文|凱風(fēng)

房貸利率開始松動(dòng),杭州打響了第一槍。

值得一提的是,就在這兩個(gè)月,杭州樓市由熱轉(zhuǎn)涼,萬人搶房的搖號盛狀不再,二手房成交量連續(xù)兩月大幅腰斬,土地流拍、退房維權(quán)事件時(shí)有所聞。

樓市剛剛轉(zhuǎn)向,房貸利率就全面松動(dòng),這究竟意味著什么?

01

房貸利率為何突然松動(dòng)?

房貸利率松動(dòng),并非毫無征兆。

早在四個(gè)月之前,上海就曾上演過一場樓市反轉(zhuǎn)大劇。

這場烏龍,被視為樓市調(diào)控持續(xù)收緊的信號。但它從另一方面告訴我們,即便在樓市仍舊火熱的8月,房貸利率也有了下調(diào)的市場依據(jù)。

這個(gè)依據(jù)就是,今年進(jìn)行的四輪定向降準(zhǔn),導(dǎo)致銀行間流動(dòng)性充溢??梢哉f,銀行并不缺錢,市場也不缺錢,房貸利率沒有理由再繼續(xù)悶頭上行。

余額寶年化收益率就是典型的市場信號。

就在幾天前,余額寶年化收益率跌破2.5%。不到一年時(shí)間,收益率就從4.5%跌到2.5%,收益率創(chuàng)出近幾年新低。

這背后的道理很簡單。因?yàn)橛囝~寶投資的大頭就是銀行的協(xié)議存款,銀行不缺錢了,余額寶收益率自然下滑。相反,2013年“錢荒”事,余額寶的收益率一度攀升到6%以上,這就是例證。

可以說,在市場流動(dòng)性充溢之下,房貸利率本來早就該有所松動(dòng)。

然而,直到四個(gè)月之后,才有媒體打出了“全面松動(dòng)”的標(biāo)題,這恰恰說明,此前樓市調(diào)控之嚴(yán),超出想象。也可見,這一波定向降準(zhǔn),貨幣之水并未大規(guī)模流向樓市。

那么,如今房貸利率“全面松動(dòng)”,帶來兩大至關(guān)重要的懸念性問題:

其一,房貸利率松動(dòng)的空間有多大?未來會否大幅下降,從而刺激新一波剛需入場?其二,房貸利率松動(dòng),這是否意味著樓市調(diào)控再次轉(zhuǎn)向?緊縮不再,寬松重啟?

02

房貸利率松動(dòng)空間有多大?

先來看第一個(gè)問題,房貸利率松動(dòng)的空間有多大?

眾所周知,目前的房貸利率松動(dòng),并非主動(dòng)“降息”,而是在數(shù)次定向降準(zhǔn)之下,銀行流動(dòng)性充裕的結(jié)果。

同時(shí),大多數(shù)地區(qū)的首套房貸利率,也只是從上浮20%下調(diào)到15%。也就是說,房貸利率仍在上調(diào),只是上浮比例收縮了一些。

這就像搶購緊俏汽車,原本需要加價(jià)2萬,現(xiàn)在只需要加價(jià)1萬5,雖然實(shí)際負(fù)擔(dān)有所減輕,但價(jià)格仍舊是在高于常規(guī)的。

事實(shí)上,全國整體房貸利率仍在上漲,只是上漲幅度逐漸收縮,呈現(xiàn)出高位企穩(wěn)乃至適度回調(diào)的跡象。

融360發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示,10月全國首套房貸款平均利率為5.71%,相當(dāng)于基準(zhǔn)利率的1.165倍,環(huán)比上升0.18%,為連續(xù)22個(gè)月上漲。

要知道,就在兩年前,房貸利率還是普遍85折的。

這正是四次定向降準(zhǔn)帶來的結(jié)果,雖然貨幣之水被嚴(yán)防死守禁止流入樓市,但大門向來都有裂縫,市場也自有其規(guī)律,房貸利率松動(dòng)也在意料之中。

問題是,房貸利率會否一直松動(dòng),乃至回到當(dāng)初85折乃至75折的優(yōu)惠?

這種預(yù)測要想變成現(xiàn)實(shí),一個(gè)前提條件就是大水漫灌。2015年房貸利率的一路下行,就以5次降準(zhǔn)和6次降息為前提。大水漫灌之下,房貸利率自然全面松動(dòng)。

然而,目前這種情況很難發(fā)生。

首先,如今大水漫灌并未出現(xiàn),降準(zhǔn)只是“定向滴灌”,房地產(chǎn)仍然受到嚴(yán)防死守。無論是開發(fā)融資貸款、信托貸款還是首付貸等,依舊受到嚴(yán)格限制,貨幣之水固然能外溢到樓市,效果也十分有限。

其次,最關(guān)鍵的是,全球已經(jīng)進(jìn)入大加息周期。在別人的加息周期玩大水漫灌,這是高空走鋼絲的高風(fēng)險(xiǎn)游戲。這種背景下,即便不跟隨加息,至少也不敢主動(dòng)大規(guī)模放水。

要知道,在美聯(lián)儲持續(xù)加息之下,就連美國自己的房貸利率也攀升到歷史高位。

數(shù)據(jù)顯示,美國30年期房貸利率已逼近5%,回到8年前的最高水平,與此同時(shí),抵押貸款申請數(shù)據(jù)更至18年來的最低水平。

大加息周期,正是大水漫灌最有力的枷鎖,也是房貸利率松動(dòng)的根本瓶頸。

03

樓市調(diào)控放松了嗎?

