4月28日，成都出臺進一步優(yōu)化房地產(chǎn)市場政策，有三大核心要點：不再實施公證搖號選房、不再審核購房資格、提高多子女家庭首套房最高貸款額度。
目前，成都房地產(chǎn)市場情況相較于其他城市更為良性穩(wěn)定，各大樓盤售樓部來訪購房者不少，但民眾持幣觀望情緒濃厚。
2024年春節(jié)后，成都二手房剛需入市熱情超預(yù)期，房企拿地熱情回升。就在本周，成都完成最新一輪土地拍賣，一地塊以24500元/㎡的樓面價成交，溢價率高達48.5%，成為成都新單價“地王”。
4月29日起正式施行
4月28日，成都住建局官方微信公眾號發(fā)布消息，為切實落實城市主體責任，適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢和房地產(chǎn)市場供求關(guān)系變化，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，更好滿足群眾多元化住房需求，促進成都市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，就有關(guān)事項進行通知。
成都住建局表示，將系統(tǒng)推動供需平衡：科學(xué)精準編制住房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃，完善“市場+保障”住房供應(yīng)體系，全面推動建立“人、房、地、錢”聯(lián)動新機制，著力構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式；深化實施經(jīng)營性建設(shè)用地供應(yīng)“紅、橙、綠”三色管理，對住宅及商服類用地供銷比偏高的區(qū)域，適當減少用地供應(yīng)。
此外，成都鼓勵市場主體將自有閑置和低效利用的商業(yè)辦公等非居住存量房屋，按相關(guān)要求改建為保障性租賃住房。同時，鼓勵市、區(qū)（市）縣國有企業(yè)通過租購閑置商業(yè)辦公用房，作為辦公、公共服務(wù)及產(chǎn)業(yè)使用，推動商業(yè)辦公用房市場良性循環(huán)。
更為值得關(guān)注的是，成都樓市新政提出，要優(yōu)化服務(wù)激發(fā)活力。
具體來看，成都全市商品住房項目不再實施公證搖號選房，由企業(yè)自主銷售；對社會關(guān)注度較高的熱點項目，鼓勵企業(yè)采取公證搖號選房銷售。成都將推動城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制走深走實，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求；支持車位與住宅同步銷售；合理設(shè)置新出讓住宅用地車位規(guī)劃配比。
在滿足合理住房需求方面，成都樓市新政強調(diào)，全市范圍內(nèi)住房交易不再審核購房資格。推廣首層架空層用于公共服務(wù)空間設(shè)置，提高住宅陽臺等半開敞空間比例，推動郊區(qū)（市）縣開發(fā)低密度、高品質(zhì)住宅產(chǎn)品，進一步加大高品質(zhì)住宅供給。
據(jù)悉，上述相關(guān)政策通知自2024年4月29日起正式施行，此前政策規(guī)定與本通知不一致的，以本通知為準。
另外，據(jù)成都住房公積金管理中心，《關(guān)于提高多子女家庭首套房最高貸款額度的通知》經(jīng)成都住房公積金管理委員會審議通過，已正式印發(fā)。
《通知》表示，符合住房公積金貸款條件的多子女家庭，在成都市購買首套住房的，雙繳存人家庭最高貸款額度從80萬元調(diào)整為90萬元，單繳存人家庭最高貸款額度從40萬元調(diào)整為50萬元（多子女家庭為至少有一個未成年子女的二孩及以上家庭）。
1月、2月樓市較為平淡
2023年，在全國整體低迷的房地產(chǎn)市場中，成都樓市相較其他城市更為“特立獨行”，華潤、中鐵建、龍湖等房企在成都銷售額創(chuàng)下新高。
進入2024年，成都樓市迎來了新的變化。通過近期實地探訪，證券時報·e公司記者了解到，今年1月、2月，成都樓市成交量和成交均價較為平淡，售樓部來訪購房者不少，但持幣觀望情緒濃厚。另一方面，2024年春節(jié)后，成都二手房剛需入市熱情超預(yù)期，2月100萬元以內(nèi)成交占比達到峰值，創(chuàng)2018年以來新高、單月最大提升幅度。
