昨日（2022年5月15日）中國人民銀行、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》，具體通知如下：

銀發(fā)〔2022〕115號

中國人民銀行上?？偛浚鞣中?、營業(yè)管理部，各省會（首府）城市中心支行、副省級城市中心支行；各銀保監(jiān)局：

為堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實房地產(chǎn)長效機制，支持各地從當?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，按照國務院有關(guān)部署，現(xiàn)就差別化住房信貸政策有關(guān)事項通知如下：

一、對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

二、在全國統(tǒng)一的貸款利率下限基礎上，人民銀行、銀保監(jiān)會各派出機構(gòu)按照“因城施策”的原則，指導各省級市場利率定價自律機制，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場形勢變化及城市政府調(diào)控要求，自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限。

中國人民銀行

中國銀行保險監(jiān)督管理委員會

2022年5月15日

簡單來說購買首套住房時房貸利率最低可以達到4.4%，距離上次房貸利率降低到4.6%時間不到3周。年初的時候房貸利率還是4.9%，半年不到就準備下降到4.4%。如果貸款60萬，貸30年，4.9%的房貸利率要比4.4%的房貸利率多還8萬元的利息，每年要多還2160元。

我們制作了一份貸款年限，貸款數(shù)額，房貸利率的對比表格，大家可以參考下。

（貸款20年）

（貸款30年）

其實房貸利率的再次下調(diào)也是意料之中，無非是想讓一部分還在觀望的購房者出手購房，這跟今年以來房地產(chǎn)市場一直很不樂觀成正相關(guān)。

但是降低房貸利率真的能讓觀望者出手嗎？

根據(jù)國家統(tǒng)計局消息，1-4月份的住宅投資同比下降2.1%，可見之前的降息政策并沒有起到預期的刺激市場的作用，所以才短短不到一月的時間再一次為降息做準備。

現(xiàn)在房地產(chǎn)市場陷入了一個怪圈，首先居民債務已經(jīng)高的不能再高了，并且居民儲蓄也見底了，加上疫情原因收入增長放緩，甚至很多人沒有收入了（根據(jù)國家統(tǒng)計局5月16日發(fā)布的數(shù)據(jù)，4月全國城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率上升0.3個百分點至6.1%，創(chuàng)2020年3月以來新高。分不同年齡就業(yè)人群看，4月25—59歲人口調(diào)查失業(yè)率錄得5.3%，高于上月0.1個百分點，為2020年6月以來最高水平。），這就導致現(xiàn)在的房價根本不是大家能承受的。

再者就是管控不會允許房價大幅度下跌，原因有兩點，1.是大多數(shù)城市，包括很多新一線城市都是靠賣地活著，也就是土地財政，如果房價大跌，那土地財政就會破產(chǎn)，從而導致地方破產(chǎn)。2.如果大幅度下跌，那很多人會主動斷供，到時候銀行壞賬會導致集體爆雷，引發(fā)系統(tǒng)性金融風險。

既然不能任由房價下跌，又想刺激市場，目前所能采取的短期辦法只能是降低房貸利率，我個人認為，此舉并不會讓房地產(chǎn)市場有明顯的回暖，并且房貸利率后續(xù)甚至還會進一步降低。