一、公積金貸款，商業(yè)貸款，組合貸款綜合比較 1.公積金貸款 放款速度：2-3個(gè)月 貸款額度：各地的要求不同，詳細(xì)可咨詢當(dāng)?shù)刈》抗e金管理中心。目前，北京地區(qū)個(gè)人最高可貸120萬(wàn)元，在上海市繳納住房公積金的家庭，首套房個(gè)人最高貸款限額為50萬(wàn)元，廣州公積金貸款個(gè)人額度最高為60萬(wàn)元，深圳市公積金貸款個(gè)人額度最高為50萬(wàn)元。 貸款利率：5年以下2.75%,5年以上3.25% 貸款期限：借款人的貸款期限最長(zhǎng)可以計(jì)算到借款人70周歲，同時(shí)不得超過(guò)30年 首付金額：首套房90平方米以下首付20% 貸款要求：以北京為例 （一）購(gòu)政策性住房的借款: 1.建立住房公積金賬戶>=12個(gè)月， 2.申請(qǐng)貸款前6個(gè)月應(yīng)足額連續(xù)繳存住房公積金 3.申請(qǐng)貸款時(shí)處于繳存狀態(tài)。 （二）購(gòu)非政策性住房： 1.申請(qǐng)貸款前6個(gè)月應(yīng)足額連續(xù)繳存住房公積金 2.申請(qǐng)貸款時(shí)處于繳存狀態(tài)。 各地公積金貸款申請(qǐng)條件不同，詳情請(qǐng)咨詢當(dāng)?shù)毓e金管理中心。 2、商業(yè)貸款 放款速度：辦理商業(yè)按揭貸款時(shí)，從將產(chǎn)權(quán)證交給銀行辦理抵押到銀行放款差不多需要2周時(shí)間,不同銀行的進(jìn)度可能會(huì)有不同。 貸款額度：可貸額度=家庭月收入減去生活費(fèi)用等開(kāi)支后的還款能力/相應(yīng)貸款年限的每萬(wàn)元月還款額 例如：月收入1萬(wàn)元，月生活開(kāi)支3000，貸款20年，按基準(zhǔn)利率4.90%，用融360房貸計(jì)算器計(jì)算得出 貸款1萬(wàn)元的月還款額為53.07 可貸款額度=（10000-3000）/53.07=131.9萬(wàn)元 貸款利率：當(dāng)前基準(zhǔn)利率為4.9% 貸款期限：借款人的貸款期限最長(zhǎng)可以計(jì)算到借款人65周歲，同時(shí)不得超過(guò)30年 首付金額：房屋總價(jià)的30% 貸款要求：支付了規(guī)定比例的首付款（一般是大于等于所購(gòu)房屋總價(jià)的30%） 3、組合貸款 放款速度：2-3個(gè)月以上 貸款額度：比如房屋總價(jià)100萬(wàn)，要貸款70萬(wàn)，但是公積金最高額度只有50萬(wàn)，那么剩余20萬(wàn)可以選擇商業(yè)貸款，組合貸款總的貸款額度不得超過(guò)70萬(wàn) 貸款利率：所貸款項(xiàng)中的商業(yè)性個(gè)人住房貸款部分按照個(gè)人住房貸款利率執(zhí)行，公積金貸款部分按照個(gè)人住房公積金貸款利率執(zhí)行。 貸款期限：商業(yè)性個(gè)人住房貸款部分按照商業(yè)貸款期限執(zhí)行，公積金貸款部分按照個(gè)人住房公積金貸款期限執(zhí)行。 首付金額：按照商業(yè)貸款的首付30%繳納 貸款要求：同時(shí)符合公積金貸款和商業(yè)貸款的申請(qǐng)要求，一般是在個(gè)人貸款超過(guò)當(dāng)?shù)匾?guī)定的公積金貸款的最高上限才使用的。 