再來看第二個(gè)問題,樓市調(diào)控到底有沒有放松?

先給答案:暫時(shí)還沒有。

就在杭州房貸利率松動(dòng)的同時(shí),蘇州相城區(qū)升級樓市調(diào)控,暫停對申請人積分小于600分的外地居民出售新房。

與此同時(shí),佛山明確取消購房入戶,明年將全面實(shí)施積分入戶。這相當(dāng)于,關(guān)閉了從購房到落戶的直通之門。

一邊是蘇州佛山在風(fēng)口浪尖,繼續(xù)強(qiáng)化樓市調(diào)控,另一邊是杭州等地在市場波動(dòng)面前,“全面放松”房貸利率,更有不少開發(fā)商因降價(jià)被約談。

一左一右,一進(jìn)一退,究竟意味著什么?

一方面,遏制房價(jià)上漲,仍舊是堅(jiān)不可摧的政治任務(wù)。凡是樓市仍舊火熱的城市,樓市調(diào)控不僅沒有放松的可能,反而還要繼續(xù)加碼。

另一方面,防范房價(jià)大跌,正在成為地方政府不約而同的選擇。開發(fā)商降價(jià)被被約談,將某些地方的傾向暴露無遺。更多地方則是相對含蓄,以政策的微弱調(diào)整作為試探,試圖在調(diào)控的高墻中慢慢撕開裂口。

與此同時(shí),在更高層面,口風(fēng)未有絲毫放松。

就在月初,央行發(fā)布《中國金融穩(wěn)定報(bào)告》,明確指出:

合理管控個(gè)人住房貸款增長,加強(qiáng)居民消費(fèi)貸款管理,防止資金挪用與購房行為,剛性需求得到保護(hù),投機(jī)炒房行為被抑制。

回到幾周前,放開限購、取消限價(jià)的謠言鋪天蓋地,隨即官方媒體就發(fā)表評論,強(qiáng)硬表態(tài):

決不會允許房地產(chǎn)調(diào)控半途而廢、前功盡棄……投機(jī)買房者、土地財(cái)政的依戀者乃至全社會都需認(rèn)清大勢,丟掉調(diào)控會因經(jīng)濟(jì)下行壓力加大而放松的幻想,摒棄房價(jià)“復(fù)燃”的幻想。

顯然,地方有放松調(diào)控之意,但政策高壓依舊強(qiáng)勁。地方的小動(dòng)作,目前還停留在試探口風(fēng)的階段,尚未得到更高層面的支持。

至于房貸利率松動(dòng),雖然不乏地方層面的意愿,但更多還是市場變化的結(jié)果,操作空間有限,離真正的放松還有很遠(yuǎn)。

04

真正寬松還有多遠(yuǎn)?

什么叫真正的寬松?

從行政手段來看,不再限制買也不再限制賣,樓市不再冰封。換言之,這就是逐步取消限購、限售政策,從而讓房子和資金都能流動(dòng)起來,最大程度釋放市場需求。

從金融手段看,則是放開首付比例、降低二套房貸上浮范圍乃至直接降息。降息是最根本的寬松,而降低首付比例、放寬二套房貸,則是為居民加杠桿提供更大的空間。

2014年-2016年的這波放松,就是典型例證。

然而,目前,這一切都還沒有發(fā)生。

作為核心調(diào)控政策的限購,不僅沒有絲毫松動(dòng),反而還有持續(xù)加碼的跡象。作為調(diào)控基本盤的信貸政策,還只是邊緣層面的微調(diào),但離真正的大寬松還有十萬八千里的距離。

原因很簡單,這一次,我們太多的約束。

外有貿(mào)易爭端和加息周期大環(huán)境的限制,內(nèi)有居民杠桿高企和消費(fèi)乏力的現(xiàn)實(shí)約束,此外還有懸在頭頂?shù)慕鹑陲L(fēng)險(xiǎn),這都讓樓市寬松變得寸步難行。

所以,樓市調(diào)控的穩(wěn)態(tài),就只能回到這八個(gè)字:樓市冰封,房價(jià)維穩(wěn)。

除非真的穩(wěn)不住了,或者外界環(huán)境的緊迫性遽然而來。否則,樓市調(diào)控,離放松還有很遠(yuǎn)的距離。