2022年3月1日，特大城市鄭州突然官宣：一口氣放出19項(xiàng)涉及房產(chǎn)相關(guān)措施，包括保障大學(xué)生在鄭安居，買房可獲補(bǔ)貼；鼓勵(lì)老年人來鄭投親養(yǎng)老，允許其投靠家庭新購(gòu)一套住房等等。
細(xì)細(xì)看來，這與上一輪“降準(zhǔn)降息降信貸標(biāo)準(zhǔn)、貨幣化棚改漲價(jià)去庫(kù)存”一模一樣的配方，只是鄭州打了頭陣。那么，這種“漲價(jià)去庫(kù)存”的模式如何呢？能帶動(dòng)鄭州樓市迎來小陽(yáng)春?jiǎn)?？未來房?jī)r(jià)走勢(shì)又是如何呢？
要說起上一輪的“漲價(jià)去庫(kù)存”，那是在7年前。2014年，樓市一度陷入困境。后來借助漲價(jià)去庫(kù)存，房地產(chǎn)不僅走出泥潭，而且還創(chuàng)下新一輪大漲，除偏遠(yuǎn)三四線城市外，幾乎所有城市房?jī)r(jià)翻倍。
此時(shí)，我們來不妨看看當(dāng)年漲價(jià)去庫(kù)存做出了多大的行動(dòng)，又付出了多大的代價(jià)。具體如下：
第一步：取消限購(gòu)。
到2014年年底，全國(guó)除了北上廣深以及三亞之外，其他41個(gè)城市全部取消限購(gòu)。
第二步：松綁限價(jià)，全面寬松。
2015年3月，央行聯(lián)合住建部等五部委發(fā)布樓市新政策，這就是著名的330新政：
首套房公積金貸款首付最低下降到2成，而二套房首付下降到4成，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓免征營(yíng)業(yè)稅的期限也由5年下調(diào)到2年。
第三步：大幅度降準(zhǔn)降息。
從2015年起，央行連續(xù)五次降準(zhǔn)5次降息，累計(jì)降息125個(gè)基點(diǎn)，商業(yè)按揭貸款利率一度降4%以下，為前后10年的最低值。
于是，第四步終極大招來了：去庫(kù)存。
2015年年底，房地產(chǎn)去庫(kù)存被列為來年五大任務(wù)之一。自此，各大城市開始主動(dòng)上陣，從土地供應(yīng)、住房信貸、稅收優(yōu)惠補(bǔ)貼、購(gòu)房落戶乃至直接發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等層面，全面刺激樓市，政策之寬松，為后來者所難以想象。
第五步：三四線城市，棚改貨幣化。
僅靠貨幣松綁，并不會(huì)雨露均沾，三四線依舊低迷。因此，三四線迎來空前的定向放水：棚改貨幣化。
為此，當(dāng)時(shí)提出三年拆建1800萬(wàn)套棚戶區(qū)的目標(biāo)，同時(shí)加大貨幣化補(bǔ)貼，從傳統(tǒng)的拆一補(bǔ)一的實(shí)物安置房，轉(zhuǎn)向了真金白銀的“發(fā)錢”。
我們要知道，這波政策出臺(tái)，是在近兩年鄭州樓市大環(huán)境的鋪墊下，實(shí)屬必然。不說鄭州在放水，就目前全國(guó)利率下降來說就已經(jīng)形成規(guī)模，潛在樓市利好正在擴(kuò)大。
我們先不論政策會(huì)不會(huì)被打，但這波全面放松對(duì)于鄭州來說絕對(duì)是夠吃一波了。那么，對(duì)于鄭州樓市的回暖背景，我就做個(gè)簡(jiǎn)單概括：
說實(shí)話，現(xiàn)在鄭州利好政策真的太多了，我就不再一一列舉。當(dāng)然對(duì)于現(xiàn)階段市場(chǎng)流通困難肯定有了很好的對(duì)沖，既然供應(yīng)端難度比較大，那就從需求端階段，直接釋放需求。
目前鄭州正處于一個(gè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型階段，各種規(guī)劃已經(jīng)逐步落實(shí)：產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的雛形，鄭東新區(qū)、高新區(qū)等。
基于鄭州的這波房產(chǎn)政策，我得出的結(jié)論是：新房降價(jià)去庫(kù)存可能在6個(gè)月內(nèi)實(shí)現(xiàn)，降價(jià)幅度在20%左右。
其實(shí)從2021年10月起，房產(chǎn)就出現(xiàn)了多如牛毛的真假救市，例如降首付、降利率、工抵房、精裝改毛坯等，還有高盛抄底房地產(chǎn)、發(fā)改委叫你買房等虛假新聞。
此時(shí)距離各地救市已過4個(gè)月了，從近4個(gè)月的商品房銷售數(shù)據(jù)看，救市政策全部失敗。今年2月房企最新銷售數(shù)據(jù)出爐后，我進(jìn)行了對(duì)比，top10房企的銷售額出現(xiàn)了前所未有的斷崖式下跌。
根據(jù)數(shù)據(jù)：2022年2月28個(gè)重點(diǎn)城市商品房銷售面積同比去年下跌35%，而top10下跌比例擴(kuò)大到35%-55%。這說明了什么？說明中小房企在大規(guī)模地降價(jià)促銷，而品牌房企卻因?yàn)榉N種原因無法降價(jià)促銷，導(dǎo)致銷售額暴跌。
品牌房企的銷售額下跌速度遠(yuǎn)大于普通房企，說明品牌房企在災(zāi)難到來時(shí)往往撤離速度更加緩慢，船大難掉頭。因此解決商品房銷售面積的問題，除了原有的漲價(jià)去庫(kù)存模式以外，還必須創(chuàng)新改變。
我在去年就認(rèn)為2022年房企要加速回款，必須降價(jià)去庫(kù)存，全款可打7.5折，高首付可打8.5折，貸款買房可打9折，而2月份的銷售數(shù)據(jù)顯示，這個(gè)時(shí)間點(diǎn)會(huì)在六個(gè)月內(nèi)到來。
樓市政策見底，并不意味著歷史重復(fù)上演。畢竟，漲價(jià)去庫(kù)存固然能暫時(shí)緩解問題，但未來的代價(jià)極其高昂。只能說如今時(shí)代變了，環(huán)境變了，基本面變了，房地產(chǎn)的角色也變了。