【已經(jīng)辦過房貸的，利率能浮動嗎？】
半年來，鄭州新房房貸利率下調給力，新房貸款利率最高已直降20%！部分銀行新房貸款執(zhí)行利率下調到5.39%，多家銀行二手房貸款利率回到基準利率線，執(zhí)行4.9%。
同樣有此疑問的，還有鄭州市民程先生。
程先生介紹，他和朋友相隔半年先后在同一小區(qū)同一棟樓買房。自己去年貸款85萬，朋友今年貸款90萬，可朋友的月供卻更少一些?！澳阏f氣人不氣人？”
有不少網(wǎng)友也提出類似問題。例如網(wǎng)友“l(fā)evl醫(yī)學美容”說，“我們之前高位利率買房的朋友咋辦，還有辦法嗎？”網(wǎng)友“w”詢問，“已經(jīng)購買過的，能下調貸款利率嗎？”
【近期鄭州多家銀行房貸利率變動，主要影響新購房者】
“合同已經(jīng)簽訂了，不會有太大影響。”中國郵政儲蓄銀行工作人員表示，近期鄭州多家銀行利率變動，對已經(jīng)辦理過貸款手續(xù)的購房者，影響并不大。
“短期內確實不會對存量貸款造成影響。”鄭州另一家銀行相關負責人同樣表示，鄭州多家銀行利率變動，影響的主要是新購房者。對于此前曾辦理過貸款業(yè)務的市民，房貸利率不太可能跟著降低。
已辦理過貸款業(yè)務的購房者，利率在什么情況下會發(fā)生變化呢？
該負責人稱，我國從2019年進行房貸利率改革，推行LPR浮動利率。在這之前辦理房貸業(yè)務的購房者，是可以選擇繼續(xù)保持固定利率，或者選擇LPR，過期未選擇視為默認使用LPR。
而在之后辦理的房貸業(yè)務，都是按照LPR計算利率的?！澳壳笆忻裆险f的4.9%基準利率，那其實是推行LPR之前的，現(xiàn)在是沒有這個標準的，只不過大家習慣上這么說。”
【已辦理房貸業(yè)務的，利率什么時候會變化？】
“購房時的實際利率，減去當時的LPR，得到的就是基點?！敝袊]政儲蓄銀行工作人員解釋，對于購房者來說，基點確定之后是不會變化的，LPR是會變化的，而房貸利率也會隨之變化。
比如，買房子時實際利率5.39%，當時的LPR是4.65%，那么基點就是74。LPR變?yōu)?.6%后，利率應該是4.6%加上0.74%，也就是5.34%。
另一種是按放款日期計算，也就是按照首個放款日上一個月的LPR，加上基點得到新利率，周期同樣是一年，第二年相同月份重新計算。
“一般銀行辦理業(yè)務時，是應該提醒顧客，選擇使用哪種計算方式。”上述鄭州某銀行相關負責人表示，各銀行具體在執(zhí)行時，情況是不一樣的。
簡而言之，對已辦理貸款業(yè)務購房者來說，房貸利率是與每年固定月份LPR掛鉤的，調整浮動應為每年該月LPR同比變化值，并非一月一變。
“截至目前，我國LPR總體是下降的?！痹撠撠熑朔Q，在LPR調整過程中，這兩年不少購房者實際還貸利率也跟著降低了。
作為一種市場化利率，我國LPR確定方式為，市面上主流商業(yè)銀行房貸利率“報價”加權平均值。
【銀行調低房貸利率，對市場有積極作用】
“利率下調說明銀行資金狀況充裕，貸款方面本身也積極。”針對鄭州多家銀行紛紛下調房貸利率，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，利率下調對于月供的影響其實沒想象那么大，但對購房者來說，也應該是能省則省。
不過，嚴躍進稱，房貸利率下降，對市場能夠發(fā)揮積極作用。鄭州市場來看，當前限購和限貸等政策總體上趨于寬松態(tài)勢，很大程度上房地產(chǎn)市場會朝著積極的方向演進，包括市場交易會回暖。
“LPR和實際利率是有差異的，實際利率是LPR+基點。加號是肯定有用的?！眹儡S進認為，從銀行角度看，不同時期基點是不一樣的，通過調整基點，可以影響信貸業(yè)務供需關系，從而保障金融市場健康穩(wěn)定發(fā)展。
嚴躍進提醒，信貸方面的政策放松是好事，但也可能會有各類亂象出現(xiàn)，違規(guī)資金可能加快進入房地產(chǎn)市場，需要警惕。
“房子是用來住的，不是用來炒的?！鄙鲜鰳I(yè)內人士稱，對于個體購房者來說，房貸利率只是購房諸多考慮因素之一，甚至不應該成為主要因素。也就是說，購房時應該進行綜合考量，不要盲從，也不要盲目觀望，畢竟市場瞬息萬變。