銀行房地產(chǎn)抵押貸款：銀行房地產(chǎn)抵押，主要看情況，因為銀行房地產(chǎn)抵押，可操作性較大，影響成本的因素如下。1.房齡在25年內和25年外。學區(qū)房可以放到30年。2.是否有真實操作。操作是否異常。3.單簽還是雙簽愛人能去銀行簽約嗎？4.信用信息逾期、負債、查詢、信用卡利用率是否超過80%5.是否涉訴。個人名下以及企業(yè)名下的征信。還有看哪個類型的起訴，如果是經(jīng)濟范圍的起訴是有點困難，至于刑事案件那么就更難去操作了都。6.房子是剛買的二手房還是已經(jīng)買了6個月還是3個月，或者是剛滿1個月。7.貸款額度是多少，100萬以下還是1000萬以上，超過的額度是需要上送到省直行去審批。這類型的審核條件要嚴格很多。畢竟金額屬于大額度的，這類型風險比較大，風控嚴格許多。8.正常貸款70%或房產(chǎn)價值9成。這個看是需要高評還是怎么操作的，一般是7成的抵押加2成的信貸。
9.有無實地的經(jīng)營產(chǎn)地，沒有經(jīng)營產(chǎn)地，需要溝通。法人經(jīng)營性抵押貸款，必須要有場地，做的是國家扶持中小微企業(yè)發(fā)展的抵押貸款，利息要比消費型的抵押利息要低的很多。一般營業(yè)執(zhí)照大于三個月的，就可以做到年化4.25，先息后本，三年期，前期每個月還利息，到期歸本。
以上因素，會影響貸款成本，特別是單簽不想讓配偶知道，有些客戶會認為房子是婚前買的，他們的抵押貸款，為什么對方同意，房子是婚前財產(chǎn)是對的，但債務是婚姻債務，配偶有權知道和處置財產(chǎn)。如果未來不還款，銀行執(zhí)行房子，配偶不知道，很難執(zhí)行。這類型的風險比較大，所以費用一般也不會太低。所以費用與客戶資格直接相關。這種的話銀行都是有成本的。
25年內的房產(chǎn)，公司有真實經(jīng)營管理，夫妻信用調查沒有任何問題，沒有大債務，每個月的收入足夠償還每個月的負債還款，房子已經(jīng)買了全房子，這不花錢，直接去銀行辦理，條件優(yōu)越的直接銀行去操作就行了，沒有必要走中介這邊，能省點是省點。
但是，如果有一點瑕疵，不建議去銀行試試，因為銀行太多了。你自己試了兩家銀行，做不到。這個時候去另一家銀行基本上有點難，因為銀行審批的時候，會考慮為什么前兩家銀行沒有審批，有什么潛在的風險嗎？而且現(xiàn)在大部分銀行都是做公證的，一旦做了公證，公證處就會發(fā)現(xiàn)客戶的真實婚姻信息。那么這種假的就不能操作了。所以一般來說，能走銀行房地產(chǎn)抵押貸款的，費用不均勻，但不會太離譜。
中間需要根據(jù)具體情況進行分析。但是那種特別低到離譜，所以小心是黑中介！銀行貸款這個圈子，每個人都有，混合，高度專業(yè)，可靠的人，會告訴你一切，以后不會給你增加任何費用，但低成本誘導你，你應該小心以后被薅羊毛或拿不到本金的風險。因為你的貸款通常放在三方賬戶里，一些黑人中介會在你不知情的情況下提供你信任的人，當他不給你貸款時，你不能起訴他，浪費精力和時間，也拖延他們自己的錢。這種事情真的發(fā)生了。在19年里，我聽說一個同事拿著客戶的錢買了房子，和客戶起訴，現(xiàn)在沒有后續(xù)跟蹤結果。有些人走到一半或快速貸款，告訴你增加費用，否則銀行不會貸款。這并不少見。所以做銀行貸款，必須是專業(yè)和可靠的人！民間房地產(chǎn)抵押貸款： 如果是民間貸款，對成本沒有影響，因為如果能走民間，如果信用信息逾期非常嚴重，這種情況下，一般只要民間機構接受，就可以了。無非是利息低，服務費高，利息高，服務費高低，綜合利息差別很大。一般來說，利息在9厘-1.28分。
等額本息 7厘 3-5-8-10年期
先息后本 1.28分 一年期