“房抵貸”有風(fēng)險(xiǎn)要加強(qiáng)監(jiān)管

近段時(shí)間，一些銀行加大推出“房抵貸”的力度。雖然名稱有差異，但原理如出一轍，核心就是把貸款買來的住房再次抵押貸款，銀行按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的一定比例，扣除借款人剩余貸款后，確定房抵貸金額。至于“房抵貸”的資金，雖然明文規(guī)定只能消費(fèi)不能購房，但在房?jī)r(jià)大漲的利益驅(qū)動(dòng)下，有相當(dāng)一部分資金通過“創(chuàng)新”受托支付手段流入樓市。隨著房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，理論上講，購房者可以多次循環(huán)往復(fù)購房，金融風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)無限放大。

做“房抵貸”，銀行有自己的邏輯。一段時(shí)間以來，政府類貸款不能發(fā)放，企業(yè)貸款需求減弱，銀行面臨“資產(chǎn)慌”。與此同時(shí)，個(gè)人房貸需求卻十分旺盛，尤其是“房抵貸”，比按揭貸款利率更高、收益更好，銀行既能擴(kuò)規(guī)模，也能增收益。在這一邏輯下，銀行更關(guān)心的是所抵押房產(chǎn)的市值，市值只要能有效覆蓋貸款就足夠安全，至于資金流向、借款人還款來源等，并不影響貸款安全。

但是，“房抵貸”產(chǎn)生的金融風(fēng)險(xiǎn)卻不可忽視。其一，對(duì)樓市，購房者普遍持有“買漲不買跌”的心態(tài)，一旦市場(chǎng)上出現(xiàn)風(fēng)吹草動(dòng)，房?jī)r(jià)即便下跌5%，交易量也會(huì)大幅減少，成交將變得非常困難。也就是說，“房抵貸”下的不良貸款，并不是嚴(yán)格按照銀行預(yù)期在發(fā)生。其二，商業(yè)銀行不是房地產(chǎn)經(jīng)營商，不具備房產(chǎn)經(jīng)營的專業(yè)能力，不能因?yàn)榈盅悍慨a(chǎn)升值而高枕無憂。更何況，法律法規(guī)也有明確要求?！吨腥A人民共和國商業(yè)銀行法》規(guī)定，商業(yè)銀行因行使抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)而取得的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)自取得之日起二年內(nèi)予以處分；《商業(yè)銀行資本管理辦法（試行）》規(guī)定，商業(yè)銀行持有非自用不動(dòng)產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重為1250%。其三，房產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，是我國居民最重要的財(cái)富，商業(yè)銀行如要對(duì)房產(chǎn)行使抵押權(quán)，即便在所有司法手續(xù)齊備的情況下，也要考慮社會(huì)責(zé)任，顧及社會(huì)穩(wěn)定，而這需要時(shí)間，意味著銀行抵押權(quán)并不能按照預(yù)期順利實(shí)現(xiàn)。

對(duì)借款人來說，“房抵貸”風(fēng)險(xiǎn)不言自明。房抵貸屬于典型的自加杠桿，與配資炒股無異。由于近期樓市“買了就賺”，在這種刺激下，購房者自加杠桿的投機(jī)行為被迅速放大。但加杠桿是把雙刃劍，收益可以翻倍，風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)放大。天下沒有只漲不跌的市場(chǎng)，如果未來房?jī)r(jià)下降，在杠桿放大的情況下，購房者的房產(chǎn)市值會(huì)大幅縮水。對(duì)本身資金不充沛、借助“房抵貸”才有購房條件的人來說，屆時(shí)為達(dá)到銀行抵押率標(biāo)準(zhǔn)，要么追加抵押，要么減少貸款，要么被強(qiáng)行平倉，這樣的事情不是沒有發(fā)生過。

當(dāng)然，“房抵貸”有風(fēng)險(xiǎn)，卻也沒有必要一律叫停，關(guān)鍵是要保證交易真實(shí)、加強(qiáng)監(jiān)管。

一是要嚴(yán)格審核第一還款來源。即使升值再多，房產(chǎn)也是第二還款來源，借款人的第一還款來源始終是防范信貸風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。銀行要按照《貸款通則》規(guī)定，嚴(yán)格審核借款人第一還款來源，確保每月還款在家庭收入占比不高于50%，不能把還款來源的“寶”押在房產(chǎn)的不斷升值上。同時(shí)，要嚴(yán)格落實(shí)受托支付，加強(qiáng)對(duì)資金流向監(jiān)控，防止貸款資金又回流給借款人。

二是要限制“房抵貸”的房產(chǎn)范圍。將“房抵貸”所抵押的房產(chǎn)，限制于全款購買或已經(jīng)還清按揭的房產(chǎn)，對(duì)尚未還清按揭的房產(chǎn)，原則上不再進(jìn)行“房抵貸”業(yè)務(wù)。唯有如此，也能從源頭上斬?cái)唷暗盅嘿J款增加—房?jī)r(jià)上漲—抵押貸款增加”的惡性循環(huán)。

三是要降低“房抵貸”的貸款額度。消費(fèi)貸款一般用于教育、旅游、裝修，靠“房抵貸”來購買古玩、字畫、紅木等奢侈品的消費(fèi)者畢竟少之又少。前期，有關(guān)監(jiān)管部門已經(jīng)發(fā)文提示，個(gè)人消費(fèi)貸款原則上不超過100萬元，期限不超過10年，希望這樣的措施能切實(shí)落地。