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貸款炒房是否已經(jīng)成為一個虧本買賣?
花褲衩
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2024-02-06
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至少對于2018年之后的買房者來説,貸款炒房肯定是一個虧本買賣。一方面,因為國內(nèi)房價連續(xù)上漲,房價已遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖?。而且國?nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力大,房價繼續(xù)大漲的空間有限。另一方面,中央政府的主基調(diào)是“房住不炒”,希望房地產(chǎn)去投機(jī)化,逐步回歸居住屬性。如果還是與這樣的大趨勢所背離,那豈有不虧本的道理?
可能有人會説,即使是最新的70城房價數(shù)據(jù)來看,也有近一半的城市二手房價是上漲的,你怎么能説,貸款炒房一定是虧本的買賣呢?對此,我們要從以下幾個方面分析:
首先,現(xiàn)在很多地方房價即使上漲,但房價漲幅也是微漲。就算拿今年有不錯表現(xiàn)的深圳,房價漲幅也只有5%左右。而如果僅是以這樣的漲幅,炒房者是無法贏利的。此外,還有一些城市二手房價是下跌的,從今年情況來看,北京、青島、鄭州的房價都出現(xiàn)了不同程度的下跌。這意味著,2018年至2019年期間貸款炒房的人,基本都處于虧本狀態(tài)。
再者,貸款炒房者最喜歡看到房價的大漲,而微漲或者下跌都是一件很痛苦的事情。因為貸款炒房者是有利息成本支出的?,F(xiàn)在一般二套房及以上的貸款利率至少要在6%以上。而多數(shù)城市房價今年的漲幅都沒有超過5%,還有的城市二手房價是下跌的。從短期來,房價不漲,炒房者還能應(yīng)付,如果長期房價不漲或下跌,貸款炒房者將承受巨大的壓力。
再次,房價的回報率過低,像上海市中心一套三室一廳的房源,現(xiàn)在一年租金只要10萬元,而房子的價格卻達(dá)到了700-800萬,這意味著購房者要70-80年才能收回投資,這么低的回報率還不如把錢存銀行。所以,即使從投資的角度來看,貸款投資房產(chǎn)也是虧本的買賣。
最后,要看未來房價是否還有上漲空間?,F(xiàn)在很多炒房者,都希望地方政府放松對房地產(chǎn)調(diào)控的管制,比如取消限購、實行人才引進(jìn)、加快危房改造等來促進(jìn)房價上漲,但事實上,各地政府主要還是鼓勵剛需購房,并沒有放松對炒房需求的調(diào)控。再加上國內(nèi)經(jīng)濟(jì)不景氣、開發(fā)商要去商品房庫存,居民房產(chǎn)的空置率又居高不下,所以未來房價已經(jīng)沒有上漲空間。貸款炒房肯定是虧本的買賣。
如果在前些年,貸款炒房肯定是穩(wěn)賺不賠的事情。但是,從2018年到現(xiàn)在買房的人,很多是出現(xiàn)較大虧損的。這是因為,目前房價穩(wěn)定在那邊,未來會呈現(xiàn)穩(wěn)中有降,逐步回歸居住屬性的趨勢。而這對于炒房者來説是被套牢了。鑒于未來房價已經(jīng)沒有多大上漲空間,而出租房產(chǎn)也沒有較好的回報率,要説近兩年炒房的人充當(dāng)了接盤俠的角色也并不為過。
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