我國LPR保持平穩(wěn)，連續(xù)13個月未作調(diào)整，而房貸執(zhí)行連續(xù)上升，普通百姓最關心的是選擇浮動房貸利率是否吃虧了？其實，LPR傳導性并未失靈，反映出監(jiān)管層穩(wěn)定經(jīng)濟，抑制樓市復燃的政策信號。同時，LPR保持穩(wěn)定可以降低企業(yè)實際貸款利率，促進實體經(jīng)濟的發(fā)展。
一、 LPR報價的基礎MLF保持不變
5月20日，全國銀行間同業(yè)拆借中心公布最新LPR報價：1年期品種報3.85%，5年期以上品種報4.65%，兩項貸款市場報價利率均連續(xù)13個月保持不變。
圖表1：近年LPR報價圖
來源：Wind，新華財經(jīng)
由于1年期MLF操作利率是1年期LPR的參考基礎，5月MLF利率不動，意味著當月LPR報價基礎未發(fā)生變化。5月17日，央行公告稱，開展1年期中期借貸便利（MLF）操作1000億元，利率為2.95%，與上期保持一致。此外，央行當日還開展7天期逆回購操作100億元，利率仍為2.2%。這也是自去年3月以來，MLF利率連續(xù)14月保持不變。這意味著5月LPR報價的參考基礎未發(fā)生變化。從2019年9月以來，1年期LPR報價與1年期MLF招標利率始終保持同步調(diào)整，點差固定在90個基點（0.9個百分點）。這段時期宏觀經(jīng)濟波動性較大，中期政策利率對貸款市場報價利率發(fā)揮了穩(wěn)定的指引作用。
二、近期房價漲幅總體擴大 房貸利率收緊
5月17日，國家統(tǒng)計局發(fā)布70城房價數(shù)據(jù)，整體來看，4月份70城房價漲幅總體擴大。北京、上海、廣州、深圳等四個一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.6%，漲幅比上月擴大0.2個百分點，二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.8%，漲幅比上月回落0.2個百分點。31個二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比均上漲0.4% ，漲幅比上月均擴大0.3個百分點。35個三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比分別上漲0.2%和0.3%，漲幅比上月均擴大0.1個百分點。前4月住宅銷售額總體增長73.2%。
以上數(shù)據(jù)表明，一線城市房價上漲，部分二、三線城市二手房價格增長較快，房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，有從一線城市向周邊城市擴散的趨勢。近期，為防止房產(chǎn)熱再度復燃，監(jiān)管層對樓市掀起新一輪調(diào)控收緊，調(diào)控政策多管齊下，針對房企、金融機構(gòu)、中介、炒房客都推出了相應的調(diào)控手段。
圖表2：房貸利率走勢
來源：Wind，新華財經(jīng)
近期，廣州、深圳、寧波、杭州、蘇州等全國多個城市上調(diào)了房貸利率。工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行等國有大行，在今年2月份上調(diào)房貸利率的基礎上，從5月20日起再次上調(diào)按揭貸款最低利率。首套房的最低執(zhí)行利率較之前提高10BP，上調(diào)至5.45%，即最低執(zhí)行LPR+80BP；二套房貸款利率也較之前提高10BP，上調(diào)至5.7%，即最低執(zhí)行LPR+105BP。其中，杭州地區(qū)最新的首套房最低執(zhí)行利率由此前的5.2%上調(diào)至5.4%，即執(zhí)行LPR+75BP；二套房貸款利率由此前的5.38%上調(diào)至5.5%，即LPR+85BP。
根據(jù)對全國42個重點城市房貸利率的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2021年4月20日-5月18日，全國首套房貸款平均利率為5.33%，環(huán)比上漲2BP；二套房貸款平均利率為5.61%，環(huán)比上漲2BP。一線城市中，北京和上海地區(qū)繼續(xù)維持原來的水平不變，廣州和深圳地區(qū)上調(diào)房貸利率水平。
強監(jiān)管政策效果初顯，樓市熱度有所降溫，多個城市住宅成交量下跌。目前房貸政策監(jiān)管方向是優(yōu)先支持首套剛需自住購房需求，貫徹落實“房住不炒”的要求下，房價上漲預期較高的城市將在房貸利率方面進行收緊。
三、 房貸執(zhí)行利率上漲 選擇浮動房貸利率是否吃虧？
從上文可見，為防止樓市過熱，今年以來房貸執(zhí)行利率已經(jīng)連續(xù)上漲，而LPR連續(xù)不變。普通百姓最關心的是，去年在“利率換錨”的時候，將房貸執(zhí)行利率轉(zhuǎn)變?yōu)橐訪PR為定價基準的浮動房貸利率，選擇是否錯誤，是否吃虧了？
