銀行“沒額度”和“停貸”之間并不完全劃等號(hào)。
最近，由于“房貸停貸”消息刷屏，有購房者急得像熱鍋上的螞蟻：“各家銀行都收緊了？”“我還能正常貸款買房嗎？”“房貸放緩會(huì)算我違約嗎？”
滬深等地略收緊，北京風(fēng)平浪靜
上海、深圳的房貸近期確實(shí)有收緊，但似乎并沒有傳聞中的那么嚴(yán)重。
“最近放款都不會(huì)很快，畢竟公積金也要排隊(duì)。但其實(shí)也沒有特別慢，還算正常?！惫ど蹄y行上海某支行的房貸業(yè)務(wù)部門表示，最近由于樓市出了新政策，再加上房子的交易量較大，處理下來就需要排隊(duì)，但房貸業(yè)務(wù)還是在正常走流程。
中國銀行上海某支行的一工作人員表示，房貸放款周期確實(shí)比之前慢一點(diǎn)，之前一個(gè)半月走完整個(gè)流程，現(xiàn)在可能需要兩個(gè)月出頭。
相比之下，北京地區(qū)則較少出現(xiàn)類似問題?！拔业馁J款說是1月底就放?！北本┑囊晃毁彿空弑硎?，銀行一般年底不會(huì)放款，等到年初，總行下了新的放款政策就會(huì)陸續(xù)放款。
北京多家銀行的工作人員表示，目前房貸業(yè)務(wù)正常，額度整體充足，放款時(shí)間也沒有明顯延長。
“深圳、上海這兩個(gè)城市房地產(chǎn)市場升溫壓力較大，出臺(tái)政策穩(wěn)定市場預(yù)期十分必要。”同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)表示，房貸收緊可能受到多方面的影響，房地產(chǎn)貸款集中度管理政策出臺(tái)后，房貸額度限制增加，有些銀行會(huì)因?yàn)轭~度觸線而當(dāng)前不能放款。
“另外就是2020年四季度部分城市房地產(chǎn)市場熱度升溫明顯，有意降溫。2021年作為‘十四五’的開局之年，穩(wěn)定房價(jià)的開局很重要，這也是為今年房地產(chǎn)市場定調(diào)?！彼渭t衛(wèi)說。
還能正常貸款買房嗎？
另外，銀行即使額度緊，也并不意味著停貸?！叭绻罱€款的人多，額度也充裕，放款也會(huì)相應(yīng)更快，反之會(huì)慢一點(diǎn)，需要看實(shí)際辦理的情況。”民生銀行上海某支行的工作人員解釋，放款主要還是看分行的額度。
所以，“沒額度”和“停貸”之間并不完全劃等號(hào)。從往年來看，臨近年關(guān)，銀行也可能會(huì)階段性地暫?；蚴站o貸款，尤其是房貸業(yè)務(wù)。一方面，在MPA(宏觀審慎評(píng)估體系)、流動(dòng)性覆蓋率等指標(biāo)考核壓力下，銀行需要提高備付水平；另一方面，和銀行這期間攬儲(chǔ)吸存競爭激烈、同業(yè)拆借利率攀升等因素有關(guān)。
但購房者確實(shí)或多或少會(huì)受到影響。宋紅衛(wèi)表示，對購房者來講，貸款難度會(huì)增加，貸款周期也拉長，對剛需人群的影響可能還比較明顯，因?yàn)閯傂鑼τ谫J款的依賴度更高。而對賣房者來講則增加了賣房難度。
廣州的一位房產(chǎn)中介表示，目前銀行放貸周期不確定性增加，二手房業(yè)主多數(shù)不愿意等。“一般賣房者最多只愿意多等40天到兩個(gè)月，但這會(huì)增加購房者的違約風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>
“房貸放慢”會(huì)蔓延到更多城市嗎？
“未來是否有更多城市的房貸緊縮，取決于城市房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況，以及進(jìn)而引起的銀行房貸占比變化?！必悮ぱ芯吭菏紫治鰩熢S小樂表示，如果城市房地產(chǎn)市場需求快速升溫，銀行貸款額度緊縮、房貸利率上行的壓力都會(huì)增大。
不過，許小樂同時(shí)表示，大面積停貸的可能性不大。
“從總體看，房貸額度超監(jiān)管上限的僅是少數(shù)銀行，且超限幅度并不大。另外，房貸集中管理制度也為銀行調(diào)整房貸規(guī)模設(shè)置了過渡期，超出管理要求越高的，過渡期時(shí)間越長，讓銀行和貸款主體有足夠的時(shí)間平穩(wěn)調(diào)整，避免過大變動(dòng)。”許小樂說。
宋紅衛(wèi)也贊成這一點(diǎn)，他認(rèn)為，“十四五”時(shí)期，國家仍會(huì)支持合理住房健康消費(fèi)，政策會(huì)更多的會(huì)向控制風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)定市場傾斜，熱度高的城市收緊的概率最大，集中度觸線的銀行出臺(tái)收緊措施的概率也最高。
據(jù)貝殼研究院調(diào)研，目前除上海、廣州及深圳之外，合肥、杭州、西安及東莞等城也出現(xiàn)房貸放款周期拉長、房貸利率走高、局部銀行停貸等現(xiàn)象。
“未來熱點(diǎn)城市商業(yè)銀行批貸更審慎，房貸放款周期將延續(xù)拉長趨勢，樓市熱度高的城市房貸利率會(huì)走高?！痹S小樂說。
房貸利率上漲預(yù)言漸成真？
近來，深圳、上海、杭州、成都等多個(gè)熱點(diǎn)城市先后加碼調(diào)控。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，疫情下此類大城市房地產(chǎn)市場的“避風(fēng)港”屬性增強(qiáng)，形成各類炒房、購房現(xiàn)象，政策收緊是大概率事件，尤其是長三角和粵港澳區(qū)域的城市。
1月27日，有媒體消息稱，廣州四大行房貸全線漲價(jià)。據(jù)悉，工農(nóng)中建四大行的首套房貸利率調(diào)整為LPR(貸款市場報(bào)價(jià)利率)+55BP(基點(diǎn))，二套房貸LPR+75BP，而此前則是首套房為LPR+40BP，二套房則是LPR+60BP。變更后，首套房貸的利率為5.2%，而二套房則為5.4%。
“廣州此前已經(jīng)有‘停貸’一說，現(xiàn)在房貸利率調(diào)整，后續(xù)信貸發(fā)放的節(jié)奏可能也會(huì)放緩?！眹?yán)躍進(jìn)表示，這進(jìn)一步體現(xiàn)了信貸政策收緊的導(dǎo)向。
“廣州等地信貸收緊的原因在于近期樓市炒作，同時(shí)信貸集中度管理的工作正不斷落實(shí)。信貸收緊會(huì)限制市場交易，有助于市場穩(wěn)定?！眹?yán)躍進(jìn)說，“但在實(shí)際中，要防范恐慌性購房以及既有購房合同違約等風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)也要防范對合理購房需求的誤傷?！?/p>