本月多個(gè)熱點(diǎn)城市的首套房房貸利率再次出現(xiàn)上浮，合肥甚至一度傳出多家銀行停止房貸業(yè)務(wù)的消息，這是政府再次收緊房地產(chǎn)金融政策的信號(hào)。目前大部分城市的首套房的利率上浮10%-20%，二套房的利率上浮20%-30%，從上浮角度可以說達(dá)到歷史最高點(diǎn)。

首套房的房貸利率如此之高的情況之下，作為剛需購(gòu)房者而言，還要不要買房？冷眼認(rèn)為剛需購(gòu)房者應(yīng)該按需購(gòu)房，房貸利率不應(yīng)該成為評(píng)判是否購(gòu)房的標(biāo)準(zhǔn)。下面聽冷眼詳細(xì)給您分析。

購(gòu)房者因?yàn)榉抠J利率上浮而放緩購(gòu)房計(jì)劃，無非是指望未來樓市利息下降，屆時(shí)再入市購(gòu)房節(jié)省大量購(gòu)房利息。但是這種情況是不會(huì)發(fā)生的，政府不會(huì)放寬房地產(chǎn)金融政策，房貸利率未來將長(zhǎng)期保持上浮。

目前全球都步入降息通道，購(gòu)房者或許認(rèn)為隨著中國(guó)降息，房貸利率也會(huì)下降。但這種情況根本不會(huì)發(fā)生。

政府其實(shí)早就對(duì)銀行利率實(shí)施分行業(yè)調(diào)整的策略。實(shí)體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型需要低利率，因此政府早在2018年已經(jīng)通過定向降準(zhǔn)、定向降息的策略對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)實(shí)施變相降息；樓市調(diào)控需要高利率，因此政府始終不準(zhǔn)銀行降低房貸利率，并且派遣調(diào)查團(tuán)到各地嚴(yán)格審查各家銀行違法房貸，一經(jīng)查出嚴(yán)懲不怠。

準(zhǔn)確的說，中國(guó)早就2018年就進(jìn)入金融放松的周期，但并沒有對(duì)房貸進(jìn)行絲毫放松，所以購(gòu)房者不要妄想政府會(huì)因?yàn)榻迪毫?，而降低房貸利率。

剛剛，政府出臺(tái)了最新的房貸利率政策：明文規(guī)定：首套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR（按8月20日5年期以上LPR為4.85%）；二套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)（按8月20日5年期以上LPR計(jì)算為5.45%），很多房產(chǎn)專家解讀為房貸利率有下降的可能，其實(shí)這是有問題的。

首先政府提高了房貸利率下限。在原來銀行執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)：首套房理論上是可以做到基準(zhǔn)利率70%的，但現(xiàn)在提高到基準(zhǔn)，二套房理論是可以做到基準(zhǔn)，但現(xiàn)在提高到上浮20%。

其次不低于不等于降低房貸利率。這個(gè)政策是設(shè)置理論上的房貸下限，但并不是要求大家降低房貸利率，就像首套房房貸利率理論能做到七折，但實(shí)際操作是不可能。

最后房貸利率是由政府規(guī)定市場(chǎng)利率+本省的房貸加點(diǎn)利率+貸款銀行的房貸加點(diǎn)利率。現(xiàn)在政府公布的是市場(chǎng)利率，但是本省和貸款銀行都會(huì)由利率加點(diǎn)的，實(shí)際操作過程中不太可能出現(xiàn)直接按照國(guó)家利率執(zhí)行的。

這個(gè)調(diào)整利率政策雖然很多專家解讀為降低房貸理論，但我持悲觀態(tài)度，更傾向是對(duì)房貸利率的收緊。

因此，短期內(nèi)房貸利率都會(huì)高企的情況下，無論什么時(shí)候買房都要承受高利率，房貸利率高低不應(yīng)該成為購(gòu)房者買房的主要判定標(biāo)準(zhǔn)。

目前房貸利率從絕對(duì)值來說是比較高的。但是如何我們縱向比較歷年房貸利率的歷史數(shù)據(jù)，房貸利率依然處于歷史低位。

最近二十年大部分年份房貸利率在5.8%－7.8%之間徘徊。目前房貸基準(zhǔn)利率4.9%，上浮10%是5.39%， 上浮20%是5.88%，就算拿上浮的利率進(jìn)行對(duì)比，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于大部分年份的房貸利率。

因此在前幾年房貸利率這么高的情況下，購(gòu)房者不會(huì)因?yàn)槔蔬^高選擇不購(gòu)房，但在目前房貸處于近二十年低位的時(shí)候，購(gòu)房者為啥因?yàn)槔蔬^高而不買房？

房貸利率雖然從總利息上增加了很多，但是從月供角度看增加并不是很大。

目前大部分城市首套房的利率上漲10%。我們按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測(cè)算：

按照購(gòu)房者貸款100萬為例，如果按照基準(zhǔn)利率4.9%計(jì)算，每月還款金額是5307元

按照房貸利率上浮10%的利率5.39%計(jì)算，每月還款金額是5609元，兩者相差302元。

在利率上浮10%情況下，購(gòu)房者只需要每月多繳納302元的月供。雖然剛需購(gòu)房者資金十分有限，但是每月多還300元的月供壓力并不是不可逾越的門檻，無非每個(gè)月少聚幾頓餐，各方面省吃簡(jiǎn)用一些就能完成。

如果購(gòu)房者因?yàn)槊吭露噙€302元經(jīng)濟(jì)崩潰了，那絕對(duì)不是房貸利率過高的問題，而是購(gòu)房者購(gòu)買了超出自己經(jīng)濟(jì)承受力的房子。

雖然短期內(nèi)房貸利率不會(huì)下降，但長(zhǎng)期不排除房貸利率下跌的可能性。很多購(gòu)房者肯定不愿意那時(shí)候依然承受高額的房貸，比別人多承受更多的貸款。

不過如果屆時(shí)的房產(chǎn)貸款已經(jīng)低到讓購(gòu)房者動(dòng)心的地步，購(gòu)房者有兩種方法可以享受最新的優(yōu)惠利率。

第一種方式就是直接換房的方法重新申請(qǐng)購(gòu)房貸款，享受優(yōu)惠的利率。雖然麻煩點(diǎn)，但是相比省下利息而言微不足道。而且隨著個(gè)人的成長(zhǎng)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力的提高，5-10年換房周期也是很正常的。

第二種方式是還清購(gòu)房貸款重新辦理購(gòu)房貸款。如果購(gòu)房者舍不得居住的房子，可以借錢還清舊的房貸，然后重新申請(qǐng)房貸享受新的貸款優(yōu)惠。