示備受鼓舞，萬科將持續(xù)提供好產(chǎn)品、好服務(wù)，全力迎接好的未來。
危機是一面鏡子，折射出企業(yè)最真實的一面。衡量一個企業(yè)，不是看其登到頂峰的高度，而是看其在低谷時的表現(xiàn)。每次遇到大環(huán)境的低谷，無論是90年代的宏觀經(jīng)濟調(diào)控，抑或是2008年的全球金融危機，都能不怨天尤人、從自身找問題、快速行動改變局面，這或許就是萬科能在歷史上穿越多輪周期的原因，未來萬科會交出什么答卷？相信以其能力、韌性，以及它作為標桿房企所承載的各方期待和支持，有理由相信它能穿越這次前所未有的周期，進入房地產(chǎn)行業(yè)新發(fā)展階段。