臣財(cái)貸款網(wǎng)(https://loan.cngold.org/)8月11日訊，最近，央行的報(bào)告提到存在“資產(chǎn)泡沫”，而房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在泡沫的直接證據(jù)是房貸金額多，杠桿高。這個(gè)時(shí)候，有一家單位卻在唱反調(diào)：中國的房貸杠桿并不高，中國人的房貸壓力比美國人小！這是真的嗎？小編很疑惑！
房貸余額雖然低，但增速快啊
中外合資的投資銀行中國國際金融股份有限公司的研究報(bào)告表示：中國房貸杠桿和房貸負(fù)擔(dān)能力還未超出合理范圍。
中金公司給出的理由是，截止2016年6月底，中國個(gè)人房貸存量約為16.8萬億人民幣，占過去四個(gè)季度GDP總和的24%，與日本、美國相應(yīng)指標(biāo)有一定的差距——日本這一數(shù)據(jù)在90年代在30%以上，2014年為41%；美國2007年房貸占GDP比率為73%，2015年底有所下降，但也高達(dá)為53%。
從絕對(duì)比值上看，中金的分析沒錯(cuò)。但我們?nèi)绻J(rèn)識(shí)到中美證券市場(chǎng)的差異，可能就要擔(dān)心了。美國的房貸量一直維持在高位，跟他們國家發(fā)達(dá)的房屋貸款抵押流通市場(chǎng)有很大關(guān)系。銀行有房屋抵押權(quán)，有公司愿意購買銀行的抵押權(quán)，銀行成為鏈條上的中間一環(huán)，資金既流出銀行也流入銀行，這就激勵(lì)銀行非常愿意開展房貸業(yè)務(wù)，整個(gè)美國的房貸量才那么高。而在中國，銀行本身是房貸業(yè)務(wù)的終端，如果房貸量還那么高的話，就說明銀行的資臣財(cái)入到房貸業(yè)務(wù)的過多了。
另外，中國的房貸存量呈現(xiàn)別國沒有的快速增長(zhǎng)趨勢(shì)。2016年上半年，中國個(gè)人購房貸款余額同比增長(zhǎng)30.9%，增速比上季末高5.4百分點(diǎn)，比各項(xiàng)貸款增速高16.6個(gè)百分點(diǎn)。這表示，跟其他類的貸款比，銀行和申貸人對(duì)按揭貸款格外熱衷。資金過分青睞于某一類貸款，這應(yīng)該值得警惕。
所以說，盡管房貸余額不高，但中國應(yīng)該警惕其增速過快的現(xiàn)象。
中國人的月供雖然不高，但可支配收入太低啦
中金公司還指出，中國人的房貸壓力相比可支配收入并不高。報(bào)告顯示，中國的房貸平均久期僅8年左右，按照全國房貸存量為16.8萬億元人民幣計(jì)算，假設(shè)平均房貸利率為4.5%，8年還清，全社會(huì)每年的還款金額僅為2.6萬億，占年化GDP的3.7%，占全年居民可支配收入的8.2%。
2015年美國GDP總量為17.4萬億美元，假設(shè)中金公司的估算正確，則2015年底美國的房貸余額為9.22萬億美元，美國人還貸期一般接近30年，2015年美國30年期房貸利率約為3.68%。則美國全社會(huì)每年的還款金額約為5080億美元。
2014年美國的人均可支配收入為38000美元，美國總?cè)丝诩s3.21億人，則全社會(huì)可支配收入大約是121980億美元。
融360房貸算出，美國全社會(huì)每年的還房貸金額占全年居民可支配收入的比重是：
5080÷121980=4.75% <中國的8.2%
所以，表面上看中國人的房貸余額不高，怎奈，我們收入低、我們利率高，中國人的房貸負(fù)擔(dān)反而比美國更重！
更進(jìn)一步地，中國很多存量房產(chǎn)是老一輩買的，根本沒有用貸款，中國當(dāng)期負(fù)有房貸的家庭比率不高。而美國人使用貸款買房早就很常見了，美國總?cè)丝谪?fù)有房貸的比重應(yīng)該遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于中國。因此，如果不以總?cè)丝谟?jì)算，而是以背負(fù)房貸的人口計(jì)算，中國房奴的負(fù)擔(dān)更是會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于美國房奴！
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