“說(shuō)說(shuō)擔(dān)保那些事兒”之“先抵后租”的承租人能否以其不知情或善意為由對(duì)抗抵押權(quán)？

“猛熊說(shuō)事兒系列”第7期

【本期導(dǎo)讀】

抵押權(quán)的設(shè)立（即辦理抵押登記）先于租賃合同成立的時(shí)間（俗稱“先抵后租”），則無(wú)論該承租人是否知情、是否為善意，也無(wú)論該租賃合同是否合法有效，都不能對(duì)抗上述已登記的抵押權(quán)，亦不能阻止或排除法院對(duì)該抵押物采取的強(qiáng)制執(zhí)行措施。

一、關(guān)于“先抵后租”的具體法律規(guī)定是什么？

答：《物權(quán)法》第190條規(guī)定，抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的 抵押權(quán)?！稉?dān)保法司法解釋》第66條第1款規(guī)定，抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第20條規(guī)定，房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院不予支持。總而言之，在“先抵后租”的情況下，承租人是無(wú)法主張“買賣/抵押不破租賃”的，這種情況下對(duì)抵押權(quán)人處置抵押物來(lái)說(shuō)較為有利。

二、在“先抵后租”情況下，法院在對(duì)抵押房產(chǎn)采取強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)，是否需要考慮承租人不知情或自身善意？

答：不需要。根據(jù)《物權(quán)法》第190條和第195條的相關(guān)規(guī)定，“先抵后租”的承租人是否知情或是否為善意等因素，并不是《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》中規(guī)定的承租人可以提出執(zhí)行異議的法定條件。

三、在處置抵押房產(chǎn)時(shí)，“先抵后租”的承租人是否享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)？

答：享有。《合同法》第230條規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第22條也規(guī)定，出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價(jià)、變賣租賃房屋償還債務(wù)，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人。承租人請(qǐng)求以同等條件優(yōu)先購(gòu)買房屋的，人民法院應(yīng)予支持。因此根據(jù)上述法律規(guī)定，即使是在“先抵后租”的情況下，承租人依然享有同等條件下的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

四、承租人在同等條件下主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)時(shí)，有沒(méi)有什么限制和制約?

答：有。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第23條和24條的規(guī)定，出現(xiàn)以下情況時(shí)，承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)將被視為放棄或法院不予支持：

（1）出租人委托拍賣人拍賣房屋，在5日前通知承租人后，承租人未參加拍賣的；

（2）房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的；

（3）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；

（4）出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購(gòu)買的；

（5）第三人善意購(gòu)買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。

五、不知情或善意的承租人該如何維護(hù)自身權(quán)益？

答：向抵押人進(jìn)行追償。根據(jù)《擔(dān)保法司法解釋》第66條第2款規(guī)定，抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí)，如果抵押人未書(shū)面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任；如果抵押人已書(shū)面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)。

六、銀行作為抵押權(quán)人該如何維護(hù)自身權(quán)益？

答：銀行（抵押權(quán)人）如果想要維護(hù)自身權(quán)益，應(yīng)當(dāng)切實(shí)做到以下幾點(diǎn)：

二是，在“先抵后租”情況下，銀行應(yīng)當(dāng)審慎同意該抵押房產(chǎn)進(jìn)行出租，并應(yīng)當(dāng)預(yù)先作出安排。首先，在合同條款中應(yīng)當(dāng)約定未來(lái)抵押人在出租該抵押房產(chǎn)時(shí)需要取得銀行的書(shū)面同意，否則抵押人將構(gòu)成違約；其次，若銀行同意出租，應(yīng)當(dāng)要求抵押人告知承租人該房產(chǎn)已在銀行辦理抵押登記的事實(shí)；第三，也是最重要的，銀行應(yīng)當(dāng)取得該承租人出具的在行使抵押權(quán)時(shí)自愿放棄租賃權(quán)的書(shū)面承諾（目的是避免承租人干擾抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)）；第四，要考慮租期及續(xù)租的問(wèn)題，因?yàn)槿绻馄谶^(guò)長(zhǎng)（超過(guò)第一輪授信期間）或允許續(xù)租的話，則會(huì)出現(xiàn)在我行第一輪授信結(jié)束且解除抵押后，如果還要續(xù)作業(yè)務(wù)時(shí)，將會(huì)面臨“先租后抵”的問(wèn)題。

七、如果“先抵后租”的承租人不同意出具自愿放棄租賃權(quán)的書(shū)面承諾，而銀行又不得不被迫同意該抵押房產(chǎn)出租的，此時(shí)，銀行作為抵押權(quán)人該咋辦？

答：此種情況下，承租人在同等條件下可以享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，雖然并不會(huì)妨害抵押權(quán)的最終實(shí)現(xiàn)，但是可能會(huì)影響處置的效率。因?yàn)楦鶕?jù)法律規(guī)定，要求銀行和抵押人在處置該抵押房產(chǎn)前需要在合理期限內(nèi)通知承租人并等待其做出明確意思表示。為了排除和限制承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，建議在處置時(shí)優(yōu)先考慮將該抵押房產(chǎn)出賣給該房產(chǎn)的其他共有人或出租人的近親屬。

附注：

1.《物權(quán)法》第190條：“訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。”

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第31條第1款：“承租人請(qǐng)求在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面租賃合同并占有使用該不動(dòng)產(chǎn)的，人民法院應(yīng)予支持。”

2. 由于抵押房產(chǎn)上存續(xù)著先設(shè)立的租賃關(guān)系，即使在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)受讓人繼續(xù)有效。因此，在我行依法行使抵押權(quán)時(shí)，該租賃關(guān)系的存在將影響抵押房地產(chǎn)的處置價(jià)格，甚至導(dǎo)致該抵押房地產(chǎn)不能順利進(jìn)行處置。

3.“合理期限”是指出租人委托拍賣人拍賣的，需在拍賣5日前通知承租人；其他情形下，出租人在履行通知義務(wù)后，需在15日內(nèi)等待出租人做出購(gòu)買的明確表示。

4.詳見(jiàn)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第24條第（一）、（二）項(xiàng)。