百萬貸款少還59萬利息？貸款中介兜售的經(jīng)營貸置換房貸靠譜嗎

隨著貨幣政策的放松，利率的降低，商業(yè)貸款和消費(fèi)貸款投資的增加，許多貸款中介機(jī)構(gòu)再次活躍起來，向購房者推出了“貸款換貸款”業(yè)務(wù)。4月13日，今日北京商報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有貸款公司聲稱可以幫助客戶用最低年利率3.4%、最高年利率5%以上的房貸置換經(jīng)營性貸款，輕松節(jié)省利息數(shù)十萬元。然而，今日北京商報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，貸款中介收取的費(fèi)用不菲，整體辦理收取的服務(wù)費(fèi)約為貸款金額的1.6%-4%，這還不包括一些隱性費(fèi)用。更重要的是，無論是“首付貸”還是這種替代商業(yè)貸款的方式，都在變相規(guī)避國家對信貸政策的監(jiān)管。一旦被查出，會被銀行要求提前還貸，用戶盲目相信可能得不償失。

中介推“經(jīng)營性貸款代替房貸”

“打開你房貸銀行的App，看看你的房貸利率是多少？”“只要條件符合，可以考慮換貸款幫你省利息?！北本┥虉蠼袢沼浾咦⒁獾剑?，不少貸款中介開始在社交平臺上推薦“以貸代還”業(yè)務(wù)，吸引用戶關(guān)注。

貸款已經(jīng)存在多年，主要是銀行針對中小企業(yè)主或個體工商戶推出的融資產(chǎn)品。借款人可以通過房產(chǎn)抵押等擔(dān)保方式向銀行貸款，盤活單個企業(yè)的資金。什么是“貸款換貸款”？北京商報今日記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，“以貸換貸”是指貸款公司經(jīng)過一番包裝后，由購房者用最低年利率3.4%、年利率5%以上的房貸代替經(jīng)營性貸款。

在社交平臺上，多家貸款中介曝光了房貸和商貸的數(shù)據(jù)對比。根據(jù)某貸款中介提供的資料，以貸款金額100萬元，還款方式為等額本息為例，購房按揭貸款期限30年，年利率5.88%，每月還款額5919元，共支付利息113.07萬元，還款總額213.07萬元。置換操作后，貸款還款期限變?yōu)?0年，年利率為4.6%，每月還款額為6380.6元，利息支付總額為53.13萬元，還款總額為153.13萬元?！斑@樣你可以還10年的貸款，少還利息59.94萬元。”貸款中介說。在調(diào)查過程中，一些貸款中介還向購房者介紹了利率更低的置換產(chǎn)品?！拔覀兛梢宰龅浇?jīng)營性貸款最低年利率3.4%，比房貸利率合適多了。”另一位貸款中介表示。但實際情況中，嘗試“以貸換貸”的用戶往往是房貸存量用戶，實際利息差并沒有中介宣稱的那么有吸引力，而且貸款期限的縮短也會導(dǎo)致月供增加，增加用戶的還款壓力。

但在中介的倡導(dǎo)下，“以貸還貸”的方式打動了不少購房者。多位貸款中介人士今日向北京商報記者表示，現(xiàn)在“以貸代還”業(yè)務(wù)非?；鸨?，咨詢客戶很多。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師梁楠今日在接受北京商報記者采訪時分析，經(jīng)營性貸款的利率低于按揭貸款。這種明顯的倒掛情況創(chuàng)造了一定的套利空間，誘發(fā)了經(jīng)營貸款的違法行為；銀行經(jīng)營性貸款審核不到位，導(dǎo)致了這種違法行為。中介在這個過程中有可觀的收入。

隱式充電程序

由于經(jīng)營性貸款需要通過抵押向銀行借款，且資金需要用于生產(chǎn)經(jīng)營，申請人需要滿足相應(yīng)的審核要求。那么，貸款中介是如何包裝的，才能讓用戶達(dá)到申請標(biāo)準(zhǔn)呢？

北京商報今日進(jìn)一步深入調(diào)查后了解到，貸款中介的“包裝”方式大同小異。一種是如果買方名下有正常經(jīng)營的公司，貸款中介會

還貸也有很多選擇。一位貸款中介提到“目前名下有正常經(jīng)營流水的客戶，可以申請20年還款的產(chǎn)品，不用中途還本金。等額本息還款方式與按揭貸款相同，其他類型客戶只能做10年期貸款”。

另一位貸款中介表示，“我們會根據(jù)購房者資質(zhì)的不同推薦不同的產(chǎn)品，有3年、5年、10年、20年的。經(jīng)營性貸款有的需要中途歸還本金，有的不需要。銀行會檢查中途不還本金的購房者的資金使用情況，每隔一段時間會進(jìn)行貸后管理。只要買家不中途逾期，基本沒有問題”。

