以昆明目前1.5W+的房價,全款買一套100平的房子正常需要花費(fèi)150萬+,如果以昆明2021年春季求職期的平均薪酬9623元/月(智聯(lián)招聘發(fā)布數(shù)據(jù))來計算,普通“打工人”不吃不喝要約13年才能全款買房。

而13年以后,等存夠150多萬再買同樣面積的房子,能否買到還是一個未知數(shù)。

因此,就買房而言,貸款這種利用杠桿的方式,算是給了廣大購房者一種提前上車的選擇。

(一)貸款是普遍的購房方式

央行的最新政策研究披露,初步測算今年一季度我國宏觀杠桿率為276.8%;其中,居民杠桿率(住戶部門杠桿率)為72.1%,僅比上年末低0.4個百分點(diǎn)。

而去年4月,央行發(fā)布的《2019年中國城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債情況調(diào)查》顯示,我國城鎮(zhèn)居民家庭負(fù)債參與率高達(dá)56.5%。

其中,有負(fù)債的居民家庭中,76.8%的家庭有住房貸款,戶均家庭住房貸款余額為38.9萬元,房貸占家庭總負(fù)債的比重為75.9%。

這里雖然沒有具體到昆明的數(shù)據(jù),但也足以說明,絕大部分購房者買房是通過貸款的方式來實(shí)現(xiàn)。

因此,就住房按揭貸款而言,已是一項(xiàng)普惠性的金融政策,是普通人能夠借貸周期最長、利息最低的大額消費(fèi)性貸款。

換句話說,這是國家層面賦予購房者的一項(xiàng)福利,也是個人/家庭消費(fèi)能使用的最大杠桿。

當(dāng)然,說到房貸,就不得不提公積金貸款,這對于購房者來說是最最最不能忽略的福利。

公積金貸款約3.25%的利率,基本上算是市場少有的超低利率了。

只不過,公積金每人/每戶一生最多只能使用兩次(認(rèn)房又認(rèn)貸)的特性,決定了其對于純剛需群體“照顧”的純粹性。

這也是后面將提到的首次購房群體,最不該浪費(fèi)的使用機(jī)會。

(二)首次購房是最大的實(shí)惠

從購房貸款的維度看,首次購房則是房貸杠桿中對于購房者最友好的那個。

首次購房、首套、首貸其實(shí)在概念上很難區(qū)分。但對于大部分人來說,只用記住,第一次貸款購買住宅,即可理解為是首次購房。

但由于市場管理主體的差異性,會有不同的判定。比如我們說的首套房,是由產(chǎn)權(quán)登記系統(tǒng)說了算;而首貸,則是由銀行系統(tǒng)說了算。

因此,要做到首套房首次貸款,既要求名下沒有房產(chǎn),又要求銀行系統(tǒng)沒有未結(jié)清的房貸余額。

對應(yīng)到實(shí)際的案例中,我們會發(fā)現(xiàn)有以下幾種首套房/首次貸款情況的界定:

1.全款買過一套房后賣掉,房屋登記系統(tǒng)查不到名下有房產(chǎn),也沒有購房貸款記錄,算首套房(主要涉及到置換時先賣后買,還是先買后賣)。

2.貸款買公寓之后再買住宅的,算是首套房(再買商辦/公寓產(chǎn)品的不適用)。

3.簽過動遷協(xié)議但是還沒有備案的房子,如果再買房也算是首套房(涉及到拆遷改造居民)。

4.未滿18歲,跟家人擁有一套房,18歲以后自己再買房的算首套房(成年后才算是獨(dú)立于家庭)。

5. 外省人有房無貸,在昆明買房,算作首套房(涉及到外地戶口在昆明買房)。

綜合以上情況,就可以判斷是否擁有首次購房的福利了。

那么,為何要把首次購房看得那么重呢?

首先是首付比例,按照昆明的現(xiàn)行政策,首次購房的首付比例最低是20%。首次購房與二次購房相比,在首付比例上差距有一倍還多。

以150萬總價的房子為例,首次購房最低首付只需要30萬左右,而二次購房,則需要近70萬,購房門檻無形中提高了一大截。

其次是房貸利率方面的優(yōu)惠。

從近期昆明執(zhí)行的房貸利率水平來看,首套房利率普遍LPR+75BP(5.4%)的標(biāo)準(zhǔn),二套房貸基本到LPR+115BP(5.8%)的利率水平,兩相對比利率相差0.4個百分點(diǎn)。

按照貸款150萬計算,等額本息按揭30年,首次購房在利息上能省約13.6萬,每月月供能少還約378元。

除此之外,首次購房還能一次性能省下不少的契稅。

昆明當(dāng)前的契稅征收比例,90平以下面積,首套和二套均為1%;90平以上戶型,首套房征收比例為1.5%,二套房為2%。

我們以100㎡的房源為例,按總價150萬計算,一次能省下7500元的契稅。

因此,從以上方方面面看,首次購房,在政策上是有明顯的實(shí)惠的,這或許,也是很多人鉆破頭,想方設(shè)法去首次購房名額的根本原因所在。

(三)購房資格大于一切

商品房作為具有商品屬性的房子,其具有選擇的雙向性。

在買房過程中,我們通??吹降氖侨颂舴孔拥囊幻?,實(shí)際上,也存在房子挑人的情況。

對于房子挑人,最直觀的一點(diǎn)就是房價。一些總價高的房子,即便是20%的首付,也會過濾掉一部分心有余而力不足的群體。

因此,在買房這件事情上,還需要量力而行。

而且,實(shí)際上,從當(dāng)前金融層面收緊信貸等政策面來看,即便是擁有首次購房的資格,也還需要更加注重自身的征信,才能享受首次購房的福利。

在金融層面最直接的體現(xiàn)是,今年開年,央行和銀保監(jiān)會為銀行設(shè)定了房貸的“兩條紅線”,具體如下圖所示:

據(jù)財經(jīng)媒體統(tǒng)計,截止今年6月底,全國市場上有26家銀行涉及房地產(chǎn)類貸款占比,有超過六成的銀行較去年末有所下降;其中有21家銀行個人住房貸款占比降低,中國、建設(shè)、農(nóng)業(yè)、工商、郵儲、交通等大行均在降低行列中。

對應(yīng)到昆明,目前昆明的多家銀行還在正常受理住房按揭貸款,但額度緊張,放款速度緩慢已是普遍現(xiàn)象。

而對于購房者而言,銀行貸款額度的緊張,直接加劇了對于優(yōu)質(zhì)客戶的甄選力度,一定程度上增加了房子挑人的權(quán)重。

現(xiàn)實(shí)中,對于流水不足、征信不佳的購房者,銀行直接拒貸等做法,也是金融收緊影響的一種體現(xiàn)。

就昆明而言,在昆明房產(chǎn)信息網(wǎng)“退房公示”中,也有不少因銀行拒貸而“回爐”重賣的房源。

除此之外,銀行對首付來源的核查更加嚴(yán)格,嚴(yán)格禁止消費(fèi)性貸款、個人經(jīng)營性貸款流入樓市等,都在嚴(yán)格管控著購房消費(fèi)的沖動。

因此,對于購房者而言,在當(dāng)前這種購房資格大于一切的狀態(tài)中,除了關(guān)注首次購房的實(shí)惠之外,還要有養(yǎng)成良好消費(fèi)習(xí)慣、注重個人征信的意識,才能如愿實(shí)現(xiàn)自己的安居夢。