最近一段時(shí)間，松綁成為多地樓市調(diào)控的關(guān)鍵詞。作為一線城市的樓市風(fēng)向標(biāo)之一，深圳似乎已被樓市調(diào)控“松綁圈”包圍，而且市場(chǎng)上有關(guān)深圳樓市的政策調(diào)整“傳言”不斷。不過(guò)，截至目前深圳樓市調(diào)控政策并沒(méi)有發(fā)生變化，購(gòu)房者勿輕信謠言。
樓市變還是不變？這是擺在一線城市面前的選擇題。過(guò)去，深圳樓市非?！懊舾小保貏e是對(duì)政策變化的預(yù)期，但今年的情況似乎有些不同。
鞏固來(lái)之不易的“調(diào)控效果”
房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控效果，除了行業(yè)自身政策力度外，還受金融信貸和稅收等影響。近期的金融政策變化，也給房地產(chǎn)行業(yè)注入活力。近日央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，首套房商貸利率下限調(diào)整為不低于LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）減20個(gè)基點(diǎn)，二套房按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。
此外，對(duì)于房貸利率的變化，多數(shù)購(gòu)房者更希望存量房貸利率也能有所下調(diào)。
IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜指出，對(duì)于存量用戶來(lái)說(shuō)，房貸利率下降的途徑不僅僅只在于LPR下降，央行、各家商業(yè)銀行以及地方政府都可以主動(dòng)調(diào)降房貸利率，甚至給予不同力度的貼息。5月LPR走勢(shì)依然有下降趨勢(shì)，未來(lái)房地產(chǎn)金融也會(huì)進(jìn)一步加快和加大寬松的頻率與力度。
買(mǎi)房還是要量力而行
那么，在周邊城市調(diào)控松綁以及房貸利率發(fā)生變化預(yù)期的“刺激”下，深圳樓市的交易情況發(fā)生了哪些變化？
其實(shí)，自4月初以來(lái)，深圳市場(chǎng)的成交就出現(xiàn)一些回暖跡象，但也可看出購(gòu)房者的“謹(jǐn)慎”。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)公布的數(shù)據(jù)顯示，4月深圳全市一手住宅共成交2851套，環(huán)比下跌0.3%，二手房網(wǎng)簽2539套，環(huán)比增長(zhǎng)率為68.4%。美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，上周深圳全市二手住宅備案592套，環(huán)比上漲141.6%。上周，有2個(gè)新房項(xiàng)目入市銷(xiāo)售，均來(lái)自龍華區(qū)，共帶來(lái)1687套房源，但兩盤(pán)去化情況均不太理想。
中國(guó)民生銀行研究院宏觀研究中心主任王靜文認(rèn)為，房地產(chǎn)銷(xiāo)售低迷主要受三方面因素影響：一是由于疫情防控收緊，居民看房購(gòu)房行為受到限制；二是居民收入增速明顯放緩，繼續(xù)加杠桿能力受到削弱；三是受近兩年房企債務(wù)違約事件影響，居民對(duì)期房銷(xiāo)售不信任，也對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售形成拖累。
美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹認(rèn)為，“深圳樓市的房貸利率在四大一線城市里面處在最低水平，在全國(guó)范圍來(lái)看也是較低水平。因此，如果深圳也下調(diào)首套房的房貸利率，對(duì)市場(chǎng)的刺激程度也是相對(duì)較小，但有利好總比沒(méi)有利好要好，畢竟深圳住宅市場(chǎng)目前的情況并不樂(lè)觀。至于深圳是否會(huì)出臺(tái)其他利好政策，我認(rèn)為會(huì)有的，但具體不好猜測(cè)?！?/p>
廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，在目前的高房?jī)r(jià)背景下，對(duì)于新市民買(mǎi)房來(lái)說(shuō)壓力較大，因?yàn)槟壳暗姆績(jī)r(jià)水平，相比2017年和2016年那一輪的紓困，最大的變化就是房?jī)r(jià)已達(dá)歷史最高，很多新市民集中的熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)比那個(gè)時(shí)候大概翻了一倍甚至兩倍，在這種情況下，就必須要降成本，才能真正地疏解樓市供需的錯(cuò)配。