在置換的過程中，貸款中介收取的費(fèi)用也不菲。多位貸款中介今日向北京商報記者表示，整體辦理收取的服務(wù)費(fèi)約為貸款金額的1.6%-4%，也就是說如果辦理100萬元的經(jīng)營性貸款，需要向貸款中介支付1.6-4萬元的服務(wù)費(fèi)，這還不包括一些隱性費(fèi)用?！叭绻I家的征信和抵押物有問題，會根據(jù)不同情況收取費(fèi)用?！睅讉€貸款中介提醒我。

除了一些隱形費(fèi)用，北京商報今日記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，如果首套房貸還沒有還清，貸款中介還會提供一個先行賠付的操作方案。比如客戶名下的房產(chǎn)還有50萬的貸款，那么貸款中介可以先為購房者墊付50萬的貸款，等購房者操作貸款后再將這筆費(fèi)用返還給貸款中介。提前還款費(fèi)用收取期限為10-15天，比如貸款50萬，一段時間需要3500元的提前還款費(fèi)用。如果經(jīng)營性貸款審批時間達(dá)到一個月，貸款中介獲利7000元。

當(dāng)北京商報今日記者明確提到用經(jīng)營性貸款代替按揭貸款可能被銀行檢測出來時，不少貸款中介表示“這些風(fēng)險是可以規(guī)避的，只要資金不直接流入房地產(chǎn)市場，具體操作可以通過提現(xiàn)和對公賬戶解決”。

本該用于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的資金被助推進(jìn)入樓市，變相抬高了房地產(chǎn)業(yè)。

在梁楠看來，經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市，對房地產(chǎn)市場健康發(fā)展和良性循環(huán)也會有負(fù)面影響，將削弱樓市政策的調(diào)控力度，產(chǎn)生較多的投機(jī)需求，一定程度上也會推高房價，致使合理的住房需求得不到保障。

切勿盲目聽信

分析人士表示，按照銀行規(guī)定，經(jīng)營貸只能用于企業(yè)經(jīng)營，居民將資金流入股市、樓市屬于違規(guī)，且經(jīng)營貸和房貸最長期限不同，同樣的貸款金額下，期限越短月供金額越大，加劇用戶還款壓力，盲目聽信貸款中介忽悠恐會得不償失。

梁楠表示，經(jīng)營貸還款期限較短，還款壓力相對較大；再次，置換過程中又會夾雜其他成本，最后整體成本或比房貸成本更高。

在經(jīng)營貸入樓市愈演愈烈的背景下，相關(guān)核查手段也在不斷升級。除了及時通過窗口指導(dǎo)、監(jiān)管提示約談等方式部署全轄銀行機(jī)構(gòu)開展快速自查，全面摸排有關(guān)情況之外，此前也有監(jiān)管機(jī)構(gòu)要求銀行嚴(yán)格規(guī)范與中介機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)合作，及時堵塞業(yè)務(wù)管理漏洞、完善產(chǎn)品服務(wù)流程，嚴(yán)肅開展問責(zé)；嚴(yán)格實施貸前調(diào)查，加強(qiáng)客戶資質(zhì)和信用狀況審核，關(guān)注客戶獲得經(jīng)營性貸款借款人資格的時間，審慎發(fā)放僅以企業(yè)實際控制人身份申請的個人經(jīng)營性貸款。

易觀分析金融行業(yè)高級分析師王細(xì)梅在接受北京商報記者采訪時表示，商業(yè)銀行需嚴(yán)格落實貸前調(diào)查，加強(qiáng)對貸款用途的管理，多維度驗證借款人資質(zhì)，并對近期購買住房的客戶發(fā)放經(jīng)營貸款更加審慎細(xì)致調(diào)查；貸中要嚴(yán)格執(zhí)行受托支付相關(guān)規(guī)定，確保貸款資金流向合規(guī)；貸后管理要加強(qiáng)對申請經(jīng)營貸款的企業(yè)的監(jiān)控，監(jiān)控其是否正常經(jīng)營及繳稅。

在高壓之下，銀行也加大了巡查力度，北京商報記者了解到，北京轄內(nèi)的部分商業(yè)銀行已經(jīng)在遵照《個人貸款提前到期告知函》對違規(guī)流向樓市的信貸資金進(jìn)行回收，要求客戶提前進(jìn)行返還。

“接下來，銀行應(yīng)進(jìn)一步加大對經(jīng)營性貸款借款人資質(zhì)的審核力度，如銀行流水及收入證明等是否真實，同時，提高核查貸款資金流向的穿透性，從而保障資金流入正規(guī)用途，另外，加強(qiáng)監(jiān)管，特別是對于違規(guī)行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)絕不姑息?！绷洪f道。

北京商報記者 宋亦桐