嚴查經營貸和消費貸違規(guī)流向房地產市場

在上海銀保監(jiān)局組織下，上海地區(qū)135家商業(yè)銀行已經完成了個人住房信貸管理專項自查工作，發(fā)現的問題涵蓋貸款用途違規(guī)、向主體結構未封頂房屋發(fā)放房貸、首付款資金核實不審慎、貸后資料收集不完整等方面。自3月1日開始，上海銀保監(jiān)局選取轄內16家銀行開展了經營貸、消費貸違規(guī)流入房市專項稽核調查。除了部分經營貸和消費貸涉嫌被挪用于房地產市場之外，同時還發(fā)現部分銀行首套房認定不準確、數據填報不規(guī)范以及外部“助貸”機構違規(guī)問題突出等情況。通過稽核調查，上海銀保監(jiān)局發(fā)現六類典型違規(guī)案例，包括：個人經營貸款違規(guī)用于支付購房首付款；企業(yè)經營貸違規(guī)用于支付購房款；消費貸違規(guī)用于本行住房貸款首付款；部分空殼公司集中作為受托支付交易對手，接收多筆個人經營貸款，部分貸款資金涉嫌回流至借款人并用于購房；房產企業(yè)違規(guī)向購房客戶提供首付資金；小額貸款公司貸款用于購房認籌。上海銀保監(jiān)局根據轄內商業(yè)銀行自查和監(jiān)管稽核調查情況，對銀行就切實防控經營貸、消費貸違規(guī)流入房地產市場，提升金融服務實體經濟質效等工作提出要求，主要內容包括：對照有關監(jiān)管要求，限時整改問題貸款；對于違規(guī)獲取首付款資金、存在造假行為等申請個人住房貸款的借款人，應拒絕其房貸申請，并作為失信行為信息報送上海市公共信用信息服務平臺；對于經營貸、消費貸等信貸資金違規(guī)挪用于房地產領域的，應及時采取實質性管控措施；加強銀行員工管理，強化員工法制合規(guī)教育，在開展業(yè)務中正面引導借款人合法合規(guī)使用信貸資金；對于存在違規(guī)行為的銀行員工，應予以內部問責或紀律處分等。同時，上海銀保監(jiān)局已將稽核調查中發(fā)現的有關小額貸款公司、典當公司、房地產公司及房產經紀公司違規(guī)問題線索移交地方政府相關部門，形成監(jiān)管合力，共同打擊房地產市場違規(guī)行為。

主要是為了打擊炒房現象。其實這種資金嚴查從去年就開始了，但今年春節(jié)過后，監(jiān)管單位要求愈加嚴格，部分城市出現大規(guī)模的調查，幾乎短期內所有資金流向都被審查一遍，一旦發(fā)現企業(yè)的信貸資金被挪用了，銀行會直接進行處罰，并且要求對方立刻連本帶息將錢還回來。目前僅在廣東，就查處兩億多資金，被挪用到樓市炒房，可以預想到的是，潛在被挪用的資金可能更多，所以這種審查有望持續(xù)下去，直到徹底打壓掉這種資金挪用代持炒房事件。其實此時政府做這番舉動還是很有意義的，因為目前來看，房地產泡沫是中國經濟最大的潛在風險，一旦泡沫破裂，不僅是炒房者面對還債壓力，連銀行的壞賬率也會上升，屆時對中國銀行業(yè)可能造成系統(tǒng)性的風險。所以現在開始，控制房貸規(guī)模，減少房貸在銀行信貸中的占比，有利于銀行業(yè)降低風險。事實上，政府做的還不只這一點，對房地產調控的多樣的，首先房企的貸款被壓縮，三道紅線限定了房貸的負債規(guī)模，超過紅線的，其借貸將會受到影響，所以從去年開始，房地產類貸款增速首次低于平均貸款增速。參考資料：此前，由于個人經營貸利率低于房貸利率，有人以住房為抵押申請經營貸套出大量現金。早在去年，深圳市場就開始嚴查經營貸、消費貸違規(guī)流入房地產市場。“這次力度真的很大，最近審批會比以往更為嚴格，包括房產要求、資金去向等方面，完全沒有其他操作空間。”深圳一家商業(yè)銀行的個貸經理對記者表示，“如果接到自稱某某銀行的經理可以做相關經營貸，一定要小心，這些人不一定是正規(guī)銀行渠道的貸款，某些信貸資金之所以能夠違規(guī)流入樓市，一個重要原因就是這些非法中介的存在，大量的購房資金被換上中小微貸款的名字，也正是這些資金中介包裝的結果。”

