買(mǎi)房房貸，巧用信用卡、信用貸，一年輕松省幾萬(wàn)利息

說(shuō)到信用卡，我們每個(gè)人都很熟悉了。很多人的名下，相信或多或少都有一張到幾張不等的信用卡。信用卡有賬單日和還款日，還款日通常是賬單日往后推大約20天。歸還欠款后，未使用的信用額度會(huì)重新釋放出來(lái)，供下一次透支消費(fèi)使用。

信用卡和買(mǎi)房有什么關(guān)系呢？在這里，主要是利用了信用卡的免息期。大家都知道，信用卡出賬單后，只要在20天內(nèi)還欠款，就不需要支付任何利息。你還會(huì)疑問(wèn)：信用卡發(fā)卡銀行的資金是有成本的，為什么會(huì)愿意白白無(wú)常給你使用呢？答案是：每一筆刷卡交易都是有手續(xù)費(fèi)的，但是這些手續(xù)費(fèi)，銀行沒(méi)有向刷卡者收取，而是向收錢(qián)的商戶(hù)收取了。2016年9月6日國(guó)務(wù)院發(fā)改委統(tǒng)一信用卡刷卡手續(xù)費(fèi)是消費(fèi)金額的0.6%，也就是說(shuō)所有的POS機(jī)刷卡費(fèi)率均是統(tǒng)一的0.6%。舉個(gè)例子，你有一張工商銀行的信用卡，賬單日是每個(gè)月的1日，還款日是每個(gè)月的24日。如果你在這個(gè)月的2日刷卡消費(fèi)，這筆款要等到下個(gè)月的1日出的賬單里才會(huì)體現(xiàn)出來(lái)，而真正需要你還款，不產(chǎn)生任何利息的最晚日期是下個(gè)月的24日。因此，如果這個(gè)月有31天，你這筆消費(fèi)的免息期就是31-1+24=54天。如果每一筆刷卡金額都可以充分利用，常規(guī)操作下，一年最少可以反復(fù)刷6次。單筆手續(xù)費(fèi)0.6%的情況下，通過(guò)信用卡取得的資金，年化利率大約在4.7-4.8%左右。可見(jiàn)，這時(shí)一個(gè)相當(dāng)?shù)偷馁Y金成本，和首套按揭貸款差不多，比二套按揭貸款和絕大多數(shù)的抵押貸款都要低。另外，已使用的信用卡透支額度，在當(dāng)前版本的征信報(bào)告中，不作為貸款負(fù)債來(lái)體現(xiàn)。甚至還有比較高階的“零賬單”玩法，也就是在賬單日之前把欠款還進(jìn)去，賬單之日之后再刷出來(lái)，使得征信報(bào)告上連信用卡欠款信息都不會(huì)全面完整顯示，這對(duì)后續(xù)審批按揭貸款和抵押貸款有很大幫助。

具體如何操作刷卡，這里不做展開(kāi)，關(guān)注的話自行百度。

雖然信用卡資金的成本很低，但在房產(chǎn)投資實(shí)踐中，信用卡并不像按揭貸款和抵押貸款那樣被普遍使用。這主要是由于一下幾個(gè)限制：

第一、每個(gè)人可以申請(qǐng)到的信用卡額度是有上限的。一線城市單位資質(zhì)不錯(cuò)、工作穩(wěn)定的家庭。在方法、順序得當(dāng)?shù)那疤嵯拢?strong>夫妻雙方能夠申請(qǐng)到的信用卡總額大約在100-200萬(wàn)之間，實(shí)際能夠有效輸出的額度，還需要打7-8折，所以，真正能夠幫到房產(chǎn)投資的信用卡金額也就是在70-150萬(wàn)之間。這個(gè)數(shù)量級(jí)的資金可以在低價(jià)的潛力二線城市付兩三套房子的首付，而在房?jī)r(jià)較高的一線城市和強(qiáng)二線城市也就夠付半套到一套房子的首付，作用相對(duì)有限，比較適合起步階段缺乏啟動(dòng)資金的房產(chǎn)投資者。

第二、信用卡的單張額度通常都不會(huì)太高。實(shí)戰(zhàn)中100-200萬(wàn)額度，一般是由10-20張大額信用卡組成。每個(gè)月操作這10-20張信用卡的刷卡和還款，也是一件勞心勞力的事情，所以不太適合已經(jīng)有一定規(guī)模資產(chǎn)、時(shí)間成本比較高的房產(chǎn)投資者。

第三、使用信用卡資金畢竟在合規(guī)上存在一定問(wèn)題。隨時(shí)有可能面臨被銀行調(diào)降額度甚至封卡的風(fēng)險(xiǎn)。降額和封卡本身沒(méi)什么，但如果因此影響到現(xiàn)金流的管理，產(chǎn)生流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，可能導(dǎo)致財(cái)務(wù)上更大的損失。

因此，雖然信用卡資金的利率很低、還款方式很好，但是如果資產(chǎn)積累已經(jīng)有相當(dāng)規(guī)模，我們還是建議盡量不要使用信用卡資金。但不失為一種應(yīng)急方式，購(gòu)房者要仔細(xì)權(quán)衡利弊，慎重決策。

