這種在經(jīng)濟(jì)學(xué)中，叫做“房產(chǎn)負(fù)資產(chǎn)”。發(fā)生這類(lèi)事情，讓世界人記憶猶新的就是日本。當(dāng)年日本在90年代，“失落的十年”，發(fā)生過(guò)很多很多很多房屋凈值抵不上該還的銀行貸款，那一代人都背上了這種沉重的包袱，到現(xiàn)在還有很多人還在還債。從法律上說(shuō)賣(mài)了房子不夠還，那差額還得繼續(xù)還啊。
日本當(dāng)年匯率大升，經(jīng)濟(jì)一片向上，最好的時(shí)候沖到全球經(jīng)濟(jì)強(qiáng)國(guó)第二的位置。國(guó)內(nèi)房產(chǎn)價(jià)格不斷飆升，曾經(jīng)有過(guò)東京一個(gè)區(qū)頂上一個(gè)紐約的房產(chǎn)總價(jià)值，一個(gè)東京比上全所有的房產(chǎn)總價(jià)值。那時(shí)候的日本人民都已經(jīng)陶醉了，在全球買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)，國(guó)內(nèi)東京地區(qū)大阪地區(qū)房產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)昂貴的讓人不可自拔，加上房子，每個(gè)人都是兆億富翁。
但是在廣場(chǎng)協(xié)定之后，日本進(jìn)入到經(jīng)濟(jì)蕭條的十年，尤其是東京大阪地區(qū)的房?jī)r(jià)暴跌，整個(gè)房產(chǎn)賣(mài)出的凈價(jià)值，低于要?dú)w還銀行的貸款本金，還沒(méi)有算應(yīng)還利息呢。但是按照房地產(chǎn)貸款協(xié)議，如果房產(chǎn)被銀行拍賣(mài)之后，所得價(jià)款，仍然無(wú)法清償貸款本息和，那么借款人仍然需要補(bǔ)足剩余的應(yīng)還貸款。很多家庭從此流離失所，房屋被銀行收回，還要用余生去歸還剩余房貸款。上次德先生看了個(gè)紀(jì)錄片，有60歲老人，到現(xiàn)在還沒(méi)有還清（因?yàn)樗麄兊姆抠J款最長(zhǎng)也有30年期）。
在我國(guó)最近的例子就是北京附近的燕郊地區(qū)（他是離北京最近的河北省三河市地界），在2017年北京總體規(guī)劃改變之后，宏觀調(diào)控政策收緊之后，房?jī)r(jià)由最高的4萬(wàn)多一直下降到現(xiàn)在的均價(jià)18,900。在2014年底重幅下跌一波，在2018年底又重幅下跌一波。投資購(gòu)房人損失慘重，現(xiàn)在已有多起房產(chǎn)負(fù)資產(chǎn)案例（房屋總價(jià)減去應(yīng)還銀行貸款為負(fù)數(shù)）。
碰到此類(lèi)事件應(yīng)該怎么辦？其實(shí)說(shuō)一個(gè)固定方案是不對(duì)的，最需要就是決斷力。這時(shí)候需要購(gòu)房人要當(dāng)機(jī)立斷，如果覺(jué)得此區(qū)域房?jī)r(jià)將會(huì)重度下跌，早點(diǎn)斬倉(cāng)出手。如果是意向購(gòu)房人，寧可損失定金也要不再繼續(xù)購(gòu)房流程。
未來(lái)在有些特定地區(qū)可能還會(huì)出現(xiàn)此類(lèi)案例。北京周邊，河北地區(qū)的房?jī)r(jià)漲跌其實(shí)是與政策調(diào)控因素有著很大很大的關(guān)系。如果拋掉調(diào)控因素，本身其房?jī)r(jià)也不應(yīng)該那么高，自然也不會(huì)下跌那么狠。在未來(lái)如果還出現(xiàn)第2個(gè)此類(lèi)案例，那也會(huì)與政策調(diào)控有著相關(guān)。
總結(jié)一下買(mǎi)房子，跟政策宏觀因素、跟人口持續(xù)流入、跟總體地區(qū)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)是有著三大至關(guān)重要的影響因素。如果這3點(diǎn)不是向上，一旦向下，那就要小心跌價(jià)風(fēng)險(xiǎn)了。