外面的人想進去，里面的人想出來。在眾多房企選擇重回上海（樓盤）市場的同時，一直以上海為中心的房企金融街(000402,股吧)卻選擇進擊華南。 2月21日下午，由京城南下的龍湖和金融街，出現(xiàn)在了總起始價達155億的廣鋼新城首批五宗地塊的公開競買中。與龍湖的鎩羽而歸不同，金融街最終以29.94億元、配建面積83100平方米，競得荔灣區(qū)芳村大道南以西鶴洞路以南AF040405地塊。折合樓面地價為22031元/平方米，刷新荔灣新地王。 成功拿地之后的金融街隨即發(fā)布新聞稿，稱此次競得該地塊是公司首次在廣州（樓盤）市場成功獲取土地，也是其完成一線城市布局的重要一步?！ 《鴵?jù)金融街相關高層對觀點地產(chǎn)新媒體透露，其董事會成員也曾多次前往深圳（樓盤）前海以及珠海（樓盤）橫琴考察。中信建投分析師蘇雪晶亦指，金融街在上海（樓盤）也有布點意向。至此，金融街華北、華東、華南的一線布局版圖已隱約浮現(xiàn)?！ ”R未動，糧草先行。金融街早于2月13日宣布，其第六屆董事會第四十六次會議同意2014年公司新增債務融資總額為不超過270億元。 對此，金融街相關高層指出，公司在2013年的拿地目標并未完成，因此2014年的融資有相當部分將用在土地獲取以及新項目建設上。有了資金的支持，金融街的擴展思路也顯得較有底氣?！ 椭平鹑诮諧BD模式 對于擴展目標，金融街曾公開表示，因公司的發(fā)展定位所致，未來的擴展區(qū)域還是一線城市和1.5線城市，至于二線城市暫不考慮進入。其解釋，這是因為金融街打造的都是高品質(zhì)的商務地產(chǎn)，這意味著需要高成本、高支出，而經(jīng)濟不太發(fā)達的城市在售價上可能難以滿足金融街的定位?！ 《鴮τ诖朔渥訌V州，蘇雪晶認為，金融街一直想要走出上海。而其在廣東惠州（樓盤）有項目，對這個區(qū)域并不是很陌生，因此進入廣州是很合理的事情?！ ≡谥倭柯?lián)行華南區(qū)研究部高級經(jīng)理曾麗看來，只有往核心區(qū)域發(fā)展才會獲得比較穩(wěn)定的投資回報率，外來企業(yè)涉足廣州甲級寫字樓市場的首要難題即為拿地。目前廣州較為集中的商務區(qū)有傳統(tǒng)的天河北、越秀區(qū)以及新的供應珠江新城。珠江新城已經(jīng)差不多開發(fā)完，進入收尾階段，沒有新的土地供應了。外來企業(yè)在珠江新城這種核心商圈再拿地的機會比較少?！ ∫虼酥荒芡硕笃浯?，在未來新興的商圈拿地的可能性比較大。然而新的商圈培育需要一定時間，需要考慮如何做到行業(yè)聚集程度，還要就整體的開發(fā)周期和供應量作對比，以及就項目竣工時處于怎樣一個競爭態(tài)勢等都需要進行綜合考慮。 曾麗續(xù)稱，就金融街此次進入的廣鋼新城而言，廣州市政府有個不一樣的功能定位“特色宜居新區(qū)、專業(yè)交易中心”，吸引的產(chǎn)業(yè)跟珠江新城也是有個不一樣的地方。商務辦公方面預期會是個配套型的發(fā)展區(qū)域，可能要針對該區(qū)域行業(yè)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)集聚度進行規(guī)劃?！ 傲硗猓虾＝鹑诮帜軌蚓奂姸嘀袊涣鞯慕鹑?、保險（放心保）、電力、電信等大國企總部，因為上海有特殊的地理優(yōu)勢，其他城市無法復制。廣州則是以區(qū)域型的總部為主，并且以中小型企業(yè)居多。兩地經(jīng)濟發(fā)展的主導因素有很大不同。因此如何把握廣州市場的特點也成為擺在金融街面前的重要課題。” 還有一個不容忽視的問題是，廣州的“地頭蛇”實力不容小覷。目前在廣州的甲級寫字樓市場中，所占市場份額較多的多為本地企業(yè)，諸如富力、越秀。本土企業(yè)憑借地緣優(yōu)勢在起跑線上已經(jīng)領先，金融街想要分一杯羹勢必要直面競爭。 重新聚焦商務地產(chǎn) 雖然進入廣州是金融街首次，也可能面臨各種壓力，但這卻不是金融街第一次涉足華南?！ ≡缭?005年10月，金融街就以2.62億元摘得惠州巽寮旅游度假區(qū)項目。這個惠東首個大型旅游住宅項目，規(guī)劃用地29平方公里，是整個巽寮灣用地面積最大的房地產(chǎn)項目。 該項目總體由阿特金斯規(guī)劃，分北、中和南三個片區(qū)開發(fā)，按照最初規(guī)劃，整個項目開發(fā)周期為8-12年，總投資額達到200億元，稱要打造成為中國最有影響力濱海項目?！ ∪欢?，旅游地產(chǎn)的大熱已經(jīng)讓該區(qū)域成為一片紅海。沿著巽寮灣海岸線由西往東，依次分布著碧桂園十里銀灘、合正東部灣、萊蒙水榭灣、富茂威尼斯灣、中航元嶼海、中信項目、萬科雙月灣等多個超大體量項目，總建設規(guī)模超過5000萬平方米?！ 〔贿^與其他房產(chǎn)企業(yè)動輒20-30億元的銷售額相比，金融街·巽寮灣項目銷售一直不溫不火。 蘇雪晶指出，打造巽寮灣項目時期，金融街尚處在住宅和商務兩條腿走路時期。而目前，公司雖然也做住宅，但是更強調(diào)其在商務地產(chǎn)的特色和優(yōu)勢?！ 〗鹑诮址矫嬉嘣_表示，做高端商務綜合體是金融街的核心競爭優(yōu)勢。其重新聚焦商務地產(chǎn)，特別是高端綜合體客戶服務，因為這是金融街的長期優(yōu)勢，同時也積累了很多高端客戶資源。住宅和商務的關系是以商務綜合體為主，居住類的城市公寓為輔。 變換思路后，金融街此番南下也為業(yè)內(nèi)和券商所看好。而對于金融街未來更多區(qū)域的拓展，蘇雪晶覺得并不驚訝，“以金融街目前的銷售規(guī)模就該有這樣的擴張速度”。對于在目前信貸收緊、樓市看淡的大環(huán)境下進行擴張，多位分析師指出，身為國企的金融街融資不成問題，加之其產(chǎn)品類型和普通開發(fā)商的住宅產(chǎn)品不同，因此其周期跟單純的住宅周期也不同，不能一概而論。