2021年正在買(mǎi)房或者考慮買(mǎi)房的客戶(hù)應(yīng)該都知道，現(xiàn)在銀行按揭貸款放款較慢，主要原因是一方面一方面是因?yàn)榇笳弑O(jiān)管以及房?jī)r(jià)的調(diào)控政策，查詢(xún)力度加強(qiáng)，一方面主要受貸款額度的限制，因此按揭行更為謹(jǐn)慎，放款速度較政策前確實(shí)慢了不少。不僅僅是針對(duì)個(gè)人客戶(hù)，針對(duì)開(kāi)發(fā)商的貸款要求也是嚴(yán)格執(zhí)行。
針對(duì)個(gè)人
2020年12月31日，央行聯(lián)合銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中管理制度》，將銀行分為五檔，并設(shè)立區(qū)別性的“兩條紅線”指標(biāo)，第一道紅線是房地產(chǎn)貸款占比，第二道紅線就是個(gè)人住房貸款占比，指?jìng)€(gè)人住房貸款余額占一家銀行全部貸款比重。
如表所示，央行對(duì)于各大銀行的住房貸款占比都規(guī)定了要求，與多家銀行溝通得知，不少銀行占比超過(guò)紅線，不少銀行臨近紅線，因此放款慢也是正常的。
針對(duì)開(kāi)發(fā)商
2021年1月29日，上海銀保監(jiān)局印發(fā)《上海銀保監(jiān)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)個(gè)人住房信貸管理工作的通知》，其中明確將重點(diǎn)支持借款人購(gòu)買(mǎi)首套中小戶(hù)型自住住房的貸款需求，且只能對(duì)購(gòu)買(mǎi)主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)封頂住房的個(gè)人發(fā)放住房貸款。
幾道政策下來(lái)，打擊了不少投機(jī)炒房客，因此買(mǎi)房熱潮降溫冷卻不少。同時(shí)，銀行考慮房貸多方面的綜合風(fēng)險(xiǎn)，也會(huì)主動(dòng)收緊房貸規(guī)模。當(dāng)然我們改變不了政策，只能自身出發(fā)，提前多做一些準(zhǔn)備，應(yīng)對(duì)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)。
購(gòu)房前提前準(zhǔn)備的措施：
1、購(gòu)房之前六個(gè)月內(nèi)盡量減少不必要的查詢(xún)征信，比如各平臺(tái)測(cè)試額度、申請(qǐng)信用卡、申請(qǐng)貸款等。
2、購(gòu)房之前先去中國(guó)人民銀行拉取一份個(gè)人詳細(xì)版征信記錄，確定下申請(qǐng)人（及配偶）的征信報(bào)告，不要因?yàn)檎餍旁蚨嘧邚澛贰?/p>
3、購(gòu)房之前先與開(kāi)發(fā)商/原房東溝通時(shí)間，盡量給到一個(gè)比較寬松的預(yù)留時(shí)間。
4、申請(qǐng)之前先跟不同的銀行客戶(hù)經(jīng)理溝通，最好把詳細(xì)版征信也給到銀行提前跟銀行溝通，并且確定大致需要的時(shí)間，所需的批款時(shí)間及放款時(shí)間。
5、如果付款時(shí)間臨近，比較著急了，可以打按揭銀行官方電話溝通，確實(shí)出現(xiàn)困難，希望幫忙催促，當(dāng)然態(tài)度一定要好，最好聲情并茂并且堅(jiān)持不懈。
下圖是按揭貸款的審批流程。
銀行按揭貸款放款慢后，目前對(duì)于經(jīng)營(yíng)貸及消費(fèi)貸資金流向問(wèn)題排查也較為嚴(yán)苛。
對(duì)于房產(chǎn)抵押貸款政策還是有較大影響的，主要體現(xiàn)在幾個(gè)方面：
一、部門(mén)商業(yè)銀行貸款利率上調(diào)，政策相對(duì)收緊。
1、產(chǎn)證登記時(shí)間方面：對(duì)于新產(chǎn)證多數(shù)銀行無(wú)法受理；
2、主要體現(xiàn)在對(duì)于企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況方面：成立時(shí)間、入股時(shí)間、企業(yè)流水納稅開(kāi)票等綜合情況；
3、二次抵押對(duì)于按揭期限要求：對(duì)于按揭期限要求多數(shù)改為滿(mǎn)一年，也有少數(shù)銀行滿(mǎn)足3-6個(gè)月；
4、額度方面：一般控制抵押成數(shù)，一般不足七成；
二、貸后排查加劇
1、貸后管理方面：對(duì)于資金流向排查較嚴(yán)，多道銀行賬戶(hù)排查。
2、本行排查及央行駐點(diǎn)排查。對(duì)于資金流向不合規(guī)客戶(hù)，央行對(duì)于銀行罰款加劇，并要求客戶(hù)提前結(jié)清貸款。重點(diǎn)是按揭后辦理經(jīng)營(yíng)貸，或者辦理經(jīng)營(yíng)貸后半年內(nèi)按揭客戶(hù)，如無(wú)有效證明佐證實(shí)際經(jīng)營(yíng)，可能要求結(jié)清。
2021年政策變化較大，如需辦理抵押貸款，建議提早做準(zhǔn)備，未雨綢繆，等待最佳時(shí)機(jī)！
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