2023年，成都陸續(xù)推出樓市新政，對購房猶豫客群形成短期強刺激，全年商品住宅成交量保持正增長。
根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2023年，成都全市共發(fā)出近千張預(yù)售證，累計新增房源供應(yīng)129131套，總供應(yīng)體量達約1713萬平方米。
去年全年，成都房產(chǎn)成交量達36萬余套，其中商品房成交量超過14萬余套，同比增長9.7%；二手房成交量達22萬余套，同比增長68%。在新房方面，備案均價為19597元/平方米，同比增長約12.88%，近5年來持續(xù)保持上漲。
但進入2024年1月以來，成都樓市目前較為平淡，有業(yè)內(nèi)人士認為，市場仍在筑底期。
根據(jù)克而瑞四川統(tǒng)計，從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)看，1月成都商品住宅網(wǎng)簽總量約99萬m2，繼去年10月以來，已連續(xù)3個月下滑，且降幅呈擴大趨勢；此外，成交套均面積10個月以來首次跌破130m2，同時140m2以上各面積段的改善產(chǎn)品成交占比均有明顯下滑。
實際上，在今年1月期間，全國的房地產(chǎn)市場都不好過。克而瑞四川指出，在其監(jiān)控的十余個重點城市，銷量降幅普遍在25%以上。不過，成都得益于良好的城市基本面和市場的韌性，降幅全國靠后、且成交規(guī)模全國排名第一。
另據(jù)銳理數(shù)據(jù)顯示，1月份市場營銷節(jié)奏放緩，成都住宅市場供銷量同比、環(huán)比均下滑，均價微降。分區(qū)域來看，供應(yīng)前三為雙流區(qū)、天府新區(qū)、成華區(qū)；成交前三為天府新區(qū)、成華區(qū)、龍泉驛區(qū)；成交價前三為高新區(qū)（31233元/m2）、錦江區(qū)（30885元/m2）、青羊區(qū)（28313元/m2）。
近期，克而瑞四川統(tǒng)計給出的2月份數(shù)據(jù)顯示，受春節(jié)假期疊加市場降溫影響，2月成都整體市場規(guī)模大幅縮水，成交量僅為上月的六成左右，供應(yīng)量更不足上月四成，區(qū)域成交均價的變化受個案影響較大。
當月，大成都新房成交均價約為1.75萬元/m2，5+2區(qū)均價約2.46萬元/m2，均較上月下降約400元/m2，成交均價超3萬元/m2的仍只有錦江區(qū)和高新區(qū)。其中，錦江區(qū)均價較上月上漲近3000元/㎡，達3.32萬元/㎡，達近一年錦江區(qū)成交均價的峰值。
二手剛需入市熱情超預(yù)期
在2023年，成都二手房成交套數(shù)超過新房，全年二手房成交套數(shù)占總成交量六成，一二手房成交量進一步拉開差距。從成交面積來看，2023年成都二手住宅總成交面積約211萬m2，占整體住宅成交面積的52%，首次超過新房，這也預(yù)示著成都樓市正在邁入存量房時代。
一位長期從事二手房交易的中介人士對證券時報·e公司記者表示，2024年春節(jié)后，成都租住市場成交活躍度呈現(xiàn)穩(wěn)步恢復(fù)，二手購房剛需率先放量，呈現(xiàn)高性價比特征。相比高昂新房，周邊次新盤二手房性價比凸顯，現(xiàn)在是買房市場，降價賣房是大多數(shù)業(yè)主的無奈之舉，撿大漏的機會也不是沒有，尤其是前期曾被爆炒過的錦江生態(tài)帶、天東、天西等板塊。
根據(jù)貝殼數(shù)據(jù)顯示，位于錦江生態(tài)帶等萬科翡翠公園，近期二手房成交價在2.1萬元/m2～2.4萬元/m2之間，成交周期普遍超過100天，而在兩年前該樓盤二手房成交價普遍在3萬元/m2附近。此外，3月11日，天府新區(qū)公園未來城一套167.67m2的房源通過法拍以317.65萬元的價格成交，而該套房在2022年11月時的新房成交價為348.61萬元。
