按揭的房子能做抵押貸款嗎，按揭房還可以抵押貸款嗎

按揭買(mǎi)房已經(jīng)是一種越來(lái)越普遍的現(xiàn)象。在給有按揭房的客戶做貸款方案時(shí)，一般都會(huì)給到抵押方案。客戶就會(huì)有一個(gè)疑問(wèn)，我的房子按揭的時(shí)候就已經(jīng)抵押給銀行了，還能再做抵押貸款嗎？

按揭中的房子可以做抵押的，前提是有足夠的余值。余值=房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值×70%-按揭貸款剩余價(jià)值。

假設(shè)一套房子現(xiàn)在評(píng)估價(jià)值100萬(wàn)，按揭貸款余額為50萬(wàn)。那么這套房的余值為100萬(wàn)×70%-50萬(wàn)=20萬(wàn)。余值為20萬(wàn)，用這套房子去做抵押能做的額度也就是20萬(wàn)左右。

正常情況下按揭還了2，3年的房子都是可以做抵押的?，F(xiàn)在按揭買(mǎi)房基本都是給3成首付，按揭貸款7成。所以剛辦完按揭的房子一般都是沒(méi)余值的。但是房子是會(huì)漲價(jià)的，而抵押是按現(xiàn)在的評(píng)估價(jià)來(lái)做的這樣就會(huì)有余值了。

假設(shè)一套房子價(jià)值100萬(wàn)，買(mǎi)的時(shí)候給了30萬(wàn)首付按揭貸了70萬(wàn)。這種情況下房產(chǎn)當(dāng)然沒(méi)有余值。但是幾年后房子漲到了200萬(wàn)，這時(shí)候就算按揭還欠70萬(wàn)余值也有70萬(wàn)了。（200萬(wàn)×70%-70萬(wàn)=70萬(wàn)）

接下來(lái)給大家分享兩種按揭房做抵押的方法。

抵押轉(zhuǎn)貸

抵押轉(zhuǎn)貸就是去新的銀行申請(qǐng)貸款，批下來(lái)后墊資還掉剩余的按揭貸款再去新的銀行入押。

假設(shè)客戶房子價(jià)值200萬(wàn)，現(xiàn)在在A銀行還欠按揭貸款50萬(wàn)?，F(xiàn)在客戶可以拿這套房子去B銀行申請(qǐng)140萬(wàn)貸款。貸款批下來(lái)后，再去墊資公司借50萬(wàn)還掉欠A銀行的50萬(wàn)拿到房產(chǎn)證。接著再去B銀行把房子抵押了拿140萬(wàn)。放款后還掉之前借墊資公司的50萬(wàn)，到手90萬(wàn)。這就是抵押轉(zhuǎn)貸的流程。

整個(gè)轉(zhuǎn)押流程在15-30天。在新銀行拿到批復(fù)后去做墊資的成本也是很低的。一個(gè)月成本大概1.5%，如果半個(gè)月就能搞定墊資半個(gè)月也可以。上面這個(gè)客戶如果一個(gè)月走完流程那他大概的墊資成本是7500。（50萬(wàn)×1.5%=7500）

房產(chǎn)二次抵押

房產(chǎn)二次抵押就是在不還掉按揭的情況下直接去貸款做抵押的二次登記。

假設(shè)客戶房子價(jià)值200萬(wàn)，現(xiàn)在按揭還欠50萬(wàn)。那客戶可以去申請(qǐng)90萬(wàn)二押貸款。批款后客戶需要去房管局做房產(chǎn)的二次抵押登記。這就是房產(chǎn)二次抵押的流程。

房產(chǎn)二次抵押因?yàn)椴簧婕暗教徇€按揭貸款，所以流程非常簡(jiǎn)單。不過(guò)二押的利息是要比正常的抵押貸款要高很多。因?yàn)槎菏窃诳蛻粢呀?jīng)有抵押的情況下再放款，二押放款方作為第二債權(quán)人風(fēng)險(xiǎn)要更高。

上圖是轉(zhuǎn)貸和二押之間的特點(diǎn)。

二押和轉(zhuǎn)貸都有不同的優(yōu)勢(shì)。從利息和還款方式來(lái)考慮轉(zhuǎn)貸銀行肯定是有優(yōu)勢(shì)的，利息低年限也長(zhǎng)。

但是二押的優(yōu)勢(shì)是放款快，如果資金是短期周轉(zhuǎn)的又比較急用錢(qián)二押也是可以考慮的。

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