二線城市限貸中介“鉆空子”

成交量環(huán)比下跌，房價上漲態(tài)勢未改

從8月11日南京和蘇州重啟限貸、限購以來，多個二線城市出臺調(diào)控政策，控制房價過快上漲。限貸方面，蘇州、武漢、南京等地分別將二套房首付款比例的門檻提高至35%-50%不等，并繼續(xù)停止發(fā)放三套及以上住房貸款。蘇州和廈門則重啟了限購政策。

目前，已出臺調(diào)控政策的二線城市，房地產(chǎn)市場均出現(xiàn)量跌態(tài)勢。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，南京和蘇州樓市8月成交量分別環(huán)比下跌8%和14%，武漢限購一周后，成交量環(huán)比下跌5%。

廈門從9月5日起執(zhí)行限購政策，記者走訪廈門多個片區(qū)的二手房市場，發(fā)現(xiàn)“搶房潮”已明顯受到抑制。據(jù)廈門國土資源與房產(chǎn)管理局統(tǒng)計，原本高位運行的成交量應(yīng)聲下跌。如9月5日限購令實施當(dāng)天，廈門新房僅成交14套；二手住宅成交套數(shù)也跌至136套，不足之前的四分之一。隨后幾天成交量與5日持平。

“限購限的雖然只是144平方米以下房型，但間接影響了整個房地產(chǎn)市場的購房氛圍?！睆B門大學(xué)管理學(xué)院教授戴亦一說，不少原本打算購房的市民會觀望，導(dǎo)致后市房地產(chǎn)交易量下降。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，各調(diào)控城市樓市銷量雖有縮減，但房價上漲態(tài)勢未改，個別城市仍出現(xiàn)開發(fā)商捂盤惜售的情況。在廈門，世茂御海墅、蓮花首岸、禹洲盧卡小鎮(zhèn)等都暫停銷售，并醞釀提價。廈門金都·海尚國際、欣盛豐·森林海等項目則紛紛上調(diào)售價，漲幅多在10%左右。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，實施限貸、限購政策滿月后，南京新房價格環(huán)比漲幅超4%，蘇州房價漲幅近1%。廈門限購一周后，商品住宅成交下跌89.4%，價格上漲12.6%。

廈門一位開發(fā)商告訴記者：“不管是房企還是購房者，對于限購政策并不陌生，開發(fā)商已經(jīng)習(xí)慣了調(diào)控。只要房價預(yù)期持續(xù)看漲，影響就不大?！?/p>

中介幫補社保個稅、假離婚，以“火線”獲得購房資格

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策過程中，限貸政策審核相對嚴(yán)格，限購政策則較“靈活”，操作空間較大。

同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉分析認(rèn)為，提高二套及以上購房首付比例以及限貸，對于購房者設(shè)置的門檻上升并不高，只是購房成本略有提高。信貸政策主要由銀行來執(zhí)行，審核相對嚴(yán)格。購房者沒有必要通過假離婚等手段來規(guī)避限貸。

記者在蘇州和廈門調(diào)查發(fā)現(xiàn)，對于限購城市來說，目前政策執(zhí)行較為“靈活”。補社?；騻€稅的灰色產(chǎn)業(yè)鏈已有“重出江湖”的苗頭。

廈門一家大型中介的店長告訴記者：“假離婚、補稅等規(guī)避手段我們都有操作經(jīng)驗?！?/p>

該店長說，以補交一年社保為例，只需要通過一些中介人員幫助購房者找到一家單位，雙方簽署期限提前一年的勞動合同，證明購房者為員工，以補交社保；取得社保證明后，簽署解聘協(xié)議，證明雙方已解除勞動關(guān)系?！罢麄€過程中，除了要繳納一年的社保費用，中介的服務(wù)費一般是1萬左右?！?/p>

廈門多家二手房中介的負(fù)責(zé)人告訴記者，一般房產(chǎn)交易中心只看重繳納社保的時間是否符合要求，對是不是補繳抓得不嚴(yán)?！跋拶徴邉偝鰜黼m說嚴(yán)，但實際上主管部門核查起來有疏忽也難免?！?/p>

除了補交社保，還可以補交個人所得稅。記者日前在廈門一新樓盤看房時，一位專為購房者補稅的業(yè)務(wù)人員介紹：“我們是誠實經(jīng)營，你有購房資格了我們才收費。收費標(biāo)準(zhǔn)是4000元的服務(wù)費和稅金?！睂τ谟浾摺叭f一材料造假被查出來”的顧慮，他表示，“我們有專門渠道，這個盡管放心?！?/p>

在蘇州也存在同樣的情況。蘇州要求非蘇州戶籍居民家庭申請購買第2套住房時，提供自購房之日起前2年內(nèi)在蘇州繳納1年及以上個人所得稅或社保繳納證明。但記者走訪蘇州二手房市場發(fā)現(xiàn)，幾乎所有的中介都表示“這不是問題，我們可以通過補繳的方式讓你‘火線’獲得購房資格?！?/p>

“先簽離婚財產(chǎn)協(xié)議，然后辦理離婚證、購房、復(fù)婚。雖然是鉆了政策空子，但這都是合法的，你不用擔(dān)心。”蘇州一位中介告訴記者，“類似假離婚，我們從2012年就開始陸續(xù)辦理，至今已經(jīng)做過不少單子，經(jīng)驗比較豐富?！?/p>

抑制投機市場亟待從嚴(yán)監(jiān)管

易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，部分熱點二線城市重啟限購、限貸，將抬高投資客進(jìn)入市場的門檻并降低房貸杠桿，對確保當(dāng)?shù)貥鞘衅椒€(wěn)發(fā)展有積極意義。

多位專家建議，針對鉆政策漏洞的行為，各地應(yīng)查缺補漏、嚴(yán)格執(zhí)行限購限貸措施，抑制投資投機性需求、防止房價過快上漲。房管部門應(yīng)重點查處通過虛構(gòu)勞動合同，偽造社保、納稅、婚姻證明材料的方式，為交易當(dāng)事人騙取購房資格等違法違規(guī)行為。

近期，從中央到地方陸續(xù)表態(tài)將出手整治和規(guī)范市場秩序，針對各種“鉆空子”的行為進(jìn)行政策“補漏”。住建部近日表示，在堅持分類調(diào)控、因城施策的同時，將加大對房地產(chǎn)企業(yè)和從業(yè)人員的監(jiān)管，并將查處和曝光房地產(chǎn)的違法違規(guī)行為。

一些一線城市已采取措施封堵政策漏洞。為杜絕通過假結(jié)婚騙購房資質(zhì)買房，根據(jù)北京新出臺的相關(guān)規(guī)定，夫妻二人于北京購房時，不能以無購房資質(zhì)一方名義單獨署名房本。北京市住建委提出，相關(guān)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)不得教唆、協(xié)助購房人偽造證明材料、騙取購房資格，否則將給予暫停網(wǎng)簽、責(zé)令限期整改等處罰。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，北京通過規(guī)定房產(chǎn)證署名等措施，向炒房者發(fā)出警告信號，以后“鉆空子”的成本會越來越高，從而引導(dǎo)理性購房。建議熱點二線城市借鑒北京等地已出臺措施，堵住各類政策漏洞，嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)控政策，確保調(diào)控效果“不打折”。