央行要求各地嚴禁個人消費貸違規(guī)流入房地產。中國央行會同銀監(jiān)會近期要求各地監(jiān)管部門,指導銀行規(guī)范個人消費貸款,防止消費貸款違規(guī)流入房地產市場。部分地區(qū)房貸收緊今年以來,多地房貸收緊明顯。融360監(jiān)測數據顯示,8月全國首套房平均利率為5.12%,相當于基準利率1.04倍,環(huán)比7月上升了2.47%;同比去年8月的4.44%,上升了15.35%。具體而言,8月份全國533家銀行中,5家銀行提供9折優(yōu)惠利率;9家行提供9.5折優(yōu)惠利率,3家銀行提供9.9折優(yōu)惠利率,2家銀行提供9.8折優(yōu)惠利率。除上述提供優(yōu)惠及停貸銀行(分支行)外,剩余銀行均無折扣,其中232家銀行執(zhí)行基準利率,較上月減少132家;252家銀行執(zhí)行基準利率上浮,較上月新增126家,上浮趨勢較明顯。融360統(tǒng)計的533家銀行(分支行)中,有484家不再提供優(yōu)惠利率,占比高達90.8%。9月19日,中國人民銀行營業(yè)管理部在接受央視采訪時表示,房貸利率調整是銀行在北京市嚴格實施房地產市場調控、市場利率整體上揚的背景下,根據市場資金水平變化、自身資產負債管理需要所采取的自主行為,符合政策要求和導向,對此中國人民銀行營業(yè)管理部積極支持。消費貸違規(guī)進入樓市不過,房貸收緊后,各種類型的消費貸開始"上位",通過各種形式流向樓市。深圳市房地產研究中心研究員李宇嘉指出,一些不超過10年的消費貸通過"氣球貸"、"循環(huán)貸"等異變,期限被延長到了30~40年。貸款額度上,通過房屋"高評高貸"(做高紅本二手房評估價,增加貸款)、房抵貸(房屋增值部分貸出來)、多張信用卡(每張卡的額度可達30萬元)或多家銀行申請信用貸騰挪、"先息后本"還款等,貸款額度可達百萬元以上。消費貸一般包括用于住房裝修、旅游、教育等指定消費用途的人民幣貸款、個人汽車貸款、助學貸款等種類。李宇嘉向《每日經濟新聞》記者指出,消費貸和按揭貸款的利率差距在縮小,因此很多人愿意去借消費貸,同時,消費貸款的利率仍然高于房貸,銀行更有積極性去做消費貸款,"銀行房貸收緊很厲害,很多沒有房貸額度。實際上,很多銀行認為房貸不賺錢,將房貸額度轉變?yōu)橄M貸款。而且很多消費貸的期限也延長了。"多地啟動嚴查中國人民銀行廣州分行、廣東銀監(jiān)局聯(lián)合發(fā)布的《通知》指出,2017年以來,廣東省內部分地區(qū)和金融機構的個人消費貸款(包括短期消費貸款、中長期消費貸款、信用卡透支)快速增長,其中個別金額較大、期限較長的消費貸款與日常消費屬性不匹配,存在違規(guī)流入房地產領域的風險?！锻ㄖ芬?嚴禁個人消費貸款資金用于生產經營、投資以及支付購房首付款或償還首付款借款等行為,不得發(fā)放無指定用途消費貸款。對已抵押房產,在購房人沒有全部歸還貸款前,不得以再評估后的凈值為抵押追加貸款。此外,《通知》規(guī)定,原則上不發(fā)放金額超過100萬元或者期限超過10年的個人綜合消費貸款。值得注意的是,《通知》要求建立個人消費貸款業(yè)務月度監(jiān)測機制,自2017年10月起,廣州地區(qū)各商業(yè)銀行應于每月12日前報送《個人消費貸款產品月度監(jiān)測表》,廣東省內其他地區(qū)商業(yè)銀行應向當地人民銀行中心支行和銀監(jiān)分局報送數據。

