經歷陣痛之后，上市物業(yè)管理企業(yè)2023年度業(yè)績整體企穩(wěn)，多數企業(yè)重拾營收、凈利潤的雙增長，“現金奶?！钡母叻旨t屬性凸顯。
綜合各家物業(yè)企業(yè)在業(yè)績說明會上的表態(tài)，進入2024年，與房地產行業(yè)的進一步脫鉤是各家物業(yè)管理企業(yè)經營工作中的重中之重，對AI大模型等新技術的開發(fā)利用，對社區(qū)增值等新業(yè)務的開拓是各家企業(yè)提質增效的重要抓手。值得注意的是，沉寂了兩年的物業(yè)并購市場，或在2024年出現升溫跡象。
業(yè)績穩(wěn)健 高分紅
截至發(fā)稿，申萬物業(yè)管理指數收納的26只物業(yè)管理A股、H股中，已有16股發(fā)布2023年度業(yè)績，其中行業(yè)規(guī)模領跑的碧桂園服務、萬物云、招商積余、綠城服務等企業(yè)悉數在列。從業(yè)績表現來看，有13只個股實現銷售收入的正增長、12只個股實現凈利潤指標的正增長。
經歷了此前兩年密集的資產負債表調整，物業(yè)企業(yè)對關聯(lián)方應收賬款、商譽等資產減值撥備逐步到位之后，強現金流、抗周期性的現金奶牛屬性幫助多數物業(yè)管理企業(yè)業(yè)績企穩(wěn)回升。
從業(yè)務規(guī)模來看，碧桂園服務以426億元的收入規(guī)模仍然位列行業(yè)第一，實現了3%的業(yè)績正增長。財報強調，2023年公司市場拓展的體量保持在高位，年內新增年化飽和收入37億元。碧桂園服務營收增長是在去年調整了風險客商的確認收入規(guī)則下完成的，徐彬淮透露，新的規(guī)則對公司收入造成了5億元左右的負面影響。與之類似的，還有關聯(lián)方已出險的融創(chuàng)服務，該公司在2023年依然將收入水平保持在70億元水平。
此外，萬物云營業(yè)收入同比增長10.2%，達331.8億元。綠城服務、招商積余、保利物業(yè)、華潤萬象生活等收入規(guī)模在百億元以上的一線物業(yè)管理企業(yè)，普遍實現了兩位數以上的收入規(guī)模增長。
在利潤維度，隨著資產負債表整理的告一段落，多數物業(yè)管理企業(yè)都實現了歸母凈利潤增速略高于營收增速的盈利表現，且現金流表現明顯改善。不過，仍有企業(yè)被資產負債表調整的問題限制：碧桂園服務在扣除商譽及其他無形資產減值等影響之后，股東應占利潤同比下滑85%；同樣因進行資產撥備，雅生活服務股東應占利潤則下降75%，公司總裁李大龍在業(yè)績發(fā)布會開場即對股東致歉。
大手筆分紅仍是物業(yè)行業(yè)的重要特點，不少企業(yè)擬使用五成以上的核心凈利潤進行現金分紅，碧桂園服務、融創(chuàng)服務等企業(yè)的分紅金額高于歸母凈利潤金額。值得注意的是，中海物業(yè)在披露持穩(wěn)的業(yè)績公告后，股價大跌24.5%，有投資者將之歸因為較低的派息比率。中海物業(yè)董事會主席張貴清在業(yè)績會上呼吁，“不要簡單以派息來衡量一家公司的價值”。
中泰證券近期發(fā)布研報，同樣關注2023年物業(yè)板塊盈利趨于穩(wěn)定的特點。研報指出，2022年，物業(yè)公司開始大幅壓降地產關聯(lián)業(yè)務讓該板塊收入占比和毛利率快速下降，2023年物業(yè)服務相關業(yè)務毛利率總體穩(wěn)定，預計往后利潤率波動會降低。同時，中泰證券認為物業(yè)企業(yè)應收款周轉天數增加總體可控。
與地產脫鉤
雖然營收、利潤表現整體重回穩(wěn)步增長態(tài)勢，但是發(fā)展轉軌是上市物業(yè)企業(yè)的共識，與地產脫鉤的獨立性仍被普遍視為新發(fā)展模式的基礎，不少物業(yè)企業(yè)在業(yè)績會上紛紛展示公司在開拓第三方市場上的努力。中泰證券預期，2024年物業(yè)行業(yè)將與房地產進一步脫鉤，財報中地產關聯(lián)業(yè)務的收入和利潤占比進一步下降，來自地產業(yè)務的減值也邊際減少。
萬物云董事長朱保全直言，對于物業(yè)管理企業(yè)而言，2023年到2025年是一個分水嶺。朱保全分析道，“大股東開發(fā)商不可能再回到大開發(fā)時代。由此帶來的問題是原來高毛利的開發(fā)商增值服務快速回落，因為地產銷售緩慢帶來的增量下降，以及開發(fā)商應付的空置房物業(yè)費增多。這對財務報表帶來的影響需要時間的消化，但更需要物業(yè)公司擺脫路徑依賴、獨立自主轉型的決心?！?/p>
