“樓市松綁”打響了第N槍。
據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前包括北海、自貢、南寧、菏澤、重慶、贛州和佛山7個城市宣布下調房貸首付比例，由原來的的最低30%降至20%。
下調房貸首付比例，降低了購房門檻，對于剛需來說是實質性利好。隨著地方政府接連出臺鼓勵性購房政策，有人說樓市的春天又要來了。
咱先別急著歡呼，咱們看看這些城市和政策力度。
菏澤首付20%必須符合“無房無貸”條件，而包括重慶在內的多個城市，首付兩成的政策也早就存在。政策依據(jù)是2016年就已經(jīng)發(fā)布的《關于調整個人住房貸款政策有關問題的通知》，規(guī)定不限購城市最低首付款可為20%。
此次降低首付比例的城市都是非限購區(qū)域，都在原有政策允許范圍內，不是什么出格行為。
那為什么最近房貸松綁城市會密集的出現(xiàn)？
一是政策導向的逐步落實。支持調整首套房貸款政策信號早就出現(xiàn)了，2021年10月，銀保監(jiān)會相關負責人曾在發(fā)布會上表示，目前，銀行個人住房貸款中有90%以上都是首套房貸款，將在貸款首付比例和利率方面對首套房購房者予以支持。
在央行發(fā)布2021年第四季度中國貨幣政策執(zhí)行報告中也指出，維護住房消費者合法權益，更好滿足購房者合理住房需求。
二是這些城市到了必須出手救市的時候了。比如菏澤，房價持續(xù)下跌，市場疲軟已經(jīng)影響到地方財政收入，人口也是凈流出，再這樣下去城市發(fā)展都很難，因此需要政府出手托市。
有人就擔心了，政府救市，房價又要漲了嗎？
不會。
從政策來看，“房住不炒”的根本底線沒有動搖，所以靠政策刺激拉動需求，房價普漲的時代不復存在。目前地方的救市政策也都符合“因城施策、一城一策”的導向，并且是局部性的，普遍以三四線城市為主，不是會形成廣泛帶動作用的一、二線城市，所以對樓市整體行情影響不大。
從市場來看，去年以來，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷重創(chuàng)，開發(fā)企業(yè)面臨回籠資金的壓力，被迫以價換量。以石家莊市情況來看，多數(shù)樓盤降價促銷造成市場整體價格低迷，短時間難以扭轉。
雖然市場筑底升溫的政策基礎有了，但市場基礎還是薄弱，購房信心重鑄需要時間。
目前一些地方的救市舉措，只是促進了市場筑底企穩(wěn)，需求有活躍的可能，并沒有對房價上漲形成實質性支撐。
從最新公布的70個大中城市房價數(shù)據(jù)來看，房價環(huán)比下降城市個數(shù)確實減少了，別幻想漲了，先止跌吧。
那么，石家莊會“救市”嗎？
這個得從兩方面說。
首先，石家莊限行的限購限貸政策從2017年開始執(zhí)行，已經(jīng)近5年的時間，在政策層面一直保守且平穩(wěn)，而且在周邊不限購區(qū)域本就執(zhí)行首付最低兩成。市場雖有波動，但分化明顯，局部價格下探明顯，但整體房價保持平穩(wěn)，樓市的波動對經(jīng)濟的影響在可控范圍，沒有到“不得不救”的地步。
其次，石家莊的“救市”不在于短期政策刺激，而是長期的人口和產(chǎn)業(yè)。目前石家莊集中力量沖刺GDP破萬億，提出了房地產(chǎn)開發(fā)為產(chǎn)業(yè)讓路，大手筆的城市更新、產(chǎn)業(yè)布局和引人才政策都是在促進城市面和經(jīng)濟面的持續(xù)向好，對于房地產(chǎn)市場來說，這才是根本利好。
不能忽略的是，這波房貸首付比例下調信號意義比較重大。
首先，觸及到了限購限貸這些房地產(chǎn)調控的核心層面，地方政府對于調控政策試探的邊界在擴展。因此對于樓市持續(xù)下行，非重點城市，調控會逐漸松綁，后續(xù)還會有更多城市跟進。
其次，信貸層面的利好會持續(xù)兌現(xiàn)。最近央行持續(xù)放水，信貸環(huán)境會進一步寬松，除了首付比例下調，貸款利率未來很可能也會繼續(xù)下調。首付比例只是降低了門檻，貸款利率下調是真的節(jié)省購房成本，對于石家莊購房人而言也會享受到貸款利率下調的紅利。
總之，房貸政策寬松、利率下調、信貸額度充裕，是剛需上車的好時機。樓市不會再有普漲的行情，市場分化也將成為常態(tài)。石家莊的城市面和經(jīng)濟面未來還會有持續(xù)改善，所以跟著城市規(guī)劃走，關鍵要選準好地段、好產(chǎn)品，就能更好的抵抗市場波動和政策變化。