不良貸款上升與樓市無直接關系，但是與資金違規(guī)流入樓市有密切關系。一、不良貸款上升和樓市其實沒有直接關聯(lián)。為什么這么說，不良貸款上升是一個綜合指標，樓市是一個大的市場，一個市場的發(fā)展不能直接影響金融機構的貸款不良率，這是明確的。但是從側面來看，是存在間接關聯(lián)的。我們知道，自2008年金融危機后，四萬億投了下來，全國各地掀起了一波基建熱，同時也帶動了房地產開發(fā)市場的發(fā)展，據統(tǒng)計2008年到2010年房價上漲了58.87%，而相比2005年到2007年房價上漲是27.8%，這也讓很多企業(yè)主十分眼紅，因此帶動了部分企業(yè)主從經營實體到投資房地產的轉變。舉個例子，2010年至2014年左右，很多企業(yè)甚至通過開假承兌來貼現獲取資金的方式，再間接流入房地產市場進行投資，這樣的操作短期來看沒什么毛病，但是過不了兩三年，房地產庫存積壓嚴重，許多企業(yè)虧得血本無歸，再加上擔保鏈的影響，導致很多企業(yè)倒閉，引發(fā)區(qū)域性的不良貸款爆發(fā)。（當時浙江深受其害，許多地方金融機構不良貸款率一度攀升至10%上下）二、資金違規(guī)流入樓市對信貸資產質量的影響。目前房地產領域的開發(fā)資金是受監(jiān)管的，即房地產企業(yè)需要在銀行開立一個監(jiān)管賬戶，所有樓盤預售款和銀行信貸資金都要入到專戶，實行專款專用。同時，人行、銀保監(jiān)、住建局三大部門會定期到這家開戶銀行檢查賬戶資金使用情況。但是再嚴格的制度也會有紕漏，萬一銀行沒有管住這些資金，將導致房地產企業(yè)將預售款資金用于其他用途，比如用這些錢去競拍下一塊土地，從而進一步增加企業(yè)的資產負債率，引發(fā)資金鏈危機，這樣很有可能導致樓盤無法正常完工。而且從監(jiān)管部門的政策動向來看，近期個別地方房價異動上漲，市場炒作熱情升溫，引起相關部門的高度關注。比如今年4月22日，銀保監(jiān)會首席風險官兼新聞發(fā)言人肖遠企就表示，貸款一定要按照申請用途真實使用資金，不能挪用，要求銀行一定要監(jiān)控資金流向，對于違規(guī)把貸款流入到房地產市場的行為要堅決予以糾正。此外，監(jiān)管部門還會根據銀行信貸投放情況，實時開展現場檢查，發(fā)現違規(guī)問題及時糾正，對問題嚴重的銀行機構要實施嚴厲處罰，切實將經營類貸款資金真正用于企業(yè)的生產經營，確保經濟平穩(wěn)健康和高質量發(fā)展，有效防控金融風險。

不良貸款上升與樓市無直接關系，但是與資金違規(guī)流入樓市有密切關系。一、不良貸款上升和樓市其實沒有直接關聯(lián)。為什么這么說，不良貸款上升是一個綜合指標，樓市是一個大的市場，一個市場的發(fā)展不能直接影響金融機構的貸款不良率，這是明確的。但是從側面來看，是存在間接關聯(lián)的。我們知道，自2008年金融危機后，四萬億投了下來，全國各地掀起了一波基建熱，同時也帶動了房地產開發(fā)市場的發(fā)展，據統(tǒng)計2008年到2010年房價上漲了58.87%，而相比2005年到2007年房價上漲是27.8%，這也讓很多企業(yè)主十分眼紅，因此帶動了部分企業(yè)主從經營實體到投資房地產的轉變。