還有另外一類(lèi)，純憑借款人的個(gè)人信用發(fā)放的、沒(méi)有抵押物的、用于借款人日常消費(fèi)的信用貸產(chǎn)品，也就是信用貸。

與信用卡相比，信用貸的單筆金額相對(duì)比較大，一般在20-30萬(wàn)之間。如果借款人的資質(zhì)比較好、在單位里的職級(jí)比較高，單筆50萬(wàn)甚至更多的信用貸產(chǎn)品，也是存在的。

注意：我們這里提到的信用貸都是指從銀行獲取的低利率的、還款方式不錯(cuò)的、具備使用價(jià)值的信用貸。這類(lèi)信用貸通常面向工作單位比較不錯(cuò)的上班族，例如公務(wù)員、事業(yè)單位、500強(qiáng)、上市公司、知名央企、國(guó)企和外企等等。有的銀行內(nèi)部還有一份白名單，只有列在白名單上的單位才能接受申請(qǐng)。有時(shí)，企業(yè)主都比較難申請(qǐng)到優(yōu)質(zhì)的信用貸。

信用貸的實(shí)際年化率普遍比信用卡要高一些，常見(jiàn)的產(chǎn)品在6-7%之間。這個(gè)利率水平從房產(chǎn)投資的角度還是完全能夠接受的。

不過(guò)，大部分信用貸產(chǎn)品在申請(qǐng)到授信額度后，只要選擇提款使用，很快使用的額度就會(huì)上報(bào)征信，在征信報(bào)告上就會(huì)體現(xiàn)為一筆貸款負(fù)債。而申請(qǐng)按揭貸款和抵押貸款時(shí)，銀行對(duì)于未結(jié)清的信用貸負(fù)債十分關(guān)注，一般都要求這類(lèi)信用貸負(fù)債在征信報(bào)告上已經(jīng)更新為結(jié)清狀態(tài)后，按揭貸款和抵押貸款的審批才會(huì)予以通過(guò)。

因此，如果借款人或其配偶后續(xù)還需要申請(qǐng)按揭貸款或者抵押貸款，最好先不要申請(qǐng)?jiān)谡餍艌?bào)告上體現(xiàn)為貸款負(fù)債的信用貸產(chǎn)品。

那么，正確的信用貸申請(qǐng)順序是怎樣的呢？

第一、大多數(shù)情況下，我們會(huì)選擇和大額信用卡一起，先申請(qǐng)那些在征信報(bào)告上體現(xiàn)為大額信用卡的信用貸產(chǎn)品。這類(lèi)產(chǎn)品既擁有信用貸級(jí)別的額度，又像信用卡一樣不怎么影響征信，是最好用的信用貸產(chǎn)品，應(yīng)該優(yōu)先申請(qǐng)。

第二、然后，我們可以考慮申請(qǐng)一些先獲得授信額度，但是不提取使用，就不上征信貸款負(fù)債的信用貸產(chǎn)品，留作以后備用。這類(lèi)產(chǎn)品的還款方式通常是先息后本，這樣優(yōu)質(zhì)的還款方式可以顯著降低還款的壓力。

第三、接下來(lái)，要先把需要做的按揭貸款和抵押貸款做完。

第四、此外，再看看還有沒(méi)有一些等額本息還款方式、批復(fù)下來(lái)就自動(dòng)提取使用的信用貸產(chǎn)品可以做。如果希望申請(qǐng)到的信用貸總額度達(dá)到盡可能的最大，這一步也是不可或缺的。

第五、最后，可以把第二步中申請(qǐng)到的那些授信形式的信用貸提取出來(lái)使用了。

這樣，整個(gè)申請(qǐng)流程就全部結(jié)束了，之后就是每年盡可能的提前和銀行聯(lián)系，確認(rèn)下一年額度是否充足，已批復(fù)的額度是否可以續(xù)上，以免萬(wàn)一額度突然被收回，產(chǎn)生流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

與信用卡類(lèi)似，如果你的資產(chǎn)規(guī)模已經(jīng)比較龐大了，同樣建議可以漸漸減少信用貸的規(guī)模，最終將信用貸全部替換為長(zhǎng)年限、低利率的抵押貸款。這個(gè)過(guò)程，就是不斷優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)和現(xiàn)金流狀況的過(guò)程。

還需要特別提個(gè)醒，信用卡和信用貸在早期啟動(dòng)資金不足的時(shí)候，可以提供寶貴的現(xiàn)金資源，加速投資的進(jìn)程，就好像相當(dāng)于打游戲開(kāi)了個(gè)外掛，但是外掛多多少少都會(huì)有副作用，千萬(wàn)不要有借來(lái)的錢(qián)好像就是自有資金的錯(cuò)覺(jué)。這些信用卡、信用貸的現(xiàn)金流一定要計(jì)算清楚，最好能夠做到每月的家庭現(xiàn)金總流入大于現(xiàn)金總流出，也就是正現(xiàn)金流；哪怕做不到正現(xiàn)金流，也要保證有可以彌補(bǔ)至少五年現(xiàn)金流不足部分的資金儲(chǔ)備，留足充裕的安全邊際，這樣有備無(wú)患。畢竟，投資的路上，活得久比跑得快重要的多。

對(duì)于房產(chǎn)投資來(lái)說(shuō)，信用卡和信用貸在早期啟動(dòng)資金不足的時(shí)候，可以提供寶貴的現(xiàn)金資源，但是隨著資金規(guī)模的不斷擴(kuò)大，應(yīng)該漸漸減少兩者的使用，不斷優(yōu)化自身的負(fù)債結(jié)構(gòu)和現(xiàn)金流狀況。