人民銀行和銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)手在樓市丟下一枚“重磅炸彈”——符合條件的城市可維持、下調(diào)、取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。
紅星資本局通過(guò)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)篩選發(fā)現(xiàn)，符合條件的城市共有23個(gè)，如天津市、石家莊市和哈爾濱市等，其中部分城市的首套住房商貸利率此前已下調(diào)至4.1%。
中信證券認(rèn)為，結(jié)合當(dāng)前商業(yè)銀行的凈利差和歷史上按揭貸款投放定價(jià)水平來(lái)看，部分區(qū)域的按揭貸款定價(jià)將會(huì)下探到3.8%左右。
央行、銀保監(jiān)發(fā)文
23城的首套房貸利率可低于4.1%
9月29日晚間，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。
簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，對(duì)于符合條件的城市，居民購(gòu)買(mǎi)首套房時(shí)的商貸利率下限被抹掉。
↑截圖自中國(guó)人民銀行官網(wǎng)
紅星資本局注意到，此前實(shí)行的商業(yè)房貸利率政策為5年期以上LPR±基點(diǎn)。目前，最新的5年期以上LPR為4.3%。
（注：LPR，貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，一般由中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布。）
今年5月，中國(guó)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)曾發(fā)通知稱(chēng)，對(duì)于貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的居民家庭，首套住房的商貸利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限LPR減20個(gè)基點(diǎn)。
也就是說(shuō)，在這一政策調(diào)整前，居民購(gòu)買(mǎi)首套住房的商貸利率最低為4.1%。
民生銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬告訴紅星資本局，取消下限，一方面有助于降低房貸的成本，鼓勵(lì)剛性需求，同時(shí)有助于四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售回暖，對(duì)房地產(chǎn)平穩(wěn)運(yùn)行也有積極作用。
而據(jù)此次的通知，符合條件的城市為今年6-8月份新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，這些城市可以在年底前階段性放寬首套住房商貸利率下限。
紅星資本局翻閱國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的6-8月70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況，發(fā)現(xiàn)符合條件的城市共有23個(gè)。
其中，直轄市、省會(huì)城市有7個(gè)，分別是天津市、石家莊市、哈爾濱市、武漢市、貴陽(yáng)市、昆明市和蘭州市。
另有其他城市16個(gè)，包括大連市、秦皇島市、包頭市、溫州市、安慶市、泉州市、濟(jì)寧市、宜昌市、襄陽(yáng)市、岳陽(yáng)市、常德市、湛江市、桂林市、北海市、瀘州市和大理市。
中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長(zhǎng)陳晟對(duì)紅星資本局表示，符合下調(diào)條件的城市，市場(chǎng)供應(yīng)比較充足，通過(guò)對(duì)利率和貨幣松緊程度的調(diào)整，能夠觸動(dòng)消費(fèi)的釋放、生成改善性需求、穩(wěn)定市場(chǎng)。
23城樓市或?qū)⒂凶儎?dòng)
多地首套房貸利率此前已降至4.1%
以天津?yàn)槔瑥慕衲?月到8月，其新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)的環(huán)比分別下降0.2%、0.6%和0.4%，同比分別下降2.4%、3.5%和4.2%。
有天津的房產(chǎn)中介告訴紅星資本局，房貸利率有所下調(diào)。其中，首套房的商貸利率從4.45%降為4.1%，已是當(dāng)時(shí)可以下調(diào)最低的限度。
紅星資本局詢(xún)問(wèn)天津、哈爾濱、武漢和貴陽(yáng)等地的房產(chǎn)中介發(fā)現(xiàn)，天津市不是個(gè)例，在個(gè)人征信沒(méi)有問(wèn)題的情況下，如哈爾濱市、武漢市和貴陽(yáng)市等城市的首套房商貸比例也已降低至4.1%。
其中，哈爾濱某房產(chǎn)中介告訴紅星資本局，在首套房的商貸利率降低至4.1%后，“感覺(jué)現(xiàn)在買(mǎi)房的人不少，有的新樓盤(pán)賣(mài)得還挺快的。”
