二手房貸款利息計(jì)算方法如下
一、人民幣業(yè)務(wù)的利率換算公式為(注：存貸通用)
1.日利率(0/000)=年利率(%)÷360=月利率(‰)÷30
2.月利率(‰)=年利率(%)÷12
二、銀行可采用積數(shù)計(jì)息法和逐筆計(jì)息法計(jì)算利息
1.積數(shù)計(jì)息法按實(shí)際天數(shù)每日累計(jì)賬戶余額，以累計(jì)積數(shù)乘以日利率計(jì)算利息。計(jì)息公式為：
利息=累計(jì)計(jì)息積數(shù)×日利率，其中累計(jì)計(jì)息積數(shù)=每日余額合計(jì)數(shù)。
2.逐筆計(jì)息法按預(yù)先確定的計(jì)息公式利息=本金×利率×貸款期限逐筆計(jì)算利息，具體有三：
計(jì)息期為整年(月)的，計(jì)息公式為：
①利息=本金×年(月)數(shù)×年(月)利率
計(jì)息期有整年(月)又有零頭天數(shù)的，計(jì)息公式為：
②利息=本金×年(月)數(shù)×年(月)利率+本金×零頭天數(shù)×日利率
同時(shí)，銀行可選擇將計(jì)息期全部化為實(shí)際天數(shù)計(jì)算利息，即每年為365天(閏年366天)，每月為當(dāng)月公歷實(shí)際天數(shù)，計(jì)息公式為：
③利息=本金×實(shí)際天數(shù)×日利率
這三個(gè)計(jì)算公式實(shí)質(zhì)相同，但由于利率換算中一年只作360天，但實(shí)際按日利率計(jì)算時(shí)，一年將作365天計(jì)算，得出的結(jié)果會(huì)稍有偏差。具體采用那一個(gè)公式計(jì)算，央行賦予了金融機(jī)構(gòu)自主選擇的權(quán)利。因此，當(dāng)事人和金融機(jī)構(gòu)可以就此在合同中約定。
嚴(yán)格來說，二手房買賣跟房東的貸款本金和利息沒有什么關(guān)系，也不是說就一定算到買賣的房價(jià)里面。
賣家賣房肯定是算過劃算不劃算才賣房的，成交價(jià)就是你買他房子的價(jià)錢，只是賣家自己有房貸要還，他已經(jīng)還了一部分本金和利息，賣房的時(shí)候?yàn)榱瞬惶潱匀欢豢隙〞?huì)想著把利息也攤到賣價(jià)里面去，但是成交價(jià)肯定要比房屋成本價(jià)加上利息要多的，不然就是虧本賣了。
然后說已經(jīng)還貸的本金，其實(shí)賣家不用計(jì)算已經(jīng)還的本金，因?yàn)檫@是他買房的正常成本，多花的錢其實(shí)是貸款的利息，所以要算房價(jià)也是利息算到房價(jià)里面，已還本金不用算。