一、房地產(chǎn)抵押與房地產(chǎn)抵押貸款的含義
(一)抵押與房地產(chǎn)抵押
抵押是指債務(wù)人在法律上把其財產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人，而債權(quán)人并不占有財產(chǎn)的一種擔(dān)保形式。
抵押可分為兩類：一類是不成文法抵押，即是把財產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人，能否收口， 要看債務(wù)的償還情況而定，如不能按時清償所借債務(wù)，財產(chǎn)所有權(quán)便不能收回。如果能按時清償所借債務(wù)，財產(chǎn)所有權(quán)便可以收回;另一類是有合法留置權(quán)的抵押，它是在法律上給予承押人留 置財產(chǎn)的權(quán)利。抵押是在債務(wù)人和債權(quán)人都認(rèn)為比較公平合理的前提下，為確保債務(wù)按時清償而實行有價擔(dān)保的一種行為。對于債務(wù)人(承押人、抵押人)來說，仍然保留對財產(chǎn)的占有和使用;對于債權(quán)人(受押人。抵押權(quán)人)而言，在債務(wù)清償之前，擁有抵押財 的所有權(quán)，可避免遭受損失，在整個抵押過程中，債權(quán)人享有抵押權(quán)。抵押權(quán)是在他人所有的不動產(chǎn)上設(shè)定的一種擔(dān)保物權(quán)，當(dāng) 債務(wù)人不能履行償債時，債權(quán)人有權(quán)拍賣。轉(zhuǎn)讓或兌現(xiàn)設(shè)定抵押的財產(chǎn)，并從其款項中得到清償。抵押權(quán)與債權(quán)的關(guān)系十分密切，它隨著債權(quán)的發(fā)生而發(fā)生，隨債權(quán)的消失而消失。作為抵押 的財產(chǎn)即抵押品的種類很多，一般為易子保存或變賣的商品，如股票。債券、房地產(chǎn)等。
房地產(chǎn)抵押是抵押的一種形式，指抵押人將其合法擁有的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。
房地產(chǎn)抵押權(quán)即是以房地產(chǎn)作為清償債務(wù)的擔(dān)保的財產(chǎn)而形成的權(quán)利，是隨房地產(chǎn)抵押的形成而發(fā)生的。房地產(chǎn)由于其經(jīng)濟(jì)價值大，耐用期限長，具有保值、增值性、不可移動性，是一種較為理想的抵押品。在房地產(chǎn)抵押期間，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)仍然由產(chǎn)權(quán)所有者管理，債權(quán)人只能按期取息和收回借款，而無使用與管理房地產(chǎn)的權(quán)利。當(dāng)債務(wù)還清，債權(quán)人收回房契、地契，抵押即告結(jié) 束。如債務(wù)到期抵押人不能清償，抵押權(quán)人可以向法院申請拍賣 抵押物，以償還其債務(wù)。債務(wù)已到期而未能清償時，抵押房地產(chǎn) 的所有權(quán)屬于抵押權(quán)人。如抵押物拍賣。轉(zhuǎn)讓后所得價款償還債 務(wù)有剩余部分，應(yīng)退還給抵押人，不足時抵押權(quán)人仍可以和其他債權(quán)人一樣，可向債務(wù)人繼續(xù)追索。
(二)房地產(chǎn)抵押貸款
抵押貸款也叫抵押放款或財產(chǎn)擔(dān)保放款，指銀行或其他金融 機(jī)構(gòu)要求借款人提供一定的財產(chǎn)作為還款的物質(zhì)保證而發(fā)放的貸款。抵押貸款與信用貸款是平行存在的兩種貸款形式。信用貸款 是借款人單憑自身信譽，無需提供物質(zhì)保證而從銀行取得的貸款。這種貸款方式對放款人而言風(fēng)險較大，因此利率較高，往往只對一些信譽好的大公司提供。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，由于市場競 爭日趨激烈，廣大商品生產(chǎn)者和經(jīng)營者都會面臨無力清償債務(wù)， 甚至破產(chǎn)的危險。為確保貸款的安全，減少貸款風(fēng)險，金融機(jī)構(gòu)往往要求貸款人提供一定抵押物作為擔(dān)保品，以備借款人不能依 約償還本金和利息時，銀行可以依法從變賣抵押財產(chǎn)得款中得到補(bǔ)償?？梢杂米鞯盅贺敭a(chǎn)的物品有：房地產(chǎn)、機(jī)器設(shè)備、有價證券、流動資產(chǎn)等。 房地產(chǎn)抵押貸款則是銀行或其他金融機(jī)構(gòu)以借款人提供房產(chǎn)或地產(chǎn)作為還款的物質(zhì)保證的抵押貸款。它是房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的主要形式，在融資業(yè)務(wù)中占據(jù)了重要地位。在房地產(chǎn)抵押貸款中，不轉(zhuǎn)移房屋的占有權(quán)、使用權(quán)、處分權(quán)和收益權(quán)，但產(chǎn)權(quán)人 和受押者都不能隨意處理房屋。
與其他貸款相比，房地產(chǎn)抵押貸款具有以下特征：
