小額貸款公司(以下簡(jiǎn)稱小貸公司)的生存和發(fā)展，面臨的最大問(wèn)題之一就是要規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。做房產(chǎn)抵押貸款時(shí)，小貸公司能不能以抵押權(quán)人名義進(jìn)行房屋抵押登記、是不是能辦理房屋他項(xiàng)權(quán)證，對(duì)自身權(quán)益保護(hù)程度的深淺區(qū)別很大。 今年7月份之前，太原市小貸公司做房產(chǎn)抵押貸款，還不能辦理房產(chǎn)抵押登記。小貸公司的常見(jiàn)做法是細(xì)心收好借款人的《房屋所有權(quán)證》當(dāng)憑證，鎖進(jìn)保險(xiǎn)箱妥善保管。隨著房產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)的增多，有些小貸公司的保險(xiǎn)箱里會(huì)出現(xiàn)厚厚一沓子來(lái)自借款人的《房屋所有權(quán)證》，這種做法看似穩(wěn)妥，但未在房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理抵押登記，實(shí)際上并不能從法律上有效保護(hù)小貸公司的權(quán)益?！ ?013年7月4日，太原市人民政府辦公廳下發(fā)《關(guān)于全市小額貸款公司開(kāi)辦抵押業(yè)務(wù)的通知》。這紙通知意味著太原市76家小貸公司獲準(zhǔn)開(kāi)辦房產(chǎn)抵押登記?！斑@好似及時(shí)雨！”“小貸公司能辦理房屋抵押他項(xiàng)權(quán)證，這樣貸款權(quán)益的被保障程度就大大提高了?！碧≠J公司老總們對(duì)此事的喜悅之情溢于言表。 1 開(kāi)辦房產(chǎn)抵押登記緩解小微企業(yè)融資難 把控貸款風(fēng)險(xiǎn)一直是小貸公司必須修煉的一項(xiàng)功課。小貸公司開(kāi)辦房產(chǎn)抵押登記業(yè)務(wù)可以說(shuō)是“一石二鳥(niǎo)”，既降低了自身的貸款風(fēng)險(xiǎn)，也間接地緩解了小微企業(yè)融資難?！ 〈饲?，太原市一些小貸公司做房屋抵押貸款，通常的做法是拿來(lái)借款人《房屋所權(quán)證》鎖起來(lái)、看管好。但是，即便再仔細(xì)看管，還是有許多不確定的風(fēng)險(xiǎn)存在?！ 〗邮懿稍L中，山西晉泰律師事務(wù)所律師趙華說(shuō)，小貸公司自行保管《房屋所權(quán)證》的做法潛藏風(fēng)險(xiǎn)，假設(shè)該房產(chǎn)因其他糾紛被法院查封、執(zhí)行，或房屋權(quán)利人登報(bào)聲明作廢、重新補(bǔ)辦房產(chǎn)證后再次抵押給別人或賣給別人，房產(chǎn)證“抵押”在債權(quán)人手里也沒(méi)有用。以房產(chǎn)作為債權(quán)擔(dān)保，只有到房屋登記機(jī)構(gòu)作抵押登記以后才可以起到抵押擔(dān)保的物權(quán)效力。房屋進(jìn)行抵押權(quán)登記以后，房子所有權(quán)雖然還是原房主的，但是所有權(quán)人不能再不經(jīng)過(guò)抵押權(quán)人同意而處分（買賣、贈(zèng)予、再抵押等）該房屋。一旦原房屋所有權(quán)人不能償還借款，可以優(yōu)先處分該房屋償還抵押權(quán)人借款?！ ≮w華解釋說(shuō)，如果房屋所有權(quán)人同時(shí)欠若干人債務(wù)，只有抵押登記在先的抵押權(quán)人優(yōu)先處分該房屋得到償還，如果該房屋處分后償還完抵押權(quán)人債務(wù)還有剩余，其他輪候抵押人才可按順序得到償還?！ “凑遮w華律師的解釋，換句話說(shuō)，在做房屋抵押貸款時(shí)，做房產(chǎn)抵押登記將會(huì)極大地保護(hù)小貸公司的合法權(quán)益?！ ∧壳?，山西省小貸公司總數(shù)已經(jīng)超過(guò)500家，覆蓋全省11個(gè)市119個(gè)縣（區(qū)、市），其中，太原小貸公司達(dá)到76家。太原乃至山西小貸公司的成長(zhǎng)和發(fā)展一直在同步緩解“三農(nóng)”、小微企業(yè)的實(shí)際資金需求?！ 榱俗屘≠J公司開(kāi)辦房產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)這一利好消息的 “靴子”落地，今年8月中旬以來(lái)，太原市小額貸款專業(yè)委員會(huì)通過(guò)組織座談會(huì)等方式積極推進(jìn)房產(chǎn)抵押登記的開(kāi)展?！ 伴_(kāi)辦房產(chǎn)抵押登記，究竟有哪些流程必須走？哪些流程可以優(yōu)化？”早在8月中旬，太原市小額貸款專業(yè)委員會(huì)就邀請(qǐng)?zhí)蟹康禺a(chǎn)管理局相關(guān)部門負(fù)責(zé)人、太原市小額貸款公司代表企業(yè)，就開(kāi)辦房產(chǎn)抵押登記的具體事宜進(jìn)行確認(rèn)?！ ‘?dāng)時(shí)，太原市一家小額貸款公司恰好有一單業(yè)務(wù)是通過(guò)房產(chǎn)抵押進(jìn)行貸款。借款人是太原市一家科技型企業(yè)，因?yàn)闃I(yè)務(wù)需要急需一筆200余萬(wàn)元的資金，借款期限一年，貸款擔(dān)保方式用的是房屋抵押的方式。作為抵押權(quán)人的小額貸款公司究竟需要做些什么準(zhǔn)備？經(jīng)過(guò)哪些環(huán)節(jié)？借款人提供的房產(chǎn)是否符合抵押條件？抵押登記過(guò)程中是否必須有公證環(huán)節(jié)？ 得到太原市房地產(chǎn)管理局相關(guān)人員的答復(fù)后，這家小額貸款公司的負(fù)責(zé)人決定試試看。他稱，“一年中接觸到的客戶，有近三分之一是提出做房屋抵押貸款，但是之前我們不能辦理房屋抵押登記，常常是放棄不做?？梢蚤_(kāi)辦房屋抵押登記后，對(duì)小貸公司業(yè)務(wù)量的增加、貸款風(fēng)險(xiǎn)的降低不無(wú)裨益?！?2 房產(chǎn)抵押登記更適合半年以上貸款業(yè)務(wù) 今年上半年，太原市民程?hào)|（化名）急需一筆3萬(wàn)元的資金使用兩個(gè)月時(shí)間。程?hào)|計(jì)劃開(kāi)一家小面館，裝修過(guò)程中出現(xiàn)資金短缺。他從朋友處得知，自己沒(méi)有抵押物，想通過(guò)信用擔(dān)保的方式解決眼前的資金使用需求，找正規(guī)合法的小貸公司解決起來(lái)會(huì)比較迅速、便捷?！ 〕?hào)|找到了太原融城小額貸款有限公司。小貸公司工作人員一番考察后，首先確認(rèn)程?hào)|開(kāi)的小面館不是皮包公司，再了解過(guò)程?hào)|的從業(yè)經(jīng)歷、家庭背景、小面館所處位置，預(yù)測(cè)面館開(kāi)業(yè)后的客流量、月?tīng)I(yíng)業(yè)收入等信息后，很快，程?hào)|就得到了3萬(wàn)元貸款?！ √诔切☆~貸款有限公司負(fù)責(zé)人李先生說(shuō)，小貸公司做業(yè)務(wù)的過(guò)程中，環(huán)環(huán)把控風(fēng)險(xiǎn)，要把最壞的打算預(yù)計(jì)到，一旦發(fā)生最糟糕的情形怎么處理，是每筆貸款放出去都要考慮周全的。程?hào)|那筆小額貸款，考察信息后，還拿到對(duì)方的租賃房屋合同作了一個(gè)貸款保證?！ 