編者按：

央行在2013年7月全面放開(kāi)金融機(jī)構(gòu)貸款利率管制，為了進(jìn)一步推進(jìn)利率市場(chǎng)化，完善金融市場(chǎng)基準(zhǔn)利率體系，指導(dǎo)信貸市場(chǎng)產(chǎn)品定價(jià)，隨后創(chuàng)設(shè)了LPR。

也就在上周的8月20日，央行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的新LPR首次報(bào)價(jià)顯示，1年期LPR為4.25%，五年期以上LPR為4.85%。這一利率將在下一次（9月20日）發(fā)布LPR之前有效。

此次政策明確，個(gè)人住房貸款利率是貸款利率體系的組成部分，在改革完善LPR形成機(jī)制過(guò)程中，個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)也需從貸款基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR，以更好地發(fā)揮市場(chǎng)作用。

改革后，新發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率將以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。從10月8日起，每筆房貸的具體加點(diǎn)數(shù)值由貸款銀行按照全國(guó)和當(dāng)?shù)刈》啃刨J政策要求，綜合貸款風(fēng)險(xiǎn)狀況，在發(fā)放貸款時(shí)與借款人協(xié)商約定。需要注意的是，加點(diǎn)數(shù)值一旦確定，整個(gè)合同期限內(nèi)都將固定不變。

目前，LPR有1年期和5年期以上兩個(gè)期限品種。1年期和5年期以上的個(gè)人住房貸款利率有直接對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)，1年期以內(nèi)、1年至5年期個(gè)人住房貸款利率基準(zhǔn)，可由貸款銀行在兩個(gè)期限品種之間自主選擇。參考基準(zhǔn)確定后，可通過(guò)調(diào)整加點(diǎn)數(shù)值，體現(xiàn)期限利差因素。

目前，央行5年期貸款基準(zhǔn)利率是4.9%，二套房如果上浮1.1倍是5.39%（如果上浮1.2倍則是5.88%）。以8月20日公布的最新LPR計(jì)算，新政下首套房貸利率不能低于4.85%；二套房利率不能低于5.45%。比較之下，兩者基本相當(dāng)，居民家庭申請(qǐng)個(gè)人住房貸款，利息支出基本不受影響。

目前，LPR每個(gè)月20日公布，但個(gè)人房貸利率并不是每個(gè)月都跟著LPR浮動(dòng)。公告表示，個(gè)人住房貸款利率重定價(jià)周期可由銀行和貸款人協(xié)商約定，最短為1年，最長(zhǎng)為合同期限。借款人和貸款銀行可根據(jù)自身利率風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)和管理能力進(jìn)行選擇。每次利率重新定價(jià)時(shí)，定價(jià)基準(zhǔn)調(diào)整為最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR。

現(xiàn)行執(zhí)行的房貸合同在利率重定價(jià)上，一般為每年1月1日調(diào)整貸款利率，如果上一年央行沒(méi)有調(diào)整基準(zhǔn)利率，那房貸利率不會(huì)調(diào)整。

央行有關(guān)負(fù)責(zé)人明確，存量個(gè)人住房貸款利率仍按原合同執(zhí)行。在10月8日即定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換日之前，已經(jīng)發(fā)放和已經(jīng)簽訂合同但未發(fā)放的貸款仍按原合同執(zhí)行。

此外，新政只針對(duì)商貸，公積金個(gè)人住房貸款利率政策暫不調(diào)整。也就是說(shuō)，如果10月8日以后買(mǎi)房貸款時(shí)只使用公積金貸款，那還是沿用現(xiàn)在的模式。

同時(shí)，新政下首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)。

業(yè)內(nèi)人士表示，目前來(lái)看完善LPR形成機(jī)制，并不是貨幣政策轉(zhuǎn)向，而是改善利率傳導(dǎo)機(jī)制，引導(dǎo)企業(yè)實(shí)際利率下行，不過(guò)實(shí)際效果有待觀察。

而且，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)“房住不炒”的大背景下，個(gè)人住房貸款的可得性也并不會(huì)因?yàn)槔适袌?chǎng)化進(jìn)展而放松。8月17日人民銀行副行長(zhǎng)劉國(guó)強(qiáng)就表示，“……但有一點(diǎn)是肯定的，房貸利率不下降?！?/p>

央行貨幣政策委員會(huì)馬駿認(rèn)為，受多方面因素影響，銀行利差走勢(shì)短時(shí)間內(nèi)難以進(jìn)行量化。主要看四方面情況：

一是宏觀經(jīng)濟(jì)的情況，尤其是未來(lái)貸款需求是不是旺盛；

二是風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)，風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)又跟貸款違約率相關(guān)；

三是政策利率本身的情況，比如政策利率的水平和變化；

四是新的傳導(dǎo)機(jī)制落地的速度有多快，因?yàn)閭鲗?dǎo)機(jī)制到了銀行，還涉及到改IT系統(tǒng)等等，要花一段時(shí)間。