“12月房貸額度收緊，1月房貸額度轉(zhuǎn)向?qū)捤伞?，這一銀行慣例在今年被打破。
深圳、廣州、上海、成都等一線城市和二線城市，2021年房貸規(guī)模不約而同收緊，與此相對的是辦理房貸的時間也被延長，一些銀行的房貸利率也在悄然升高。
對此，融360大數(shù)據(jù)研究院李萬賦也認(rèn)為，銀行今年的房貸投放總規(guī)模有收緊預(yù)期，或?qū)⒓哟髤^(qū)域性房貸額度差異化調(diào)整，壓降利率較低利潤空間較小的城市房貸額度。
一線城市紛紛傳出房貸收緊風(fēng)聲
2021年元月，本應(yīng)是各大銀行增加房貸投放的時間，但是今年的這個慣例卻被打破。深圳、廣州、上海等一線城市陸續(xù)傳出房貸收緊的風(fēng)聲，隨后是北京。
房貸收緊的趨勢已不僅在一線城市出現(xiàn)，這樣的事情已蔓延到二線城市。成都某銀行個貸部人士表示，除了房貸額度緊張以外，連經(jīng)營性貸款的額度也偏緊。有3家銀行甚至已經(jīng)暫停二手房個人按揭貸款接單。交通銀行四川省分行個貸中心的客戶經(jīng)理就表示，現(xiàn)在已經(jīng)沒有額度了，二手房停止接單。
雖然多數(shù)銀行可以正常辦理房貸業(yè)務(wù)，但辦理的時間已大大延長。
中信銀行成都分行個貸中心的客戶經(jīng)理表示，在辦好抵押手續(xù)后，放款時間最快1個月左右，但也可能要等2-3個月，這個時間不敢保證。工商銀行春熙路支行個貸中心客戶經(jīng)理表示，放款要等3個月左右，“這個時間已經(jīng)算是速度比較快的了?！?/p>
突然而來的收緊政策也讓銀行從業(yè)人員不知所措。廣州某國有銀行房金部的負(fù)責(zé)人說，每年年初的“開門紅”是他們部門的頭等大事，但今年變得完全不同了。2020年末，樓市的“翹尾行情”延續(xù)到了今年1月份，新房熱銷，二手房也不錯，但房貸突然停了。用他的話來講，“真是當(dāng)頭一棒”。原本跟各大中介按揭部、開發(fā)商財務(wù)部拍胸脯做保證，2020年堆積的貸款審批全部在1月份通過。但現(xiàn)在，都不知道怎么和客戶講了。
房貸利率悄然上行
銀行在本應(yīng)寬松的1月份突然收緊房貸與國內(nèi)政策的變化不無關(guān)系。
2020年12月31日，央行和銀保監(jiān)會發(fā)布了《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，設(shè)定房地產(chǎn)貸款和個人貸款五個層次住房貸款所占比例的上限。
這份通知，限制了各家銀行用于房貸的比例，但實際上達(dá)到這條紅線的銀行并不多，而且房貸“五檔分類”目的是“一行一策”，避免一刀切。防止現(xiàn)在一股腦收緊后，后面又不得不一股腦放松，導(dǎo)致樓市大起大落。
對于這些城市的商業(yè)銀行集體“沒額度”的原因，某大行內(nèi)部人士認(rèn)為，這在很大程度上，是由于銀行激進(jìn)的行為所致。2020年有一個很大的變化，就是實體企業(yè)融資利率低于按揭利率。當(dāng)下，實體貸款的利率普遍在3%-4%左右，額度非常充足，而房貸利率LPR至少也是4.85%，二套房貸最低利率還要在這個基礎(chǔ)上加60個基點，有的城市還要在此基礎(chǔ)上再次上浮。
從近期頒布的一系列政策來看，鼓勵銀行給實體企業(yè)、中小微放貸的意味非常明顯，甚至還規(guī)定了新增貸款投向中小微的比例，不低于30-50%。
從廣東河源一樓盤銷售經(jīng)理處流出的一份利率明細(xì)表顯示，河源各大國有銀行的房貸按揭利率從2月1日起普遍上浮25bp以上，建行二套以上購房利率最高為6.62％，除少數(shù)股份行、農(nóng)商行外，六大國有銀行均有上調(diào)。
有房產(chǎn)中介透露，當(dāng)?shù)亟ㄐ袑Χ滓陨戏抠J執(zhí)行利率最高可達(dá)6.86％，相比貸款市場報價利率（LPR）上浮221個基點?！拔覀兪盏酵ㄖ釉吹你y行大多都上浮了利率。”
調(diào)查顯示，除廣州、東莞、珠海等熱點城市有上調(diào)現(xiàn)象，惠州、湛江、梅州、肇慶等多座三四線城市銀行房貸利率也有不同程度上浮。
據(jù)房產(chǎn)銷售人員介紹，惠州的中國銀行和工商銀行房貸按揭利率確有上調(diào)，相比此前提升20bp；湛江一些銀行的首套房按揭利率已從此前的5.1％調(diào)整至5.35％。
在中國銀行研究所的研究員梁思看來，規(guī)?？刂茖⒂绊懛康禺a(chǎn)信貸的可用性，房貸利率可能會略有上升，但預(yù)計幅度不會太大。