二、比一比，算一算 融360給大家舉個(gè)例子，總價(jià)100萬(wàn)的房子，首付30萬(wàn)，貸款70萬(wàn)，貸款期限30年， 采用等額本息還款方式，分別用商業(yè)貸款和公積金貸款，使用融360房貸計(jì)算器計(jì)算結(jié)果如下： 不難看出，公積金貸款比商業(yè)貸款月供節(jié)省了668.65元，總利息節(jié)省了240,711.42元，差不多24萬(wàn)元！可以說(shuō)，公積金貸款相對(duì)商業(yè)貸款，其月供，貸款利率，和支付總利息更低，更能節(jié)省購(gòu)房成本。雖然如此，各地的公積金貸款額度都有相應(yīng)限額，假如公積金貸款可貸額度為50萬(wàn)，那么剩余20萬(wàn)可以選擇商業(yè)貸款，二者結(jié)合起來(lái)就稱之為組合貸款。 三、購(gòu)房者該怎么做？ 貸款前 買(mǎi)房貸款前，購(gòu)房者需要對(duì)自己的資產(chǎn)情況進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估內(nèi)容主要有三方面 1、要對(duì)家庭現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)實(shí)力作綜合評(píng)估，經(jīng)濟(jì)實(shí)力包括存款和可變現(xiàn)資產(chǎn)兩大部分 2、需要對(duì)家庭未來(lái)的收入及支出作合理的預(yù)期 3、要注意自己的還款能力和可貸額度，這是決定可貸款額度的重要依據(jù) 選擇貸款方式時(shí)遵循三原則 第一、如果購(gòu)房者想要獲得較低的貸款利率，支付較低的利息，盡量選擇利率低的公積金貸款； 第二、組合貸款的最優(yōu)組合原則，如果購(gòu)房者選擇了組合貸款，要做到公積金貸款盡可能多，商業(yè)貸款盡可能少。因?yàn)楣e金貸款的利率遠(yuǎn)比商業(yè)性貸款要優(yōu)惠，可以節(jié)省更多利息； 第三、首期付款的寬松原則。首期付款不能把手頭的現(xiàn)金用完，以免因?yàn)橘J款批不下來(lái)，影響房屋款項(xiàng)的繳納，不過(guò)這也需要和個(gè)人承受能力相結(jié)合。 融360總結(jié)： 選擇公積金貸款每月還貸壓力相對(duì)較小，且支付的利息也較少，若購(gòu)房人希望獲得較低的貸款利率，且貸款額度不大，那么公積金貸款應(yīng)是首選，只是其放款時(shí)間較長(zhǎng)，著急買(mǎi)房的人最好考慮到這一點(diǎn)。同時(shí)，房屋市場(chǎng)上有部分開(kāi)發(fā)商拒絕買(mǎi)家進(jìn)行公積金貸款買(mǎi)房，所以考慮用公積金貸款購(gòu)房的人務(wù)必注意。 商業(yè)貸款雖然利率較高，但是還款快、程序簡(jiǎn)單，若購(gòu)房人并未繳納公積金，或者繳納時(shí)間不長(zhǎng)，可以選擇商業(yè)貸款。只是由于銀行優(yōu)惠政策不同，每個(gè)銀行商業(yè)房貸的首付和利率也有不同程度的上浮和下調(diào)，各位在申請(qǐng)商業(yè)房貸時(shí)，對(duì)貸款銀行也要“貨比三家”，擇優(yōu)選之。 對(duì)于組合貸款，若購(gòu)房人購(gòu)房者借款額度較大，且貸款的期望額度已經(jīng)超過(guò)公積金貸款的可貸額度，可選擇組合貸款方式，但是由于受到公積金貸款和商業(yè)貸款雙方條件的限制，辦理起來(lái)會(huì)復(fù)雜些，放款速度自然也會(huì)慢一些。總之，購(gòu)房者一定要注意權(quán)衡利弊，選擇適合自己的貸款方式。