舉個例子，2010年至2014年左右，很多企業(yè)甚至通過開假承兌來貼現獲取資金的方式，再間接流入房地產市場進行投資，這樣的操作短期來看沒什么毛病，但是過不了兩三年，房地產庫存積壓嚴重，許多企業(yè)虧得血本無歸，再加上擔保鏈的影響，導致很多企業(yè)倒閉，引發(fā)區(qū)域性的不良貸款爆發(fā)。（當時浙江深受其害，許多地方金融機構不良貸款率一度攀升至10%上下）二、資金違規(guī)流入樓市對信貸資產質量的影響。目前房地產領域的開發(fā)資金是受監(jiān)管的，即房地產企業(yè)需要在銀行開立一個監(jiān)管賬戶，所有樓盤預售款和銀行信貸資金都要入到專戶，實行?？顚Ｓ谩Ｍ瑫r，人行、銀保監(jiān)、住建局三大部門會定期到這家開戶銀行檢查賬戶資金使用情況。但是再嚴格的制度也會有紕漏，萬一銀行沒有管住這些資金，將導致房地產企業(yè)將預售款資金用于其他用途，比如用這些錢去競拍下一塊土地，從而進一步增加企業(yè)的資產負債率，引發(fā)資金鏈危機，這樣很有可能導致樓盤無法正常完工。而且從監(jiān)管部門的政策動向來看，近期個別地方房價異動上漲，市場炒作熱情升溫，引起相關部門的高度關注。比如今年4月22日，銀保監(jiān)會首席風險官兼新聞發(fā)言人肖遠企就表示，貸款一定要按照申請用途真實使用資金，不能挪用，要求銀行一定要監(jiān)控資金流向，對于違規(guī)把貸款流入到房地產市場的行為要堅決予以糾正。此外，監(jiān)管部門還會根據銀行信貸投放情況，實時開展現場檢查，發(fā)現違規(guī)問題及時糾正，對問題嚴重的銀行機構要實施嚴厲處罰，切實將經營類貸款資金真正用于企業(yè)的生產經營，確保經濟平穩(wěn)健康和高質量發(fā)展，有效防控金融風險。

一、《商業(yè)銀行信用卡業(yè)務監(jiān)督管理辦法》在這輪信用卡調控中，控制資金流向，尤其是切斷違規(guī)流向房地產的行為，可謂重中之重。此前，平安銀行信用卡中心發(fā)布公告稱“對房地產類商戶設定限制，當持有該行信用卡在此類商戶透支消費時，有可能導致交易失敗”。這份公告指出，這是落實房地產調控政策，依據相關規(guī)定所做出的舉措。而且央行其實對于這些細節(jié)也都是有明確規(guī)定的，為了更加有效地防范風險，其實銀行現在也明確了禁止了信用卡資金流入房地產。北京銀保監(jiān)局方面表示，要求轄內銀行為了有效防控風險，加強對信用卡資金流向房地產進行監(jiān)測，設置合理的交易限額，但對于正常消費如支付物業(yè)費等未進行限制。二、具體的分析和介紹在銀行辦理業(yè)務，其實也成為了一個正常的事情，但是大家不能夠使用銀行貸款去做一些別的事情，而且當時大家在商業(yè)銀行貸款的時候就已經明確的說明了這筆資金的用途，你不能夠欺騙銀行，如果銀行發(fā)現了你是有意欺瞞，那么銀行可能就會把你拉黑。

在“實施好房地產金融審慎管理制度”的政策導向下，監(jiān)管機構針對信貸資金違規(guī)進入樓市、商業(yè)銀行違規(guī)向房企放貸行為進行嚴格監(jiān)管，處罰力度亦在不斷升級。8月16日，北京商報記者根據銀保監(jiān)會官網披露的行政處罰信息統(tǒng)計發(fā)現，今年以來，包括上海銀行、浦發(fā)銀行、興業(yè)銀行、工商銀行、龍州農商行、貴陽銀行在內的多家銀行均因房地產金融業(yè)務違規(guī)情形被監(jiān)管“點名”。