嚴(yán)控消費貸、經(jīng)營貸“串門”房地產(chǎn)
受到監(jiān)管波及的不僅是房貸，還有經(jīng)營貸和消費貸。在監(jiān)管部門嚴(yán)查個人經(jīng)營貸、消費貸資金違規(guī)進(jìn)入股市、樓市的背景下，近期北京地區(qū)多家股份行上調(diào)了經(jīng)營貸利率，并提高了相關(guān)授信資質(zhì)審核。
“除我們行外，至少還有4家銀行近期上調(diào)了個人經(jīng)營貸利率?！币患夜煞菪袀€貸業(yè)務(wù)經(jīng)理稱。
盡管多家股份行上調(diào)了個人經(jīng)營貸利率，但上調(diào)后的利率也不盡相同，且主要是由系統(tǒng)自主確定，業(yè)務(wù)經(jīng)理層面沒有話語權(quán)。
“我們行之前個人經(jīng)營貸利率是4.35%、4.4%，幾乎有所客戶是一樣的，現(xiàn)在利率最低是4.35%，提交材料后系統(tǒng)根據(jù)材料自主確定利率，但能做到4.35%的幾乎很少?！币患夜煞菪袀€貸業(yè)務(wù)經(jīng)理稱。
除了利率普遍上調(diào)外，大部分銀行還加強了對申請材料的審核，嚴(yán)防資金進(jìn)入股市、樓市。多家銀行表示會對資金進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)控，如果發(fā)現(xiàn)挪用會要求提前還款。
信用貸款是指以借款人的信譽發(fā)放的貸款，不需要提供擔(dān)保。個人消費信貸是指銀行或其他金融機構(gòu)采取信用、抵押、質(zhì)押擔(dān)保或保證方式向個人消費者發(fā)放的貸款。經(jīng)營貸款是以中小企業(yè)主或個體工商戶為服務(wù)對象的融資產(chǎn)品，滿足企業(yè)或個體戶的經(jīng)營需要。
在樓市調(diào)控層面，北京更直接。1月30日《北京銀保監(jiān)局嚴(yán)查個人信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場》的新聞通報直接掛在其官網(wǎng)首頁，直指房貸“亂象”：部分購房者為填補房屋交易資金缺口或進(jìn)行套利，挪用消費貸、經(jīng)營貸資金作為購房款或‘過橋’資金;部分非法中介參與其中牟利，為違規(guī)行為推波助瀾。值得注意的是，北京銀保監(jiān)局開列了信用貸、消費貸、經(jīng)營貸等與房地產(chǎn)市場進(jìn)行“隔離”的具體措施：運用大數(shù)據(jù)技術(shù)主動出擊，結(jié)合非現(xiàn)場監(jiān)測數(shù)據(jù)，綜合采取窗口指導(dǎo)、現(xiàn)場檢查等多種措施督導(dǎo)信貸業(yè)務(wù)規(guī)范發(fā)展，持續(xù)開展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項檢查：針對檢查發(fā)現(xiàn)的個人信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域等問題，嚴(yán)格執(zhí)行機構(gòu)與人“雙罰”制度。
中小城市房貸額度將被壓縮
在中國的房地產(chǎn)市場上，房貸收緊已不是第一次出現(xiàn)。早在2013年就曾出現(xiàn)“房貸荒”，部分銀行甚至取消了二手房貸款，2017年各大銀行房貸利率集體上浮，有的銀行直接停貸。
從歷史來看，每一次樓市熱度超出容忍度，地方政府的調(diào)控政策見效不大時，央行和銀保監(jiān)局就會出手，控制房貸額度和利率也是屢試不爽的調(diào)控手段。如果這次的調(diào)控措施得到嚴(yán)格的執(zhí)行，控制住了貸款投放，熱點城市快節(jié)奏的樓市交易規(guī)模自然會下降。
據(jù)媒體預(yù)計，2021年上半年，特別是第一季度，“控房貸、緊額度”的政策將會在京滬深等城市繼續(xù)執(zhí)行下去。而且，從房貸“五類分檔”、控制資金流入地產(chǎn)的長效機制來看，未來房貸全面寬松的時代一去不復(fù)返了。而且，政策還會細(xì)化，比如二手房降低評估價，相當(dāng)于降低貸款額度。
融360大數(shù)據(jù)研究院李萬賦認(rèn)為，銀行今年的房貸投放總規(guī)模有收緊預(yù)期，或?qū)⒓哟髤^(qū)域性房貸額度差異化調(diào)整，壓降利率較低利潤空間較小的城市房貸額度。
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