個人住房按揭貸款是由發(fā)展商提供信用擔保的抵押貸款。其基本做法是: 購房者向房地產(chǎn)開發(fā)商交納一定比例的購房款 (30%-50%) 后，余下款項 (70%50%) 由銀行提供樓宇按揭貸款。按揭期間，開發(fā)商和借款人共同確認并經(jīng)過公證，將《房產(chǎn)買賣合同》、《房屋預售合同》、《房產(chǎn)證》抵押給提供按揭貸款的銀行，并由開發(fā)商提供擔保。然后，借款人根據(jù)樓宇按揭貸款合同和有關(guān)規(guī)定按月等額償還本金、利息及手續(xù)費。
個人住房按揭貸款申請人須具備以下基本條件：
（一）年齡滿18歲，具有完全民事行為能力，有合法有效的身份證明。
（二）具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，月收入不低于月償還貸款本息金額的2倍，有償還貸款本息的能力；農(nóng)民在城鎮(zhèn)購買商品住宅的，貸款行社可根據(jù)當?shù)貙嶋H，簡化農(nóng)民收入認定相關(guān)證明。
（三）未列入全國法院失信被執(zhí)行人名單；客戶洗錢風險評級為非高風險客戶，且未被人民銀行、公安機關(guān)、審計機關(guān)等有權(quán)機關(guān)開展反洗錢調(diào)查。
（四）信用狀況良好，無重大不良信用記錄，未列入不良信用記錄名單或內(nèi)控名單；不良信用記錄是指在中國人民銀行個人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫（以下簡稱“個人征信系統(tǒng)”），近兩年內(nèi)無下列信息記錄：
1.銀行貸款采用分期還款方式，拖欠貸款本金或利息有3期（含）以上的。
2.銀行貸款采用到期一次還款方式，拖欠貸款本金或利息60天（含）以上的。
3.借款人任一貸記卡、準貸記卡或分期貸款賬戶當前存在逾期、止付、凍結(jié)或呆帳等狀態(tài)。拖欠連續(xù)3次（含）或累計6次（含）以上的。
（五）有合法有效的商品房買賣合同、協(xié)議或其他批準文件，及貸款行社要求提供的其他證明文件。
（六）有所購住房全部價款30%及以上的自籌資金，并保證用于所購住房的首付款；個人商業(yè)用房貸款自籌資金需達到購房款價值的50％及以上。
（七）同意以所購房屋作為抵押物，開發(fā)企業(yè)同意為其提供階段性連帶責任保證。
（八）在貸款行社開立將用于償還住房按揭貸款的個人結(jié)算賬戶，并保證有充足余額。
（九）貸款行社規(guī)定的其他條件。
個人住房按揭貸款具體程序
（一）選擇房產(chǎn)
購房者如想獲得樓宇按揭服務，在選擇房產(chǎn)時應著重了解這方面的內(nèi)容。購房者在廣告中或通過銷售人員的介紹得知一些項目可以辦理按揭貸款時，還應進一步確認發(fā)展商開發(fā)建設的房產(chǎn)是否獲得銀行的支持，以保證按揭貸款的順利取得。
（二）辦理按揭貸款申請
（三）簽訂購房合同
銀行收到購房者遞交的按揭申請有關(guān)法律文件，經(jīng)審查確認購房者符合按揭貸款的條件后，發(fā)給購房者同意貸款通知或按揭貸款承諾書。購房者即可與發(fā)展商或其代理商簽訂《商品房預售、銷售合同》。
（四）簽訂樓宇按揭合同
購房者在簽訂購房合同，并取得交納房款的憑證后，持銀行規(guī)定的有關(guān)法律文件與發(fā)展商和銀行簽訂《樓宇按揭抵押貸款合同》明確按揭貸款數(shù)額、年期、利率、還款方式及其他權(quán)利義務。
（五）辦理抵押登記、保險
購房者、發(fā)展商和銀行持《樓宇按揭抵押貸款合同》及購房合同到房地產(chǎn)管理部門辦理抵押登記備案手續(xù)。對期房，在竣工后應辦理變更抵押登記。在通常情況下，由于按揭貸款期間相對較長，銀行為防范貸款風險，要求購房者申請人壽、財產(chǎn)保險。購房者購買保險，應列明銀行為第一受益人，在貸款履行期內(nèi)不得中斷保險，保險金額不得少于抵押物的總價值。在貸款本息還清之前，保險單交由銀行執(zhí)管。
（六）開立專門還款賬戶
購房者在簽訂<樓宇按揭抵押貸款合同>后，按合同約定，在銀行指定的金融機構(gòu)開立專門還款賬戶，并簽訂授權(quán)書，授權(quán)該機構(gòu)從該賬戶中支付銀行與按揭貸款合同有關(guān)的貸款本息和欠款。銀行在確認購房者符合按揭貸款條件，履行《樓宇按揭抵押貸款合同》約定義務。并辦理相關(guān)手續(xù)后，一次性將該貸款劃入發(fā)展商在銀行開設的銀行監(jiān)管賬戶，作為購房者的購房款
貸款申請人影響貸款銀行提供以下材料：
（一）身份證件：具有合法有效的身份證明：居民身份證、戶口本或其它有效居留證件；貸款行社貸款對象以本地居民、農(nóng)民為主。
（二）還款能力證明材料：包括工資收入證明材料、投資經(jīng)營收入證明材料或其他證明材料；對無法提供收入證明書且銀行收入流水不充足的農(nóng)民，貸款可由地方政府出資為主的融資擔保機構(gòu)，追加提供全程連帶責任保證擔保。
（三）購房證明材料：合法有效的購房合同、協(xié)議或（和）其他批準文件。購買新建房屋，提供借款申請人與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂的房屋買賣合同；購買再交易房屋，提供借款申請人與售房人簽訂的房屋買賣合同；購買集資建房類房屋，提供借款申請人與集資建房單位簽訂的合同或協(xié)議；
（四）貸款擔保材料：提供抵押物清單、權(quán)屬證明文件，有處分權(quán)人出具的同意抵押的證明，貸款行認可的抵押物評估報告，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同意提供過渡期連帶責任保證的擔保責任書；
（五）首付款證明材料：購買新建房屋，提供售房單位出具的發(fā)票或收據(jù)，或者銀行轉(zhuǎn)賬、進賬憑據(jù)；購買再交易房屋，提供購房人出具的銀行轉(zhuǎn)賬憑據(jù)，或者售房人相應存款賬戶進賬明細或?qū)Ｓ觅~戶存入資金的證明等；
（六）按揭貸款申請書：在住房“限購”區(qū)域，還須提供《個人購房貸款承諾書》及家庭實有住房套數(shù)書面承諾；