樓市調(diào)控不能松，給開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款支持，建議放在三個(gè)方面
12月3日，中國(guó)恒大集團(tuán)披露了可能無(wú)法履行擔(dān)保責(zé)任的公告。對(duì)此，廣東省人民政府當(dāng)晚約談了中國(guó)恒大集團(tuán)實(shí)控人許家印。應(yīng)恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司請(qǐng)求，廣東省人民政府同意向恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司派出工作組。隨后，中國(guó)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部就恒大問(wèn)題作出回應(yīng)。
恒大出現(xiàn)的資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，并不算是一件很壞的事。一方面，恒大是影響力比較大的頭部企業(yè)，且債務(wù)總規(guī)模比較大，此時(shí)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，可以對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)、特別是開(kāi)發(fā)企業(yè)敲響警鐘，那就是要管控好風(fēng)險(xiǎn)，要通過(guò)多方籌集資金，確保資金鏈不斷裂；另一方面，可以提醒金融機(jī)構(gòu)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨新的矛盾和壓力的情況下，需要更加認(rèn)真細(xì)致地研究信貸政策，如何在堅(jiān)持“房住不炒”定位的基礎(chǔ)上，給予開(kāi)發(fā)企業(yè)適度的資金支持。
也許有人會(huì)說(shuō)，此時(shí)給開(kāi)發(fā)企業(yè)資金支持，就等于樓市調(diào)控放松了，這些年的樓市調(diào)控成果要?dú)в谝坏┝?。這個(gè)可以放心，在“房住不炒”定位下，樓市調(diào)控政策是不可能輕易放松的，否則，不只是樓市調(diào)控前功盡棄的問(wèn)題，也是政府公信力面臨挑戰(zhàn)的問(wèn)題。我們所說(shuō)的給予開(kāi)發(fā)企業(yè)一定的資金支持，是有條件的，那就是在某些方面給予一定資金支持。就眼前來(lái)看，主要可放在三個(gè)方面：
首先，對(duì)“保交樓”給予一定的資金支持，要求是，?？顚Ｓ茫荒芘沧魉?，一旦挪作他用，追究法定代表人、實(shí)際控制人的法律責(zé)任。要知道，開(kāi)發(fā)企業(yè)不同于一般企業(yè)，承擔(dān)著居民住房的建設(shè)功能，多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)手中都有大量正在建設(shè)的項(xiàng)目和工程，也已經(jīng)收取了購(gòu)房者的首付款。如果不能按期交付，會(huì)給購(gòu)房者心理帶來(lái)沖擊和影響，甚至產(chǎn)生社會(huì)不穩(wěn)定因素。因此，必須把“保交樓”作為開(kāi)發(fā)企業(yè)的首要任務(wù)?？紤]到一些開(kāi)發(fā)企業(yè)手中資金已經(jīng)相當(dāng)緊張，“保交樓”的資金調(diào)度壓力很大。因此，銀行可以依據(jù)具體樓盤(pán)的實(shí)際情況，給予一定的項(xiàng)目貸款。前提是，大樓建成后的資金回籠。必須首先確保這些貸款償還，而不能用于其他方面。在這樣的情況下，就需要根據(jù)項(xiàng)目情況，單獨(dú)設(shè)立賬戶，用于新增貸款和回籠資金。只有新增項(xiàng)目專項(xiàng)貸款償還結(jié)束，多余資金才能用作其他方面。
其二，對(duì)部分開(kāi)發(fā)企業(yè)償還到期境外融資有困難的，給予專項(xiàng)貸款，也必須?？顚Ｓ?。而企業(yè)的收入，除確?！氨＝粯恰睂ｍ?xiàng)貸款的優(yōu)先償還外，其他資金必須用于償還應(yīng)對(duì)境外融資的專項(xiàng)貸款，而不準(zhǔn)用于其他方面，以維護(hù)企業(yè)的對(duì)外信譽(yù)。而一旦出現(xiàn)這種現(xiàn)象的開(kāi)發(fā)企業(yè)，除了爭(zhēng)取銀行支持、加快住房銷(xiāo)售之外，還必須加大資產(chǎn)變現(xiàn)力度，最大限度地出售企業(yè)資產(chǎn)，降低債務(wù)總規(guī)模，降低資產(chǎn)負(fù)債率，以確保企業(yè)資金鏈不斷裂，確保企業(yè)平穩(wěn)有序運(yùn)行。
第三，對(duì)部分開(kāi)發(fā)企業(yè)支付工程款的困難的，給予一定的專項(xiàng)貸款支持，也必須專款專用。由于工程款大多涉及農(nóng)民工工資等，如果不能及時(shí)發(fā)放，在春節(jié)到來(lái)之際，就會(huì)引發(fā)社會(huì)不穩(wěn)定因素，必須確保按時(shí)支付。在這樣的情況下，如果開(kāi)發(fā)企業(yè)出現(xiàn)缺口，銀行可能給予適度支持，但是，資金除?？顚Ｓ猛猓脖仨氃谄髽I(yè)有收入時(shí)，及時(shí)償還。
至于其他方面的資金，企業(yè)必須立足自身，要確保不出現(xiàn)失信等方面的問(wèn)題發(fā)生。因?yàn)?，在“保交樓”、境外融資兌付、工程款支付等得到銀行支持的情況下，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)能夠比較好地保證資金鏈不斷裂了。而對(duì)于多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，最緊迫的工作，還是要加快資產(chǎn)變現(xiàn)步伐，加大資產(chǎn)出售力度，最大限度地出售資產(chǎn)，回籠資金，滿足各方面的資金需求。如果再像過(guò)去一樣死扛房?jī)r(jià)，死死抓住資產(chǎn)不放，那么，出現(xiàn)資金鏈斷裂問(wèn)題，造成新的風(fēng)險(xiǎn)，就要追究企業(yè)法定代表人、實(shí)際控制人的法律責(zé)任。這其中，企業(yè)的主要股東和實(shí)際控制人，必須把個(gè)人的所有財(cái)產(chǎn)，包括境外資產(chǎn)都作為償還債務(wù)的渠道之一，而不是企業(yè)的歸企業(yè)，個(gè)人的歸個(gè)人，那樣，就是企業(yè)資產(chǎn)、國(guó)有資產(chǎn)的流失，是社會(huì)財(cái)富的流失，就要嚴(yán)厲追究其法律責(zé)任。
總之，恒大給所有開(kāi)發(fā)企業(yè)都敲響了警鐘，但是，不是所有開(kāi)發(fā)企業(yè)都會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。恒大代表著一種現(xiàn)象，但不是房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體，恒大更多的還是個(gè)案。只要處置得好，是不會(huì)出現(xiàn)行業(yè)性、系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的。但恒大的教訓(xùn)一定要吸取，不能任憑風(fēng)險(xiǎn)積聚和爆發(fā)。否則，等待企業(yè)法定代表人、實(shí)際控制人的就是追究法律責(zé)任。