天津、哈爾濱、武漢和貴陽(yáng)等地的多名房產(chǎn)中介告訴紅星資本局，在人民銀行和銀保監(jiān)會(huì)9月29日晚發(fā)了通知后，他們尚未收到本地的任何通知，預(yù)計(jì)相關(guān)政策落地需要一段時(shí)間。
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)住房保障委員會(huì)專(zhuān)家組成員李宇嘉向紅星資本局分析稱(chēng)，上述提及的23個(gè)城市可能會(huì)降至4%以下。
據(jù)財(cái)聯(lián)社援引中信證券研報(bào)內(nèi)容，在符合條件的情況下，本輪政策力度較大，相關(guān)城市首套房按揭貸款利率定價(jià)有望從4.1%下降到金融機(jī)構(gòu)能夠承受的最低水平。
中信證券認(rèn)為，結(jié)合當(dāng)前商業(yè)銀行的凈利差和歷史上按揭貸款投放定價(jià)水平來(lái)看，部分區(qū)域的按揭貸款定價(jià)將會(huì)下探到3.8%左右，即較LPR要低50個(gè)BP（基點(diǎn)）。
假設(shè)首套房商貸100萬(wàn)元，以分期30年及等額本息的方式償還，當(dāng)商貸利率從4.1%降低至3.8%時(shí)，購(gòu)房者可以節(jié)省利息6.21萬(wàn)元。
樓市新政中的“兩個(gè)首次”
利于降低購(gòu)房成本，更利于剛需
“階段性放寬首套房貸利率下限，之前是沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)的，有兩個(gè)是首次提及：政策是階段性的，（這）是首次；放寬下限也是首次?！?/p>
上海財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)經(jīng)濟(jì)思想發(fā)展研究院研究員岳翔宇對(duì)紅星資本局表示，以前，房貸利率從沒(méi)有“放寬下限”“取消下限”說(shuō)法。
溫彬也告訴紅星資本局，這個(gè)政策措施確實(shí)是首次出現(xiàn)。他認(rèn)為這一政策措施的出臺(tái)，有利于降低購(gòu)房成本，更好地支持剛性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
紅星資本局注意到，今年以來(lái)，多地在“因城施策”原則下逐步調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控政策，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行發(fā)揮了積極作用，特別是央行下調(diào)房貸利率，對(duì)于按揭貸款回穩(wěn)起到積極效果。
在這樣的情況下，溫彬表示，“部分城市房地產(chǎn)銷(xiāo)售仍然下行，這個(gè)政策就是為了進(jìn)一步鼓勵(lì)和支持剛性住房需求，從而階段性調(diào)整差別化住房信貸政策?！?/p>
另外，政策提到了放寬下限的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，是2022年底前。對(duì)于“階段性”的理解，岳翔宇分析，“這個(gè)政策何時(shí)取消，我們還不太清楚，尚需觀(guān)察。”岳翔宇指出，能出臺(tái)這樣的政策說(shuō)明政府的決心，還可以再擴(kuò)大城市范圍，或者說(shuō)輔助以調(diào)整首付比例等其他的政策。
“紓困力度非常大了”
專(zhuān)家：是否覆蓋二套房要看市場(chǎng)走勢(shì)
紅星資本局注意到，前述通知中提到，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。
岳翔宇認(rèn)為，目前針對(duì)首套房貸利率的“放寬下限”，短期應(yīng)該不會(huì)出現(xiàn)在二套房上?！斑@個(gè)政策主要是步步推進(jìn)，看針對(duì)首套的效果如何?！?/p>
溫彬也認(rèn)為，此次沒(méi)有針對(duì)二套房提出變動(dòng)，還需要進(jìn)一步觀(guān)察。未來(lái)五年期的房貸利率可能還是有下行空間。具體的政策是否出臺(tái)、是否下調(diào)，還要取決于后續(xù)整個(gè)房地產(chǎn)的市場(chǎng)走勢(shì)。
“對(duì)二套住房房貸利率的調(diào)整，我預(yù)計(jì)應(yīng)該會(huì)比較審慎?！标愱芍赋?，本次政策有前置條件，即“階段性”，意味著存在觀(guān)察期。
“首套利率下調(diào)對(duì)需求釋放能夠產(chǎn)生何種程度，能不能使整體需求恢復(fù)到應(yīng)該達(dá)到的狀態(tài)，降息只是手段之一?！标愱烧J(rèn)為，需求端和供給端已充分發(fā)力，針對(duì)需求的釋放政策已經(jīng)是“力度空前”的狀態(tài)。
“當(dāng)前的政策紓困力度非常大了，包括二套房首付降低，限購(gòu)在非熱點(diǎn)城市退出；供給端化解風(fēng)險(xiǎn)也到了攻堅(jiān)時(shí)刻。樓市已經(jīng)開(kāi)始慢慢觸及底部了，盡管觸底后的走勢(shì)不明朗，甚至可能（未來(lái)）一段時(shí)間在底部徘徊，但不太可能再大幅度下行了?！崩钣罴螌?duì)紅星資本局說(shuō)。