昨天「520」，對(duì)想買(mǎi)房和已經(jīng)買(mǎi)房的小伙伴們來(lái)說(shuō)，收到了一份「愛(ài)的大禮包」與房貸掛鉤的5年期LPR下降了15個(gè)bp（0.15%），1年期LPR維持不變。
身上背負(fù)了180萬(wàn)房貸的我，看到這條消息，趕緊拿計(jì)算器敲了敲：月供減少164塊，一年能省2000塊，每個(gè)月都能加頓大餐，美滋滋～今天，想和大家來(lái)聊聊：
1）LPR是個(gè)啥？
2）房貸能減多少？啥時(shí)候開(kāi)始？
）下調(diào)的背后，意味著什么？
*已經(jīng)了解LPR的朋友可以跳過(guò)第一部分哦～01，LPR是什么？
不論是我們個(gè)人還是企業(yè)，想找銀行申請(qǐng)貸款的話，銀行是會(huì)參考一定的利率來(lái)發(fā)放的。這個(gè)參考標(biāo)準(zhǔn)就是LPR，全稱(chēng)叫「貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率」，每個(gè)月20日（節(jié)假日順延）就會(huì)更新一次。它由18家銀行共同參與，去掉最高的和最低的報(bào)價(jià)，平均下來(lái)形成的利率，更加市場(chǎng)化。
LPR分為兩個(gè)期限品種，「1年期」和「5年期以上」的——
貸款期限在5年及5年以?xún)?nèi)的，以1年期LPR為基準(zhǔn)，比如企業(yè)找商業(yè)銀行貸款；
5年以上的長(zhǎng)期貸款，以5年期以上LPR為基準(zhǔn)，比如我們普通人買(mǎi)房找銀行貸款。
新發(fā)放的房貸都根據(jù)「定價(jià)基準(zhǔn)LPR」的變化走了：房貸利率=LPR利率±點(diǎn)
加點(diǎn)有央行的參與，放貸銀行也有決定權(quán)——央行這邊，首套房目前有-0.2%的下限優(yōu)惠、二套房仍有0.6%的上行浮動(dòng)；
銀行方面，個(gè)人信用低，每次就多還點(diǎn)；信用好，就能低一點(diǎn)。另外，地產(chǎn)政策寬松的話，加點(diǎn)會(huì)少一點(diǎn)；調(diào)控趨緊，加點(diǎn)就多些。值得注意的是，LPR只適用于商業(yè)貸款，組合貸的話只有商業(yè)貸款部分參考LPR，公積金貸款部分不變。一旦確定房貸利率，還貸期間加點(diǎn)的變化就和你無(wú)關(guān)，影響利率的主要是LPR的升降。
不少地區(qū)去年的房貸利率在6%以上，看著最近「突突」下跌的利率，高位上車(chē)的小伙們欲哭無(wú)淚。想要降低成本的話，可以根據(jù)自身情況，考慮提前還貸，或者將商業(yè)貸款轉(zhuǎn)為公積金貸款。
02，房貸會(huì)減少嗎？什么時(shí)候開(kāi)始？
周一我們聊了聊首套房利率下調(diào)的事，主要影響未來(lái)準(zhǔn)備買(mǎi)房的朋友。那么，之前已經(jīng)貸款買(mǎi)了房的話，月供會(huì)下降嗎？
這就和「重定價(jià)日」有關(guān)了。
雖然LPR利率每個(gè)月公布，但個(gè)人住房貸款利率并不是每個(gè)月更新的，央媽規(guī)定重定價(jià)周期最短為1年。
當(dāng)然啦，你也可以和銀行商量5年、10年的重定價(jià)周期。不過(guò)按照LPR不斷下調(diào)的趨勢(shì)，還是每年調(diào)整一次比較劃算。
反正每次重新定價(jià)時(shí)，定價(jià)基準(zhǔn)會(huì)調(diào)整為「最近一個(gè)月的5年以上LPR」，定好就會(huì)延續(xù)一整個(gè)周期。所以這個(gè)「重定價(jià)日」，至少?zèng)Q定了你未來(lái)12個(gè)月的房貸利率會(huì)不會(huì)變。一般銀行會(huì)默認(rèn)兩種選擇：
1）每年1月1日
2）貸款放款日對(duì)應(yīng)的每年對(duì)月對(duì)日
如果重定價(jià)日在1-19日，那么跟著上個(gè)月LPR走；其他日子跟著本月最新的LPR走。舉個(gè)例子：「重定價(jià)日」是每年1月1日，那么上一年的12月20日的LPR決定了你這一年的貸款利率。今天的LPR下降，和你今年的房貸利率沒(méi)有關(guān)系。
再比如，你的「重定價(jià)日」是每年的6月1日，那就馬上就可以享受到5月20日的LPR的利率咯～那具體能減少多少呢？
我們和銀行確認(rèn)合同后，加點(diǎn)是已經(jīng)固定好的，變的就只是LPR利率部分。比如這次就是下降了0.15%。給大家簡(jiǎn)單算了一下：100萬(wàn)的貸款差不多每月能省70-90元，相當(dāng)于月供打了98-99折。
雖然我們無(wú)法預(yù)測(cè)未來(lái)，不過(guò)在以「穩(wěn)」為主的大環(huán)境下，別看每個(gè)月只省70-90元，放到整個(gè)還款期限來(lái)看，能省上萬(wàn)元呢～
03，下調(diào)的背后，意味著什么？
從LPR推出后，這是第一次出現(xiàn)只降5年期、不降1年期的情況，可以說(shuō)是針對(duì)「房貸」的定向降息了。另外，相比較此前5年期LPR普遍5bp一次的小碎步調(diào)降，這次15bp的幅度可以說(shuō)是「超出預(yù)期」。這背后，還是與房地產(chǎn)市場(chǎng)息息相關(guān)——一方面，賣(mài)地仍然是不少地方政府的主要收入方式，現(xiàn)在房企拿地意愿下滑，地賣(mài)不動(dòng)，可防疫、基建的開(kāi)支沒(méi)有減少，口袋里的錢(qián)不夠花了；另一方面，房產(chǎn)仍是中國(guó)家庭最主要的資產(chǎn)配置方式，占比40%，比同期美國(guó)、日本家庭高出兩、三倍。
如果房產(chǎn)價(jià)值過(guò)度下跌，對(duì)于家庭、個(gè)人的現(xiàn)金流和財(cái)產(chǎn)都是重大打擊。
所以，和每月減負(fù)幾十元的實(shí)際效果相比，這個(gè)動(dòng)作的信號(hào)意義強(qiáng)烈：進(jìn)一步恢復(fù)購(gòu)房和消費(fèi)的需求。
那未來(lái)的LPR還會(huì)下降嗎？
來(lái)看一組數(shù)據(jù)，從2017年起，伴隨房地產(chǎn)調(diào)控政策顯著升級(jí)，貸款利率大幅上行。
2008年房貸實(shí)際執(zhí)行的利率只有3.4%，現(xiàn)在卻基本在5.5%左右。從我國(guó)居民的 DTI 指數(shù)來(lái)看（人均按揭貸款利息支出/人均收入），趨勢(shì)是逐年上升的。
「高利率」無(wú)疑會(huì)擠占平時(shí)的支出，起到抑制消費(fèi)作用。
總得來(lái)說(shuō)，近期的利好政策主要是想刺激需求，讓經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，萬(wàn)一效果沒(méi)想象中來(lái)得理想，未來(lái)LPR說(shuō)不定還會(huì)有下調(diào)的空間，減輕我們的房貸負(fù)擔(dān)。
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