萬物云副總經理葉菲在業(yè)績說明會上介紹，萬物云與萬科間持續(xù)關連交易繼續(xù)下降，比例已從2021年的19.2%降至13.5%。葉菲透露，萬物云做了一個極端壓力測試，即使把來自萬科集團的持續(xù)關連交易和所有開發(fā)商當年新交付的相關業(yè)務全砍掉，對2023年營收絕對值的影響是下降17.5%。但從增速來看，剔除上述兩方面業(yè)務后，2023年收入同比增幅、毛利同比增幅均高于實際業(yè)績表現。
碧桂園服務管理層在業(yè)績說明會上介紹，在2023年公司來自第三方市場化業(yè)務的占比已達96.9%，創(chuàng)歷年的最高水平。碧桂園服務首席財務官黃鵬表示，公司將與在風險客商進行積極溝通，后續(xù)擬采取轉換合作方式等措施，實現應收賬款化解的同時，支持風險客商積極解決有關保交樓的工作。
融創(chuàng)服務則在財報中明確表示，在關聯(lián)方應收款項管理上，繼續(xù)以市場化原則對待關聯(lián)方業(yè)務，以回款為前提作為判斷業(yè)務是否承接的標準，同時繼續(xù)積極追繳，推動地產優(yōu)質資產的抵債和擔保。
即便是具有國資背景的物業(yè)管理企業(yè)，也紛紛在強調“利用好大股東給予的業(yè)務資源”的同時，關注第三方業(yè)務的發(fā)展。比如保利物業(yè)管理層，就在業(yè)績說明會上多次強調了第三方業(yè)務為企業(yè)帶來的利好，表示公司不斷夯實物業(yè)管理基本盤，得益于第三方拓展收入的快速提升，以及母公司優(yōu)質資源的持續(xù)貢獻。
中指研究院統(tǒng)計，2023年上半年，TOP50物業(yè)服務企業(yè)第三方市場拓展面積達8.1億平方米，遠高于2022年同期4.8億平方米的水平。該機構指出，第三方拓展已成為物業(yè)企業(yè)提升管理規(guī)模不可或缺的“利器”。朱保全更將這一過程形容為物業(yè)公司此岸到彼岸的“涅槃”。朱保全表示，“我們要從房地產開發(fā)末游的此岸，到不動產消費的彼岸，后者是所有消費里最剛需的?！?/p>
并購興趣升溫
除了獨立性，通過科技手段提升服務質量、狠抓回款?，F金流、開發(fā)多元業(yè)務提升毛利率仍是上市物業(yè)企業(yè)普遍的下一步發(fā)展思路。值得注意的是，在并購明顯降溫的兩年之后，不少企業(yè)再一次流露出了對項目并購的興趣。
過去兩年，物業(yè)行業(yè)并購趨冷。據中指數據監(jiān)測，2023年物業(yè)管理行業(yè)已披露相關信息的并購交易超90宗，交易金額近20億元，不足2022全年交易總額的一半，而2022年并購規(guī)模僅為2021年的約1/4。同時2023年大宗交易銳減，當年未發(fā)生單項并購金額超過10億元的案例，并購金額超過5億元僅發(fā)生一宗。
但是，在近期舉行的業(yè)績會上多家公司均謹慎表達了對并購市場的關注。華潤萬象生活表示，集團計劃選擇性收購及投資具有一定規(guī)模、盈利能力的物業(yè)管理公司。萬物云表示，并購市場進入新的階段，公司秉承謹慎而且積極的態(tài)度。保利物業(yè)表示，會持續(xù)保持對收并購市場的關注。
招商積余的觀點或許解釋了同行對并購的興趣，該公司認為在行業(yè)集中度正在提升的大背景下，收并購是一件必須要做的事情，“可能多少年以后回頭看，沒有做收并購的就會落后”。
作為勞動密集行業(yè)，如何以科技為抓手提高運營效率是幾乎是每家物業(yè)企業(yè)都在關注的問題。萬物云在財報中提到了對AI大模型等新科技的應用，并介紹了公司對“靈石”邊緣計算服務器以及“飛鴿”智能工單系統(tǒng)的試點情況。招商積余強調要加大科技賦能，通過數智科技來推動客戶服務數智化、項目管理數智化、業(yè)務發(fā)展數智化。碧桂園服務也強調，推動“精益式”數字化轉型，推廣數字化工作在更多項目的試點。
以增值業(yè)務提升毛利率水平、減少對開發(fā)商依賴的思路也將在2024年繼續(xù)延續(xù)。保利物業(yè)認為，行業(yè)的社區(qū)增值服務已經由之前的流量資源轉化驅動，進入到核心產品垂直化能力打造的新階段，在社區(qū)場景之中，保利物業(yè)看到了單品的業(yè)務機會。萬物云將在2024年的蝶城生態(tài)建設中落實新的設想，即“蝶城+社商”，借助蝶城渠道來帶動蝶城內商戶和商業(yè)的增長。碧桂園服務將積極在重點城市布局社區(qū)生活中的重點業(yè)務，如零售、保潔、衣物洗護等。
中信證券近期發(fā)布研報指出，目前物業(yè)服務行業(yè)的勞動者作業(yè)界面還有明顯優(yōu)化的可能性，各種新科技成果還有加速應用的趨勢，再考慮增值服務的發(fā)展，中信證券預期行業(yè)毛利率還有穩(wěn)步提升的空間。