其實，選擇浮動房貸利率并沒有吃虧，對于去年在利率換錨過程中轉(zhuǎn)變?yōu)橐訪PR為定價基準的浮動房貸利率的用戶更為有利。因為房貸執(zhí)行利率的計算公式是：房貸執(zhí)行利率=LPR+基點，其中“基點”是在合同期內(nèi)固定不變的。盡管LPR連續(xù)13個月未變化，但各大銀行的房貸基點卻出現(xiàn)了不同幅度的上調(diào)，最終執(zhí)行的實際房貸利率就出現(xiàn)上漲。
而“LPR”有兩種情況，第一種情況是當選擇固定利率的時候，那么LPR是買房簽訂房貸合同內(nèi)的時候最近一期LPR的數(shù)值，無論以后的LPR如何變化，房貸利率執(zhí)行利率中的LPR都是當時簽訂合同時的數(shù)值。第二種情況是選擇浮動房貸利率，那么房貸執(zhí)行利率中的LPR是在一定周期中要按照最新的LPR數(shù)值更新重新計算的，周期通常是1年。所以，如果LPR下降，那么房貸執(zhí)行利率會降低；如果LPR上升，那么房貸執(zhí)行利率也會上升，關鍵看以后LPR利率的變化。
LPR利率長期穩(wěn)定，并不代表LPR傳導機制失靈了。在評價LPR時，應重點關注它疏通貨幣政策傳導作用，而不是盯著利率變化等表象。LPR屬于市場利率，代表較強的政策信號。LPR保持不動，傳遞出的政策信號就是今年貨幣政策所強調(diào)的“穩(wěn)”字當頭，保持政策的連續(xù)性和可持續(xù)性。房貸在內(nèi)的貸款定價基準的轉(zhuǎn)換，不是為了提高或降低貸款利率，而是定價基準轉(zhuǎn)換，跟市場的聯(lián)動會更加靈活，能夠更及時地反映市場利率的變化。
另外，LPR在本質(zhì)上代表資金的成本，只有在經(jīng)濟高速發(fā)展的過程中才會有高資金成本，因為經(jīng)濟發(fā)展增速高，資本的收益回報自然也高，對應的資金成本提高。目前，我國處于供給側(cè)改革的關鍵階段，不再一味強調(diào)GDP增度，而是強調(diào)高質(zhì)量發(fā)展和進行結(jié)構(gòu)性改革，大力發(fā)展高新技術產(chǎn)業(yè)和環(huán)保低碳經(jīng)濟。隨著未來宏觀經(jīng)濟增速逐漸放緩，資本的回報也相應降低，資金成本自然也會降低。所以，從長期來看，LPR下降是必然的趨勢。
四、 LPR保持不變 實際貸款利率下降
LPR保持不變，不但對普通百姓的房貸利率產(chǎn)生了直接的影響，更重要的對實體經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生促進作用。央行在近日表示，下一步要“繼續(xù)釋放改革促進降低貸款利率的潛力，推動實際貸款利率進一步降低。”實際貸款利率指的是企業(yè)在獲得貸款過程中付出的全部成本之和，既包括企業(yè)支付的貸款利率，也包括各項收費及其他貸款成本。監(jiān)管層將要求今年銀行各類貸款收費不反彈，并進一步挖掘融資擔保等相關環(huán)節(jié)和其他渠道成本下調(diào)潛力，進而降低企業(yè)綜合融資成本。
今年年初以來，受國際大宗商品價格快速走高等因素影響，4月PPI同比沖高至6.8%，并帶動CPI同比小幅上行。當前市場普遍預測，二季度國內(nèi)物價水平會進一步走高。央行在5月11日發(fā)布的《2021年第一季度貨幣政策執(zhí)行報告》中指出，近期國際大宗商品價格上漲是階段性供求“錯位”的表現(xiàn)，加上去年同期基數(shù)很低以及PPI數(shù)據(jù)本身具有高波動性的特點，共同導致近期工業(yè)品價格同比讀數(shù)偏高?；诠I(yè)品價格上漲具有階段性特征以及今年CPI漲幅較為溫和，短期內(nèi)貨幣政策大幅收緊和上調(diào)利率的可能性基本可以排除。未來一段時間，央行大概率將在MLF利率等政策利率方面按兵不動，這意味著1年期LPR的報價基礎有望繼續(xù)保持穩(wěn)定。
從實際貸款利率來看，企業(yè)貸款利率持續(xù)保持低水平。未來政策重點支持的科技創(chuàng)新、綠色發(fā)展及小微企業(yè)貸款利率將穩(wěn)中有降外，房地產(chǎn)貸款利率將會有不同程度的上行。
LPR推出后，持續(xù)釋放改革降低融資成本的潛力。企業(yè)貸款利率持續(xù)下降，小微企業(yè)綜合融資成本穩(wěn)中有降，有力地支持了實體經(jīng)濟。近期不少銀行開始加大綠色金融領域的貸款支持力度，從審批時間、額度分配、下調(diào)利率等多方面給予傾斜，已經(jīng)有企業(yè)實際獲得的貸款利率低于銀行內(nèi)部基準利率。未來的我國貨幣政策趨勢將保持宏觀政策連續(xù)性、穩(wěn)定性、可持續(xù)性，穩(wěn)健的貨幣政策靈活精準、合理適度，保持貨幣供應量和社會融資規(guī)模增速同名義經(jīng)濟增速基本匹配。