在分析人士看來，此類罰單的開出，體現了銀保監(jiān)會對于金融市場管控的決心，客觀上使得后續(xù)房貸部門會嚴管貸款流向，較好地推動了“房住不炒”政策的落地。01房地產領域違規(guī)貸款亂象遭嚴查8月以來，銀行業(yè)千萬級罰單頻現，多項重罰背后，房地產領域違規(guī)貸款亂象儼然成為監(jiān)管關注的重點。8月14日，上海銀保監(jiān)局公布了一條行政處罰信息，上海銀行在2014年至2019年因為23項業(yè)務違規(guī)，被監(jiān)管處以1625萬元罰款，其中沒收違法所得約27.15萬元，作出處罰決定的日期為8月14日。在上海銀行這“23宗罪”中，房地產領域違規(guī)被放在了“頭條”，該行因存在違規(guī)向資本金不足、“四證”不全的房地產項目發(fā)放貸款，以其他貸款科目發(fā)放房地產開發(fā)貸款等違法違規(guī)行為被監(jiān)管“點名”。無獨有偶，就在4天前的8月10日，浦發(fā)銀行也接到了一筆千萬級別罰單，該行因2013年至2018年存在12項違法違規(guī)事實，被上海銀保監(jiān)局責令改正，并處罰款共計2100萬元。處罰事由中也有一條，同業(yè)投資資金違規(guī)投向“四證”不全的房地產項目。打擊銀行違反信貸政策和違反房地產行業(yè)政策亂象已逐步成為常態(tài)。據北京商報記者不完全統(tǒng)計，開年至今，包括上海銀行、浦發(fā)銀行、興業(yè)銀行、工商銀行、龍州農商行、貴陽銀行、東阿青隆村鎮(zhèn)銀行、浙江泰隆商業(yè)銀行在內的多家銀行均因信貸資金違規(guī)進入樓市被罰。被處罰的緣由大多為“向房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)放流動資金貸款”、“信貸資金用途管理不到位導致流入房市”、“個人信貸資金違規(guī)流入房市”等。在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進看來，此類罰單的開出，體現了銀保監(jiān)會對于金融市場管控的決心，尤其是很多信貸資金違規(guī)流入房地產，確實需要積極進行管控，否則容易造成“炒房”現象出現，或者說干擾了正常的房地產交易秩序。從實際過程看，此類罰單具有警示和威懾性，客觀上使得后續(xù)房貸部門會嚴管貸款流向，較好地推動了房住不炒政策的落地。02消費貸款、信用卡透支資金“潛水”買房除了針對房地產企業(yè)違規(guī)提供貸款外，零售業(yè)務信貸資金違規(guī)買房情形也成為監(jiān)管整治的重點，7月2日，浙江泰隆商業(yè)銀行麗水縉云支行也因“個人經營性貸款流入房市”被銀保監(jiān)會麗水監(jiān)管分局罰款25萬元。6月23日，江西橫峰農商行因個人經營性貸款違規(guī)流入房地產企業(yè)、向不符合條件的借款人發(fā)放貸款、以貸轉存用于月末沖時點等行為，被銀保監(jiān)會上饒監(jiān)管分局罰款80萬元。因消費貸挪用買房遭罰案例也曾出現。6月底，工商銀行縉云支行被罰款50萬元的緣由則是因為“消費貸款流入房市、虛增企業(yè)信用貸款數據”。除了個人綜合消費貸款、經營性貸款違規(guī)入市外，用信用卡透支買房亂象也有所抬頭，今年1月，銀保監(jiān)會陜西監(jiān)管局曾公示對長安銀行的一則罰單，處罰金額21萬元，原因是“信用卡資金監(jiān)管不到位，流入房地產領域信用卡資金監(jiān)管不到位，流入房地產領域”。