臣財貸款網(wǎng)6月2日訊，從前，我們判斷一個城市的房價是否被高估，有幾種辦法：看平均房價與平均租金的比值；看平均房價與平均工資的比值；看平均房價與平均可支配收入的比值。
這幾種方法都有一個缺陷，那就是只在微觀價格層面做考察，卻沒有參考城市整體的宏觀經(jīng)濟水平。如果這個城市經(jīng)濟特別發(fā)達，價格高一點也是合理的。而GDP正好能反應(yīng)出城市經(jīng)濟發(fā)達程度。
樓市火不火，看房值偏離指數(shù)高不高
現(xiàn)在，我們有了一個新的方法來考察房價，叫做“房值偏離指數(shù)”：城市所有在售住宅總市場價值與當年城市GDP的比值。比如說，城市共有100座房子，有的房子售價100萬，有的售價200萬，有的售價300萬元，100房屋座售價共計2億元，而城市GDP為5億元，那么房值偏離指數(shù)=2÷5=40%。指數(shù)越小，表示該城市的經(jīng)濟對房地產(chǎn)市場依賴性越低，房價偏離經(jīng)濟發(fā)展程度越??；反之則表示經(jīng)濟越依賴房地產(chǎn)，房價偏離越大。
房值偏離指數(shù)主要考察的是一個城市的房地產(chǎn)市場火爆程度。我們認為，房值偏離指數(shù)在100%以上，表示該城市房地產(chǎn)市場超級火爆；房值偏離指數(shù)在10%以下，表示該城市房地產(chǎn)市場低迷，經(jīng)濟發(fā)展主要依賴非房地產(chǎn)行業(yè)。這個指數(shù)也可以給正在尋找價值洼地的貸款買房投資者以參考：高指數(shù)和低指數(shù)都可能存在投資機會，但還要結(jié)合當?shù)厍闆r具體分析。
全國40城房值偏離指數(shù)排行榜，詳情如下：
樓市最火地區(qū)：上海、廈門和珠三角
上海的房價偏離度最高，達到127.86%，很大原因是受近幾個月房價暴漲的影響。廈門偏離度超過北京，排在第二位，原因既有房價漲速快，也有GDP總量小。作為風景優(yōu)美的旅游城市，廈門吸引不少外地人來此投資房產(chǎn)，四季游客不斷也推高了房價。
再看珠三角地區(qū)。房值偏離指數(shù)最高的并非深圳、廣州，而是珠海。第四名的珠海偏離指數(shù)為96.52%，僅次于上海、廈門、北京，而比第五名的深圳還要高出24個百分點。由此來看，珠海的房地產(chǎn)市場對城市經(jīng)濟來說是非常重要的。作為海濱城市，珠海的環(huán)境較好，消費水平不高，教育、醫(yī)療水平都不錯，吸引了大量外來移民。前十名里，屬于珠三角地區(qū)的還有東莞。因為深圳房價太高，不少在深圳工作生活的人選擇到東莞購房。盡管他們不一定在東莞生活，但為了獲取投資收益，在東莞貸款買房也是他們的一個選擇。
?？谂琶谑ｋm然因為投資熱潮退去，海口的房價近幾年有所下調(diào)，但這里畢竟仍是著名旅游城市，且是海南省省會。因為氣候原因，北方的一部分有些積蓄的退休老人選擇到?？谫J款買房，夏季出租，冬季到這里度假、避寒。
合肥住宅總市值差不多接近杭州的一半，而GDP總量也差不多是杭州一半。合肥與杭州分列第九名、第十名，差距非常接近。在合肥最近出現(xiàn)房價暴漲之后，杭州的住宅均價大約比合肥高出70%。綜合工作機會與生活環(huán)境等各方面比較，杭州是更宜居的城市，房價比合肥高這么多也是情理之中。
榜單上后幾位的城市依次是是：長春、無錫、沈陽、常州、包頭、泉州，泉州倒數(shù)第一。雖然同屬于房值偏離指數(shù)很低的城市，但各自原因不同。長春、沈陽和包頭是因為房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)非常衰弱，庫存量大，房子賣不出去，房價低，人口紛紛外流。而無錫、常州、泉州是因為經(jīng)濟水平非常發(fā)達，制造業(yè)繁榮，經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴非常弱，屬于適合外地人去工作的城市。
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