雖然每月還款額相同,都是18756.91元,但還款額里本金是逐月遞增、利息是逐月遞減的。我們可以計算下它的實際利率:

第一月:

使用本金:100萬;年利率4.75%;月歸還本金:14798.58元;

月還款額中:

月利息=100萬*4.75%/年÷12月=3958.33元;月還本金14798.58元,合計還款:18756.91元;

第二月:

使用本金:985201.42元(100萬-14798.58);年利率4.75%;月歸還本金:14857.16元;

月還款額中:

月利息=985201.42元*4.75%/年÷12月=3899.76元;月還本金14857.16元,合計還款:18756.91元;

第三月:

使用本金:970344.26元(985201.42-14857.16);年利率4.75%;歸還本金:14915.97元

月還款額中:

月利息=970344.26元*4.75%/年÷12月=3840.95;月還本金14915.97,合計還款18756.91;

……

第六十月:

使用本金:18682.96元;年利率4.75%;歸還本金:18682.96元

月還款額中:

月利息=18682.96元*4.75%/年÷12月=73.95元;月還本金18682.96元,合計還款18756.91;

以上是按揭100萬,期限5年(60月)、利率4.75%/年的等額本金付款方式:還款額按月遞減,其中的還款本金相同,利息逐月遞減。

第一月:

使用本金:100萬;年利率4.75%;月歸還本金:16666.67元;

月還款額中:

月利息=100萬*4.75%/年÷12月=3958.33元;月還本金16666.67元,合計還款:20625.00元;

第二月:

使用本金:983333.33元 (100萬-16666.67);月歸還本金:16666.67元;

月還款額中:

月利息=983333.33元*4.75%/年÷12月=3892.36元;月還本金16666.67元,合計還款:20559.03元;

第三月:

使用本金:96666.66元(983333.33元-16666.67);月歸還本金:16666.67元;

月還款額中:

月利息=96666.66元*4.75%/年÷12月=3826.39元;月還本金16666.67元,合計還款:20493.06元;

……

第六十月:

使用本金:16666.67元;年利率4.75%;歸還本金:16666.67元;

月還款額中:

月利息=16666.67元*4.75%/年÷12月=65.97元;月還本金16666.67元,合計還款16732.64元;

由上可知:

按揭房貸——不管等額本息還是等額本金,都是按照使用本金來支付利息的,給定的利息就是實際利息,不需要乘以2,這跟分期付款以借款本金為基數(shù)計算費用完全不同。

現(xiàn)在5年期按揭房貸基準利率是4.75%/年,10年以上的按揭房貸基準利率都是4.9%/年,而目前較安全的銀行理財收益居然達到了5.5%/年左右,不得不說按揭房貸確實是國家發(fā)給每個公民的福利。

你若以基準以下利率獲得房貸的話(曾經(jīng)出現(xiàn)過7折利率,近兩年最低的是8折利率),完全不用提前還貸,應拿這些錢去理財,即使最安全的銀行理財也有0.5%/年左右的套利空間。

5常見的互金信貸利率

目前,互聯(lián)網(wǎng)金融平臺的信用借貸越來越普遍,因其便捷、快速、低費率等優(yōu)勢正被更多的人接受,唯一的缺點就是額度太小——一般10萬以內,大的平臺幾乎都是以使用本金來計算費用的(即給定的利率就是真實利率,但都以天計息),區(qū)別是有的等額本息,有的等額本金,跟按揭房貸一樣。

招聯(lián)金融、小米金融、中原金融等是等額本息還款:

網(wǎng)商貸、微粒貸、京東金條、百度有錢花等是等額本金還款:

6最后總結

1、了解借款本金和使用本金的區(qū)別,也因為這種區(qū)別才有了實際費率上的差異;

2、在個人借款中(多以信用卡分期/消費金融借貸/消費分期為主),凡是等額分期支付、并收取分期服務費的,其實際費率都較高,實際費率=年分期費率*2n/(n+1)。

3、分期付款/融資中,使用本金=借款本金*(n+1)/2n,其中n是分期的期數(shù)。

4、凡是以(貸款)利息字樣出現(xiàn)的,幾乎都是真實費率,區(qū)別是等額本息還款還是等額本金還款,這無大礙,借款人都不吃虧。

所以在使用分期付款時,千萬別被較低的分期費率迷惑:12月分期,費率0.56%/月的真實年費率是12.43%,而利息0.65%/月的真實年利率是7.8%,顯然后者費率更低,更劃算。