俺?hào)|提前三天還了貸款?！崩钛琵堈f(shuō)，并不是每個(gè)像程?hào)|一樣的客戶都能得到貸款?！肮居龅揭豢蛻舸蛩阗J款做放心肉售賣攤點(diǎn)，我們考察其還款來(lái)源、資金使用的真實(shí)用途后，因其存在較多疑問(wèn)，就放棄了?！薄 靶≠J公司的錢是股東投的，一旦發(fā)生不良貸款，損失的是股東們的真金白銀?！崩钛琵堈f(shuō)，從風(fēng)險(xiǎn)控制角度看，開(kāi)辦房產(chǎn)抵押登記的積極意義不容置疑。小貸公司對(duì)房產(chǎn)抵押登記的需求程度雖有別，但毫無(wú)疑問(wèn)的一點(diǎn)是，作為一種縮減貸款風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)保方式，作房產(chǎn)抵押登記的意義在于它相較其他擔(dān)保方式，對(duì)小貸公司的權(quán)益保障程度顯然更高?！ 】蛻粝蛐≠J公司提出借貸需求，出借人小貸公司為了保障自己的權(quán)益，往往要求借款人借款的同時(shí)提供一定的擔(dān)保。信用擔(dān)保、保證擔(dān)保、車輛抵押是太原市小貸公司業(yè)務(wù)辦理中常見(jiàn)的擔(dān)保方式?！ √诔切☆~貸款有限公司的運(yùn)作情況是，發(fā)放貸款中，純信用擔(dān)保方式占三成左右，借款人借款金額比較低，如3萬(wàn)～5萬(wàn)元。借款人出具個(gè)人工作證明，找到第三方擔(dān)保人，再有一些必要的考察就可以?！?0萬(wàn)～50萬(wàn)元的貸款，目前主要是靠車輛抵押放貸?！崩钛琵埛Q，在準(zhǔn)許太原市小貸公司開(kāi)辦房屋抵押登記之前，對(duì)小貸公司最有力的貸款權(quán)益在做保障的車輛抵押。車輛抵押業(yè)務(wù)大致會(huì)占到五成到六成。 李雅龍介紹說(shuō)，對(duì)小貸公司而言，6個(gè)月以上的貸款，要做房產(chǎn)抵押登記，按照現(xiàn)在要走的流程、時(shí)間，可能意義比較大。 3 辦理房產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證需要公證嗎 截至10月8日，太原市小貸公司中還沒(méi)有哪一家公司就發(fā)放某一筆貸款完整地做過(guò)房屋抵押登記、辦理房屋他項(xiàng)權(quán)證。進(jìn)行房屋抵押登記能夠有效保障出借資金的安全，降低不良貸款的風(fēng)險(xiǎn)，這已經(jīng)是諸多小貸公司的共識(shí)。多家公司還沒(méi)有這么做，其中確實(shí)還有一件讓大家“糾結(jié)”的事情：一旦做房屋抵押登記，是否一定要對(duì)抵押合同進(jìn)行“公證”？ 山西晉泰律師事務(wù)所律師趙華介紹說(shuō)，在辦理房屋抵押登記過(guò)程中，公證是對(duì)抵押合同的真實(shí)性、合法性進(jìn)行公證，防止雙方簽訂的抵押合同因瑕疵而被認(rèn)定為無(wú)效。如果抵押合同無(wú)效，即便做了抵押登記，抵押登記也無(wú)效，無(wú)法得到優(yōu)先受償?！ ∷e了一個(gè)案例進(jìn)行說(shuō)明。某一房屋所有權(quán)為一對(duì)老夫妻，老太太已經(jīng)死亡。兒子為了借款辦理房屋抵押登記，他領(lǐng)著一位老太太冒充他母親，還在抵押合同上簽字捺印。然而，因?yàn)槠渌优峁├先嗽缫呀?jīng)于合同簽訂之前死亡的證明，而確認(rèn)抵押合同無(wú)效。最終債權(quán)人無(wú)法實(shí)現(xiàn)債權(quán)，相關(guān)登記負(fù)責(zé)人面臨追責(zé)。 銀行先于小貸公司開(kāi)辦房屋抵押業(yè)務(wù)，目前銀行方面辦理房屋抵押業(yè)務(wù)通常不經(jīng)過(guò)公證步驟。