1.是以房地產(chǎn)作為抵押物為前提來融通資金的貸款房地產(chǎn)抵押貸款是以房產(chǎn)或地產(chǎn)為抵押而取得的貸款。與信用貸款相比，房地產(chǎn)權(quán)參加到抵押人與承押人之間的借貸活動中，減少了債權(quán)人的貸款風(fēng)險，而且其貸款發(fā)放數(shù)額由抵押物的價值和貸款項目風(fēng)險程度來決定，整個借貸活動的展開以房地產(chǎn)抵押品的存在為前提。但就借貸雙方而言，其目的都不是為了取得抵押物，而是以抵押物為前提融通資金。借方是為了獲得資金 而將房地產(chǎn)抵押，貸方為保證貸款安全而要求取得抵押物的抵押權(quán)。
2.當(dāng)事人具有雙重關(guān)系借貸雙方不僅具有債權(quán)債務(wù)關(guān)系，而且還存在出押受押關(guān)系。借方既是債務(wù)人又是出押人;貸方既是債權(quán)人又是受押人。
3.抵押物權(quán)屬關(guān)系復(fù)雜房地產(chǎn)抵押中抵押權(quán)是從屬于主債權(quán)的擔(dān)保物權(quán)，在抵押期間內(nèi)，房地產(chǎn)抵押物設(shè)立抵押權(quán)，并辦理登記，抵押權(quán)人保管房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)(所有權(quán))證書和地產(chǎn)的使用權(quán)證書，但不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有權(quán)、使用權(quán)、處分權(quán)和收益權(quán)，仍歸出押人。當(dāng)貸款到期如出押人履行債務(wù)，房地產(chǎn)所有權(quán)證書歸還出押人，如出押人不能清償債務(wù)，承押人可以行使對房地產(chǎn)的所有權(quán)。
4.借貸雙方須簽訂抵押合同，保護(hù)雙方權(quán)利房地產(chǎn)抵押所涉及的權(quán)屬關(guān)系較為復(fù)雜，為保證抵押雙方的權(quán)利和義務(wù)，必須簽訂房地產(chǎn)抵押合同，并應(yīng)到房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行抵押登記，使其發(fā)生法律效力。還清貸款全部本息后，房地產(chǎn)抵押合同即告終止。
5.涉及關(guān)系人及影響因素眾多房地產(chǎn)抵押貸款與其他標(biāo)的物抵押貸款不同，它不僅涉及到 抵押人與承押人的雙方利益，還涉及如房地產(chǎn)使用人。共有人以及它項權(quán)利人等各方面的權(quán)益。影響因素有：交易市場上房地產(chǎn)實際價格的波動情況。抵押期間房屋的使用。修繕、管理、養(yǎng)護(hù) 對實際價格所產(chǎn)生的影響，以及意外災(zāi)害、人為事故等。
二、 房地產(chǎn)抵押貸款的程序
(一)提出貸款申請
凡是符合貸款條件的借款人向銀行申請房地產(chǎn)抵押貸款時需填寫《房地產(chǎn)抵押貸款申請表》，并提供規(guī)定的文件，經(jīng)貸款負(fù)責(zé)人認(rèn)定后方可辦理借款申請。如借款人為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企 業(yè)，則申請房地產(chǎn)抵押貸款時應(yīng)提交的文件包括：房地產(chǎn)抵押登 記申請書。抵押當(dāng)事人身份證明或法人資格證明、經(jīng)有權(quán)部門批準(zhǔn)的立項文件。抵押房地產(chǎn)的清單及所有權(quán)證件、房地產(chǎn)抵押合同、貸款銀行要求提供的借款人財務(wù)情況和其他有關(guān)文件。當(dāng)以土地使用權(quán)作抵押向銀行取得貸款時鄉(xiāng)還需提交抵押當(dāng)事人的身份證明或法人資格證明、土地使用證、土地使用權(quán)出讓合同及按合同付清出讓金的憑據(jù)。
(二)貸前審查
金融機(jī)構(gòu)收到借款人的申請及相關(guān)文件后，要對借款人和抵押標(biāo)的物進(jìn)行全面的審查和分析。這是保證貸款安全的重要環(huán)節(jié)，審查包括以下內(nèi)容：
1.對借款人資格、資信的審查主要審查借款人是否具備相應(yīng)的資格和確有還款能力。抵押人應(yīng)具有完全民事行為能力，對抵押房地產(chǎn)擁有所有權(quán)，并領(lǐng)有所有權(quán)憑證;法人應(yīng)具備獨立核算、自負(fù)盈虧能力，且具有房地產(chǎn)開發(fā)權(quán)。同時，銀行可要求企業(yè)提供驗資證明。財務(wù)報表等資 料審查抵押人的資信狀況。在對借款人審查的同時也要審查承押人是否具有承押資格， 這將由政府指定的房地產(chǎn)抵押貸款領(lǐng)導(dǎo)機(jī)關(guān)來進(jìn)行。我國有些地區(qū)規(guī)定，房地產(chǎn)抵押貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)必須是國內(nèi)的銀行或者是在我國設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)的外國銀行。