小周在2020年背了房貸，也正因貸款加持，在上海安了家。小周說，身邊和自己一樣是新上海人的朋友，沒有一個是全款買房的，全都背了房貸，而且基本上選的都是最長期限（30年）的貸款。
小新全名野原新之助，是1990年8月開始連載的日本漫畫《蠟筆小新》里的主人公，他是小周那一代人的童年回憶。小新的爸爸野原廣志有一句掛在嘴邊的話，“我想辭掉我的工作，但是還有32年的房屋貸款沒付?！?/p>
小周說，他要不是有房貸，也想辭掉工作。如今三十歲出頭的他，會把自己代入小新爸爸的角色?？墒欠抠J的壓力，如影隨形。“不管是緩解焦慮，還是從省錢的角度，我開始認(rèn)真考慮提前還房貸的事情?！?/p>
提前還房貸的第一關(guān)：違約金
在小周出示的他與建行上海分行簽訂的抵押借款合同上，有關(guān)于提前還本違約金的約定：“在貸款發(fā)放一年（含一年）以內(nèi)借款人提前償還部分或全部本金的，貸款人按該次提前歸還本金額的3%收取違約金；在貸款發(fā)放一年以上兩年（含兩年）以內(nèi)借款人提前償還部分或全部本金的，貸款人按該次提前歸還本金額的2%收取違約金；在貸款發(fā)放兩年以上三年（含三年）以內(nèi)借款人提前償還部分或全部本金的，貸款人按該次提前歸還本金額的1%收取違約金?！?/p>
若小周多次提前還本，按照合同約定，要按上述約定分次支付違約金。“辦貸款的時候，我也問過提前還貸的事情，當(dāng)時銀行跟我說是要收違約金的，但我當(dāng)時并沒有真的考慮要提前還貸，又因為當(dāng)時樓市很熱，房源都在提價，我就想著趕緊拿下（貸款）?！?/p>
但并非所有提前還房貸的人，都像小周這樣幸運(yùn)。
違約金條款為何成為“攔路虎”？
交行8月2日曾發(fā)布《關(guān)于個人按揭類貸款、個人線上抵押貸（消費(fèi)）提前還款補(bǔ)償金收費(fèi)調(diào)整的公告》，里面提到從2022年11月1日起收取提前還款的補(bǔ)償金，收取比例為提前還款本金金額的1%。但受到輿論壓力，隔天交行就緊急撤回了這條公告。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，要充分認(rèn)識到購房者提前還貸的心理，部分是考慮到還款的壓力想提前償還，以減少后續(xù)的利息開支；部分是希望提前還貸進(jìn)而把房產(chǎn)做抵押，進(jìn)而獲得成本更低的貸款；部分則是近期有閑余資金，投資別的理財領(lǐng)域會覺得不劃算。要對此類提前還貸的動機(jī)有充分的認(rèn)識，以更好做好金融服務(wù)。
節(jié)約未來支出的理財方式
選擇提前部分還貸的小宋，2019年在武漢買房時和郵儲銀行簽的商貸合同，當(dāng)時房貸利率6.37%，現(xiàn)在LPR調(diào)降后是6.22%，“應(yīng)該沒人的貸款利率比我們高了吧?！?/p>
“當(dāng)時貸了30年，目前還了3年多，還了27萬左右的本息，但是這其中只有10萬是還的本金。”除了覺得老實還貸不劃算，還有一個原因，就是小宋覺得自己的理財利率很難高過貸款利率，“換個角度想，提前還貸就等于買理財了?！?/p>
小葉的房子是兩年前在上海買的第二套，商貸利率比首套高，是5.2%，“當(dāng)時選的30年等額本息，一開始還的基本都是利息，有點(diǎn)肉疼。于是把基金里的錢提出來去沖房貸了，并且選擇縮期，把還剩28年的房貸壓到了10年，這樣貸款利息能少支出80多萬元。”
“大環(huán)境不好，降杠桿是我的選擇。”小葉說，自己的基金從去年到今年虧了十多萬，現(xiàn)金拿在手上又擔(dān)心通脹，于是選擇提前還貸降杠桿。
購房杠桿率創(chuàng)近十年新低
根據(jù)易居研究院近日發(fā)布的《2022年二季度全國居民購房杠桿研究報告》，全國居民購房杠桿率下降至21.2%，創(chuàng)下2012年三季度以來的歷史最低值。購房杠桿率創(chuàng)近十年新低，這意味著居民買房時采用加杠桿策略的意愿非常低。
全國居民購房杠桿率。
此外，受全國住宅成交量降溫影響，今年上半年個人住房按揭貸款新增額占新增境內(nèi)貸款比例以每季度約10個百分點(diǎn)的速度降至4.0%，創(chuàng)下2009年二季度以來的最低值。
（應(yīng)受訪者要求，文內(nèi)小周、小宋、小葉均為化名）