3月7日，貝殼研究院成都分院發(fā)布報告（以下簡稱報告）稱，為消除春節(jié)每年錯月的影響，以農(nóng)歷同期還原當期交易水準，該院以近4年春節(jié)假期前30天和后12天的日均交易量對標（2024年為2月18日～2月29日），發(fā)現(xiàn)2024年春節(jié)后增幅達到50%以上，僅次于2023年，而2021年和2022年增幅均在10%以下。（2023年年初防疫放開，交易量補償性釋放提升，暫不可比）
為進一步衡量交易走勢和變化幅度，將近4年春節(jié)前第4周交易量定位為基期（基期=1），觀察春節(jié)前后周均交易量的倍數(shù)變化趨勢。貝殼研究院成都分院發(fā)現(xiàn)，2024年春節(jié)后第1～2周交易倍數(shù)分別為基期的1.05倍、1.42倍，高于2020年和2021年，小陽春跡象已有所顯現(xiàn)。
總結(jié)來看，節(jié)后二手住房交易市場走勢的三個特征即：剛需置業(yè)超預(yù)期、年輕置業(yè)人群增多、近郊發(fā)力趕超主城。
每年春節(jié)后，二手剛性購房需求通常會迎來一定規(guī)模的集中釋放，低總價房源成交占比快速提升。貝殼研究院報告提到，2024年春節(jié)后剛需入市熱情超預(yù)期，2月100萬元以內(nèi)成交占比達到峰值，創(chuàng)2018年以來新高、單月最大提升幅度。此外，套三及以上戶型首次在節(jié)后市場走高，面積緊湊、兼具功能性的小套三熱銷，占比也達到2021年以來新高。
報告認為，成都剛需購房者在價格與功能性之間尋找一種新的平衡，這種平替效應(yīng)或?qū)⒊蔀橐环N新的住房消費趨勢。數(shù)據(jù)顯示，2024年節(jié)后，30歲及以下成交占比增長幅度較快，這是支撐剛需放量的主要來源。
基于調(diào)查情況，貝殼研究院成都分院預(yù)計，成都樓市先租后買、先舊后新的良性循環(huán)將得到更好的修復(fù)。
“地王”誕生溢價近50%
但在另一方面，房企在成都拿地熱情高漲，民企也重新加入到“搶地”風潮中，而區(qū)域冷熱不均的分化現(xiàn)象或?qū)⒓觿 ?/p>
3月6日，成都主城區(qū)迎來春節(jié)后首場土拍，拍賣位于錦江區(qū)金融城東、金牛區(qū)兩河板塊、雙流區(qū)東升街道的3宗共約111畝商住用地，采取“競地價”方式進行拍賣，即價高者得。
當日，關(guān)注度最高的是錦江區(qū)潘家溝約31畝地塊，起拍價達17000元/m2。據(jù)悉，該地塊不僅吸引了建發(fā)、招商、中海、國貿(mào)、中鐵置業(yè)、中國鐵建、華發(fā)&錦江統(tǒng)建等央國企，還包括邦泰、四川濱江等民企參與競拍。最終，經(jīng)過超50次叫價，由中鐵建以22400元/m2的樓面價成交，該成交價也是目前成都土拍第三高的成交單價。
就在本周，成都中心城區(qū)迎來三場土地拍賣，最終11宗地總成交金額為71.72億元。值得關(guān)注的是，僅首場土拍有2宗地溢價成交，其余9宗地均底價成交，另有4宗地因故終止出讓、1宗地延期出讓。
其中，錦江區(qū)林家壩52畝地塊熱度最高，規(guī)劃建筑面積約8.74萬㎡，最終經(jīng)過81輪競價，由金茂以21.42億元競得，溢價率高達48.5%，樓面價24500元/㎡，成為成都新單價“地王”。
此外，青羊區(qū)外光華44畝地塊起始樓面價17000元/㎡，規(guī)劃建筑面積5.3萬㎡，最終經(jīng)過34輪競價，由中旅以10.74億元競得，溢價率19.4%，樓面價20300元/㎡。雙流區(qū)兩宗地塊屬于天府國際生物城板塊，占地面積分別為88畝和64畝，由成都生物城以5.35億元和3.88億元底價拿下，樓面價分別為4530元/㎡和4540元/㎡。
在4月24日舉行但第二場土拍中，原計劃出讓5宗宅地，但有3宗地塊因故終止出讓，剩余2宗宅地均底價成交，總出讓面積約6.46萬㎡，總規(guī)劃建筑面積約12.91萬㎡，總成交價約10.37億元，分別由立彩房地產(chǎn)和成都空港發(fā)展拿下。
在4月25日第三場土拍中，共涉及宅地6宗，除新都區(qū)斑竹園地塊延期出讓外，其余5宗地塊均以底價成交，總出讓面積約13.62萬㎡，總規(guī)劃建筑面積約33.23萬㎡，總攬金約20.32億元。其中，龍泉驛東安湖42畝地塊起始樓面價最高，為8150元/㎡，規(guī)劃建筑面積約7.04萬㎡，由經(jīng)開國投以底價5.74億元競得。