對(duì)購(gòu)房人來說，目前法拍房貸款最方便的主流模式是：階段性擔(dān)保購(gòu)房按揭，流程如下：

申請(qǐng)貸款→競(jìng)拍成交→第三方階段性擔(dān)保→銀行發(fā)放貸款、支付法院→辦理房產(chǎn)過戶及抵押→階段性擔(dān)保責(zé)任解除

接下來，就幫大家詳細(xì)梳理一下每個(gè)環(huán)節(jié)的細(xì)節(jié)，看完就會(huì)的那種！

【一、 能不能貸？】

先不考慮個(gè)人貸款資質(zhì)，單從法拍房是否符合銀行貸款條件來看，以阿里拍賣為例，標(biāo)的展示頁面上標(biāo)注“一鍵貸款”或“可貸款”的是確定可以貸款的，而沒有標(biāo)注這些字樣的就是不能貸款嗎？并不是！

【二、怎么貸？——6步走】

1.貸款資格預(yù)審

拍前借款人貸款資格確認(rèn)。

準(zhǔn)備身份證，戶口本，結(jié)婚證（離婚證/離婚協(xié)議），收入證明，銀行流水，征信報(bào)告自查詳細(xì)版。最好先聯(lián)系輔拍機(jī)構(gòu)把相關(guān)材料給核查一遍，如，貸款金額與流水的匹配、可貸款年限等，根據(jù)專業(yè)意見完善需要提交給銀行的預(yù)審材料。通過上述材料確認(rèn)貸款成數(shù)，貸款資格。

提醒1：已婚人士貸款需要提供夫妻雙方資料，面簽時(shí)需要夫妻雙方帶原件到銀行現(xiàn)場(chǎng)簽字。

提醒2：貸款額度最高額度可達(dá)七成。根據(jù)各個(gè)地方的不同可貸額度會(huì)有一定的差異。

提醒3：銀行流水最好準(zhǔn)備1年的收入流水，根據(jù)貸款數(shù)額不同對(duì)于流水不有不同的要求。

2.貸款擔(dān)保函

提前協(xié)調(diào)好第三方擔(dān)保公司。

司法拍賣成交后，買受人未取得法律文書，銀行在落實(shí)抵押前發(fā)放按揭貸款，需憑擔(dān)保公司出具的擔(dān)保函擔(dān)保放款。

所以，銀行貸款審批通過后需要前往合作的擔(dān)保公司，簽署擔(dān)保協(xié)議并支付擔(dān)保費(fèi)用，銀行需要收到擔(dān)保公司出具的擔(dān)保函才能放款。

3.銀行面簽復(fù)審

競(jìng)拍成功后到銀行面簽復(fù)審，核實(shí)上述借款人資料的全部資料原件及復(fù)印件，提交產(chǎn)調(diào)表、競(jìng)拍保證金轉(zhuǎn)賬憑證，競(jìng)拍成交確認(rèn)書，銀行卡復(fù)印件。銀行準(zhǔn)入的評(píng)估公司出具評(píng)估報(bào)告。上述材料都審核通過就確認(rèn)獲得貸款資格和相應(yīng)的額度了。

4.銀行放款審批

拍賣成交后，在規(guī)定期限內(nèi)將首付款繳納至法院指定收款賬戶，并將轉(zhuǎn)賬截圖發(fā)至銀行。在已經(jīng)辦好擔(dān)保手續(xù)，拿到擔(dān)保函的前提下，銀行進(jìn)行尾款放款，將貸款金額直接打給法院賬戶。

5.協(xié)調(diào)解封解壓過戶事宜

解封房產(chǎn)，在法院辦理解封手續(xù)。銀行的尾款支付到法院的賬戶內(nèi)，保存好相關(guān)的憑條原件，與法院執(zhí)行局相關(guān)人員溝通，并辦理手續(xù)。確保拿到四書：“拍賣成交確認(rèn)書”、“民事裁定書”、“協(xié)助執(zhí)行書”、“稅務(wù)協(xié)執(zhí)書”。

去房管局、檔案局、不動(dòng)產(chǎn)管理局等部門，解押房產(chǎn)。繳納各種稅費(fèi)后，根據(jù)（拍賣成功文件、法院解封文件、稅費(fèi)繳納憑證）完成過戶手續(xù)，正式拿到房產(chǎn)證后收房。

6.辦理房屋抵押登記

領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證，辦理房屋抵押登記。銀行在領(lǐng)取他項(xiàng)權(quán)證完成歸檔手續(xù)后，購(gòu)房人憑身份證原件到銀行領(lǐng)取借款合同及產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件，第三方擔(dān)保責(zé)任解除，開始還款。

【三、什么時(shí)間貸？】

1.參拍2周前提供真實(shí)的材料，完成貸款預(yù)審；

2.得標(biāo)當(dāng)天，最晚第2天，在已完成預(yù)審的銀行簽訂貸款合同。準(zhǔn)備好預(yù)審時(shí)所有的原件+復(fù)印件，到指定銀行簽約；

3.在得標(biāo)3天內(nèi)，把首付轉(zhuǎn)入法院帳戶，提交轉(zhuǎn)賬支付的首付憑證給銀行；

4.在得標(biāo)5天內(nèi)，確保拿到擔(dān)保函，當(dāng)擔(dān)保函出來后，第一時(shí)間付擔(dān)保費(fèi)到擔(dān)保公司，然后聯(lián)系銀行走放款流程；

5.在上述手續(xù)和文件都提交完整之后，銀行通常會(huì)在1到2個(gè)工作日內(nèi)放款，這樣基本可以確保在競(jìng)拍成功后10個(gè)工作日內(nèi)完成全額支付。

當(dāng)然，關(guān)于時(shí)間的把控上，各地銀行、相關(guān)機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)處理速度會(huì)略有不同，為了保險(xiǎn)起見，建議大家盡早了解情況、盡早準(zhǔn)備！

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