蘇寧金融研究院高級研究員陶金分析認為，當前實體經濟正在復蘇，在前期較為寬松的流動性以及信貸持續(xù)擴張的背景下，便較容易推升資產價格上升，實體經濟資金進入樓市的動力較強。同時，信貸資金進入實體經濟后，不像金融體系那樣容易監(jiān)測和管控，動向更加難以捉摸，也給了這些資金進入樓市的額外刺激。03嚴防房地產金融泡沫勢頭催生在始終堅持“房住不炒”的背景下，監(jiān)管機構也在不斷加強房地產金融政策的監(jiān)管，6月24日，銀保監(jiān)會印發(fā)《關于開展銀行業(yè)保險業(yè)市場亂象整治“回頭看”工作的通知》。其中針對“房住不炒”政策，銀保監(jiān)會表示將重點嚴查包括表內外資金直接或變相用于土地出讓金或土地儲備融資；未嚴格審查房地產開發(fā)企業(yè)資質，違規(guī)向“四證”不全的房地產開發(fā)項目提供融資；個人綜合消費貸款、經營性貸款、信用卡透支等資金挪用于購房；流動性貸款、并購貸款、經營性物業(yè)貸款等資金被挪用于房地產開發(fā)等違規(guī)操作。8月16日，銀保監(jiān)會主席郭樹清在《求是》發(fā)表的刊文也提到，在資金面寬松背景下，企業(yè)、居民、政府都可能增加債務。利率下行一致性預期強化后，有可能助長杠桿交易和投機行為，催生新一輪資產泡沫。一些地方的房地產價格開始反彈，金融資源有可能再次向高風險領域集中。雖然監(jiān)管一再重申銀行貸款要確保真實用途，嚴禁違規(guī)挪用，但為何總有銀行明知故犯？一位國有大行相關人士告訴記者，隨著國內疫情形勢轉好，個別熱點城市房地產交易有所升溫，在各種資產中，房地產對銀行資金有天生的吸引力，銀行當前手里可以支配的流動性較為充裕，導致違規(guī)情形屢禁不止。而從監(jiān)管層面，應當采取哪些措施，避免銀行房地產業(yè)務違規(guī)行為的出現？在中南財經政法大學數字經濟研究院執(zhí)行院長盤和林看來，需要各部門加強數據的共享合作，共同協(xié)同打擊，在貸款審查時對貸款人的合法收入來源進行嚴格審核。另外提高市場化手段，例如，加強樓市供給、從供需打擊投資者，加強資金的技術監(jiān)管手段等。在陶金看來，從根本上解決這個問題難度確實較大，要緩解此類問題，應該更需要信貸部門加大監(jiān)管力度，規(guī)定好違規(guī)行為的處罰機制，甚至給予頂格力度的處罰。

拓展資料：個人信用貸款方式1. 通過銀行申請目前不少銀行都推出了自家的個人信用貸款產品，譬如招商銀行的閃電貸，只需要下載招商銀行app，登錄賬號后就可以在線申請，并且很快就能夠得出審批結果。2. 通過支付寶申請螞蟻借唄是很多人接觸的第一款個人信用貸款產品，雖然是白名單邀請制，但目前絕大多數人都能直接通過入口申請，整個流程體驗非常好。另外微信、京東等各大互聯(lián)網公司都推出了旗下的個人信用貸款產品，基本操作跟借唄差不多。3. 通過貸款超市申請網貸產品越來越多，這也促進了貸款超市這類平臺的發(fā)展，用戶不用再去一個個尋找APP下載申請，大大提高了申請的效率。個人信用貸款流入房市的影響毋庸置疑，經營貸款資金違規(guī)流向樓市危害大。一方面，嚴重影響了對中小微企業(yè)的支持，尤其是在當前疫情影響比較嚴重的情況下，更不利于支持困難企業(yè)渡過難關，有礙做好“六穩(wěn)”工作，全面落實“六?！比蝿?，影響經濟健康發(fā)展和社會大局穩(wěn)定，影響決戰(zhàn)決勝脫貧攻堅和全面建成小康社會目標任務的完成。另一方面，極易推高房價，影響房地產調控效果和人們生活質量，同時也加大了金融風險。