同一業(yè)務(wù)，為什么小額貸款公司會(huì)有公證的必要？ 趙華解釋說(shuō)，銀行辦理貸款業(yè)務(wù)比較規(guī)范，有較為嚴(yán)格的審核程序，不會(huì)像民間借款一樣放高利貸，且銀行抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。更主要的原因是，銀行對(duì)房屋抵押登記辦理時(shí)間要求比較寬松，什么時(shí)候抵押登記完，什么時(shí)候放款，登記機(jī)構(gòu)可以有充分時(shí)間審核相關(guān)資料及事實(shí)。 和銀行比，小貸公司方面要求登記時(shí)間緊，最好五至七天完成抵押登記，且小貸公司偶爾存在違反國(guó)家規(guī)定放高利貸（超過(guò)國(guó)家規(guī)定的銀行利息四倍以上），極易引起糾紛。通過(guò)公證可以有效把控貸款主體、抵押房產(chǎn)權(quán)利人、借款合同、抵押合同的合法有效性，把控相關(guān)當(dāng)事人簽字捺印的真實(shí)性。經(jīng)過(guò)公證的相關(guān)資料，登記機(jī)構(gòu)可以免去審核義務(wù)，大大縮短登記時(shí)間?！ ≡賱t，如遇特殊情況，比如抵押合同當(dāng)事人死亡，未經(jīng)公證的合同在訴訟時(shí)如對(duì)方對(duì)合同真實(shí)性提出異議，債權(quán)人必須證明合同當(dāng)時(shí)簽字捺印的真實(shí)性，而公證的合同無(wú)需證明。 趙華介紹稱，經(jīng)過(guò)公證的債權(quán)文書(shū)如產(chǎn)生糾紛，訴至法院可以直接作為證據(jù)使用，無(wú)需其他佐證。甚至經(jīng)公證的債權(quán)文書(shū)可以直接申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行，無(wú)需通過(guò)訴訟?！ ∷€補(bǔ)充說(shuō)，公證了的抵押合同也是合同，僅僅是債權(quán)，不是物權(quán)，只有經(jīng)過(guò)屬地房管局登記才可以變成物權(quán)，如果出現(xiàn)了前述債務(wù)人拖欠多人債務(wù)的情況，公證了的抵押合同也不能優(yōu)先受償。商報(bào)記者 弓鳳飛 采訪后記：千呼萬(wàn)喚始出來(lái) 小額貸款公司，是不吸收公眾存款、經(jīng)營(yíng)小額貸款業(yè)務(wù)的企業(yè)。與銀行相比，小額貸款公司更為便捷、迅速，更能適應(yīng)中小企業(yè)、個(gè)體工商戶的資金需求；與民間借貸相比，小額貸款更加規(guī)范，貸款利息可以借貸雙方協(xié)商?！ ★L(fēng)險(xiǎn)管控能力弱一直是小貸公司成長(zhǎng)路上的短板。在今年7月之前，太原房地產(chǎn)管理部門并不向小額貸款公司提供抵 （質(zhì)）押登記服務(wù)，缺乏合法的抵（質(zhì)）押登記保障成了小貸公司發(fā)展的掣肘因素，很不利于小貸公司控制貸款風(fēng)險(xiǎn)。 2012年，太原市中小企業(yè)融資信用擔(dān)保協(xié)會(huì)、太原市小額貸款專業(yè)委員會(huì)，就從太原市小貸公司切身存在的困難出發(fā)，數(shù)次與相關(guān)部門協(xié)調(diào)、溝通。經(jīng)過(guò)一年多時(shí)間的努力，終于在太原市小貸公司開(kāi)辦抵押業(yè)務(wù)上邁出了關(guān)鍵性的一步?！ ∵@一千呼萬(wàn)喚才出來(lái)的利好消息，希望給太原市小貸公司發(fā)展帶去助力，對(duì)緩解太原市中小企業(yè)融資難助一臂之力。(山西商報(bào))